A kivitelezési szerződés minimális tartalma

Wéber László
Létrehozva: 2016-11-29 / módosítva: 2017-06-07

Minden szerződésnek választ kell adnia a következő „klasszikus” kérdésekre:

  • mit?
  • mikorra?
  • milyen minőségben?
  • mennyiért?
  • milyen fizetési feltételek mellett?
  • milyen biztosítékokkal?   

 

A feleleteket természetesen a szerződő feleknek közösen kell megadniuk – ám ezek mellett néhány olyan jogszabályi és gyakorlati sajátosságra hívjuk fel ehelyütt a figyelmet, amelyek ennél a speciális szerződésfajtánál különös fontosságúak.

A kivitelezési szerződés fogalmához mintegy keretet adóan idézünk a Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvényből: 

„6:1. § [A kötelem]

(3) A kötelmeknek a felek jogaira és kötelezettségeire vonatkozó közös szabályaitól a felek egyező akarattal eltérhetnek, ha e törvény az eltérést nem tiltja.

6:58. § [A szerződés]

A szerződés a felek kölcsönös és egybehangzó jognyilatkozata, amelyből kötelezettség keletkezik a szolgáltatás teljesítésére és jogosultság a szolgáltatás követelésére.

6:59. § [Szerződési szabadság]

(1) A felek szabadon köthetnek szerződést, és szabadon választhatják meg a másik szerződő felet.

(2) A felek szabadon állapíthatják meg a szerződés tartalmát. A szerződéseknek a felek jogaira és kötelezettségeire vonatkozó szabályaitól egyező akarattal eltérhetnek, ha e törvény az eltérést nem tiltja.”

6:61. § [Visszterhesség vélelme]

A szerződéssel kikötött szolgáltatásért - ha a szerződésből vagy a körülményekből más nem következik - ellenszolgáltatás jár.

6:62. § [Együttműködési és tájékoztatási kötelezettség]

(1) A felek kötelesek a szerződéskötési tárgyalások alatt, a szerződés megkötésénél, fennállása alatt és megszüntetése során együttműködni és tájékoztatni egymást a szerződést érintő lényeges körülményekről.

6:238. § [Vállalkozási szerződés]

Vállalkozási szerződés alapján a vállalkozó tevékenységgel elérhető eredmény (a továbbiakban: mű) megvalósítására, a megrendelő annak átvételére és a vállalkozói díj megfizetésére köteles.”

Az építési-szerelési tevékenységgel kapcsolatban a megrendelő és a vállalkozó az előzőekben definiált vállalkozási szerződést köti meg, illetve annak nevesített „műfaját”, a kivitelezési szerződést; ilyenformán a vállalkozási szerződés általános szabályai vonatkoznak rá. Ezek közül kiemeljük, hogy

„6:239. § [A tevékenység megszervezése]

(1) A tevékenység végzésének feltételeit a vállalkozó úgy köteles megszervezni, hogy biztosítsa a tevékenység biztonságos, szakszerű, gazdaságos és határidőre történő befejezését.

(2) Ha a mű előállításához valamilyen anyag szükséges, azt a vállalkozó köteles beszerezni.

6:240. § [A megrendelő utasítási joga]

(1) A vállalkozó a megrendelő utasítása szerint köteles eljárni. Az utasítás nem terjedhet ki a tevékenység megszervezésére, és nem teheti a teljesítést terhesebbé.

(2) Ha a megrendelő célszerűtlen vagy szakszerűtlen utasítást ad, a vállalkozó köteles őt erre figyelmeztetni. Ha a megrendelő a figyelmeztetés ellenére utasítását fenntartja, a vállalkozó a szerződéstől elállhat vagy a feladatot a megrendelő utasításai szerint, a megrendelő kockázatára elláthatja. A vállalkozó köteles megtagadni az utasítás teljesítését, ha annak végrehajtása jogszabály vagy hatósági határozat megsértéséhez vezetne, vagy veszélyeztetné mások személyét vagy vagyonát.

6:241. § [A tevékenység végzésének helye]

(1) Ha a tevékenységet a megrendelő által kijelölt munkaterületen kell végezni, a megrendelő köteles azt a tevékenység végzésére alkalmas állapotban a vállalkozó rendelkezésére bocsátani.

(2) A vállalkozó a tevékenység megkezdését mindaddig megtagadhatja, amíg a munkaterület a tevékenység végzésére nem alkalmas. Ha a megrendelő a munkaterületet a vállalkozó felszólítása ellenére nem biztosítja, a vállalkozó elállhat a szerződéstől, és kártérítést követelhet.

6:242. § [A megrendelő ellenőrzési joga]

(1) A megrendelő a tevékenységet és a felhasználásra kerülő anyagot bármikor ellenőrizheti.

(2) A vállalkozó nem mentesül a szerződésszegés jogkövetkezményei alól amiatt, hogy a megrendelő a vállalkozó tevékenységét nem vagy nem megfelelően ellenőrizte.

6:243. § [A munkavégzés összehangolása]

Ha ugyanazon a munkaterületen egyidejűleg vagy egymást követően több vállalkozó tevékenykedik, a munkák gazdaságos és összehangolt elvégzésének feltételeit a megrendelő köteles megteremteni.

6:244. § [Többletmunka. Pótmunka]

(1) A vállalkozó köteles elvégezni a vállalkozási szerződés tartalmát képező, de a vállalkozói díj meghatározásánál figyelembe nem vett munkát és az olyan munkát is, amely nélkül a mű rendeltetésszerű használatra alkalmas megvalósítása nem történhet meg (többletmunka).

(2) A vállalkozó köteles elvégezni az utólag megrendelt, különösen tervmódosítás miatt szükségessé váló munkát is, ha annak elvégzése nem teszi feladatát aránytalanul terhesebbé (pótmunka).

6:245. § [A vállalkozói díj]

(1) Ha a felek átalánydíjban állapodtak meg, a vállalkozó az átalánydíjon felül a pótmunka ellenértékét igényelheti, a többletmunka ellenértékének megtérítésére nem jogosult. A megrendelő köteles azonban megtéríteni a vállalkozónak a többletmunkával kapcsolatban felmerült olyan költségét, amely a szerződés megkötésének időpontjában nem volt előrelátható.

(2) Tételes elszámolás szerint meghatározott vállalkozói díj esetén a vállalkozó az elvégzett munka ellenértékére jogosult.

(3) A vállalkozói díj a szerződés teljesítésekor esedékes.

6:246. § [Törvényes zálogjog]

A vállalkozót a vállalkozói díj és a költségek biztosítására zálogjog illeti meg a megrendelőnek azokon a vagyontárgyain, amelyek a vállalkozási szerződés következtében birtokába kerültek.

6:247. § [A szolgáltatás átadás-átvétele]

(1) A vállalkozó a művet átadás-átvételi eljárás keretében köteles átadni, amelynek során a felek elvégzik az adott üzletágban szokásos azon vizsgálatokat, amelyek a teljesítés szerződésszerűségének megállapításához szükségesek.

(2)108 Határidőben teljesít a vállalkozó, ha az átadás-átvétel a szerződésben előírt teljesítési határidőn belül megkezdődik. Az átadás-átvétel időtartama harminc nap. Vállalkozások közötti szerződés, illetve szerződő hatóság által megrendelőként szerződő hatóságnak nem minősülő vállalkozással kötött szerződés esetén az átadás-átvétel időtartamára vonatkozó rendelkezéstől a jóhiszeműség és tisztesség követelményének megsértésével egyoldalúan és indokolatlanul a vállalkozó hátrányára eltérő szerződési feltételt – mint tisztességtelen kikötést – a vállalkozó megtámadhatja.

(3) Nem tagadható meg az átvétel a mű olyan hibája miatt, amely, illetve amelynek kijavítása vagy pótlása nem akadályozza a rendeltetésszerű használatot.

(4) Ha a megrendelő az átadás-átvételi eljárást nem folytatja le, a teljesítés joghatásai a tényleges birtokbavétel alapján állnak be.

(5) Ha a szerződés teljesítéséhez a vállalkozó dolog tulajdonjogának átruházására köteles, a dolog a mű átadásával és az ellenérték megfizetésével kerül a megrendelő tulajdonába.

6:249. § [Elállás, felmondás]

(1) A megrendelő a szerződéstől a szerződés teljesítésének megkezdése előtt bármikor elállhat, ezt követően a teljesítésig a szerződést felmondhatja.

(2) A megrendelő elállása vagy felmondása esetén köteles a vállalkozónak a díj arányos részét megfizetni és a szerződés megszüntetésével okozott kárt megtéríteni azzal, hogy a kártalanítás a vállalkozói díjat nem haladhatja meg.”

A vállalkozási szerződés alfajáról, a kivitelezési szerződésről az általános vállalkozási szabályokon túlmenően viszonylag kevés meghatározást ad a PTK:

„6:252. § [A kivitelezési szerződés]

(1) Kivitelezési szerződés alapján a kivitelező építési, szerelési munka elvégzésére és az előállított mű átadására, a megrendelő annak átvételére és díj fizetésére köteles.

(2) A munka elvégzéséhez szükséges tervdokumentáció elkészítése és a hatósági engedélyek beszerzése a megrendelő kötelezettsége.

(3) A kivitelező köteles a megrendelő által átadott tervdokumentációt a szerződés megkötése előtt megvizsgálni és a megrendelőt a terv felismerhető hibáira, hiányosságaira figyelmeztetni. Ha a terv valamely hibája vagy hiányossága a kivitelezés folyamatában válik felismerhetővé, a kivitelező késedelem nélkül köteles erről a megrendelőt tájékoztatni.”

 

A kivitelezési szerződéssel kapcsolatban az épített környezet alakításáról és védelméről szóló 1997. évi LXXVIII. törvény a következőképpen rendelkezik:

„39/A. § (6) (6)275 Építési tevékenység végzésére az építtető a vállalkozó kivitelezővel (alvállalkozói szerződés esetén a vállalkozó kivitelező az alvállalkozó kivitelezővel) kivitelezési szerződést köt. A kivitelezési szerződés teljesítésében részt vevő alvállalkozó kivitelező kivitelezési szerződésében rögzített fizetési határideje nem haladhatja meg az építtető és a vállalkozó kivitelező által megkötött kivitelezési szerződésben meghatározott fizetési határidejét. Az építtetővel szerződéses viszonyban álló vállalkozó kivitelező – a közbeszerzésekről szóló törvény hatálya alá tartozó, 2015. november 1-jét követően megindított építési beruházásokra irányadó kifizetési szabályok alkalmazása kivételével – a kivitelezési szerződésben foglalt kötelezettsége maradéktalan teljesítéséről benyújtott végszámla teljes körű kiegyenlítésére csak akkor jogosult, ha a kötelezettsége teljesítésében részt vevő alvállalkozó kivitelezők követelésének kiegyenlítését hiánytalanul igazolja, függetlenül azok fizetési határidejétől.”

Mint látjuk, ez a jogszabály a szerződéskötést a felek között kötelezővé teszi, egyben a teljesítésében közreműködő alvállalkozók védelméről is rendelkezik. Az ebben a törvényben foglaltakat pontosítja és egészíti ki az építőipari kivitelezési tevékenységről szóló 191/2009. (IX. 15.) Kormányrendelet, amikor előírja a kivitelezési szerződés kötelező tartalmi és formai elemeit:

„3. § (1) A … kivitelezési szerződést

a) üzletszerű gazdasági tevékenységként folytatott építőipari kivitelezési tevékenység esetén írásba kell foglalni …”

„A kivitelezési szerződés megkötését követően a vállalkozó kivitelező viseli annak jogkövetkezményét, amely a tervdokumentáció olyan hiányosságából adódik, melyet a vállalkozó kivitelezőnek a tőle elvárható szakmai gondosság mellett észlelnie kellett volna, de a szerződéskötést megelőzően nem jelzett.

(2) A kivitelezési szerződés tartalmazza

a) az építtető, alvállalkozói szerződés esetén a megrendelő vállalkozó kivitelező nevét vagy megnevezését, címét vagy székhelyét, elérhetőségét, adószámát, pénzforgalmi számlaszámát, valamint a képviseletében eljáró személy nevét vagy megnevezését, címét vagy székhelyét, elérhetőségét és elektronikus építési napló vezetés esetén az alkalmazás használatához szükséges naplóügyfél-jelét (a továbbiakban: NÜJ),

b) a szolgáltatásra kötelezett vállalkozó kivitelező nevét vagy megnevezését, címét vagy székhelyét, elérhetőségét, adószámát, vállalkozó kivitelezők nyilvántartása szerinti nyilvántartási számát, pénzforgalmi számlaszámát, valamint a képviseletében eljáró személy nevét vagy megnevezését, címét vagy székhelyét és elérhetőségét,

c) a szerződés tárgyában megjelölve a vállalt építőipari kivitelezési tevékenység vagy építési-szerelési munka pontos megnevezését, az építési munkaterület pontos körülírását (cím, helyrajzi szám), az építményre, építési tevékenységre vonatkozó követelmény (mennyiségi és minőségi mutatók) meghatározásával,

d) a vállalt teljesítési szakaszokat, határidőket részletesen (ideértve a kivitelezési tervszolgáltatásnak, az építési munkaterület átadásának, az építési napló megnyitásának, a tervezett kezdésnek, … a részteljesítés, az átadás-átvétel, a birtokbaadás határidejét vagy határnapját, az igényelt befejezési határidőt vagy határnapot),

e) a vállalkozói díj összege mellett az elszámolás formáját, módját, a fizetés módját, határidejét, a d) pontban foglaltak figyelembevételével szakaszait,

f) annak rögzítését, hogy az építtető vagy a megrendelő vállalkozó kivitelező, alvállalkozó igénybevételéhez nem járul hozzá,

g) a kivitelezési dokumentáció szolgáltatására vonatkozó rendelkezést,

h) az építőipari kivitelezés során keletkező hulladékok – engedéllyel rendelkező kezelőhöz történő – elszállítására (elszállíttatására) kötelezett megnevezését,

i) a vállalkozói díj megállapításának alapjául szolgáló árazatlan költségvetési kiírás meglétére történő utalást, ha annak elkészítését e rendelet vagy más jogszabály előírja,

j) az építőipari kivitelezési tevékenység végzése során esetlegesen felmerülő pótmunka díjának elszámolási módját,

k) fővállalkozói szerződés esetén a teljesítésigazolás kiadására jogosult építési műszaki ellenőr, alvállalkozói szerződés esetén a teljesítésigazolás kiadására jogosult felelős műszaki vezető megnevezését,

l) a szerződő felek erre irányuló megállapodása és a jogszabályi feltételek fennállása esetén annak rögzítését, hogy a szerződéses jogviszonyukból keletkező vitájuk rendezése érdekében igénybe vesznek-e mediátori közreműködést, illetve jogvitájukat eseti vagy állandó választott bíróság elé terjesztik-e,

m) az építtető nyilatkozatát arra vonatkozóan, hogy a szerződésben meghatározott építőipari kivitelezési tevékenység ellenértékének pénzügyi fedezetével rendelkezik,

n) ha az építtető a fővállalkozó kivitelező részére az ellenszolgáltatása részeként előleg kifizetését biztosítja, az előleg felhasználásának meghatározását és az előleg elszámolásának módját,

o) a felek megállapodása esetén a fővállalkozó kivitelező által a szavatossági, jótállási (a továbbiakban: garanciális), valamint a nem vagy nem szerződésszerű teljesítés esetére nyújtott (a továbbiakban: teljesítési) biztosíték összegének meghatározását, biztosításának formáját, célját, felhasználásának lehetőségét,

p) a tartalékkeret felhasználásának részletes szabályait, ha a szerződő felek a pótmunka fedezetének biztosítására tartalékkeretet kötnek ki.”

Az idézett terjedelmes felsorolás a kötelezően szerződésbe-foglalandó tartalmakat rögzíti; emellett a megrendelő és a vállalkozó közötti szerződés tartalmazhat bármilyen, a felek által lényegesnek minősített kérdésben való megállapodást. A teljesség igénye nélkül javasoljuk a kivitelezési szerződést kötő feleknek, hogy a kötelező tartalmi elemeken kívül térjenek ki, illetve állapodjanak meg a szerződésben a következő kérdésekre vonatkozóan:

  • az eredményes közbeszerzési eljárás alapján kötött szerződésnek a Kbt. 131. § (2) szerint tartalmaznia kell – az eljárás során alkalmazott értékelési szempontokra tekintettel – a nyertes ajánlat azon elemeit, amelyek értékelésre kerültek,
  • a vállalkozó (kivitelező) számára a teljesítésigazolások kiadásának folyamata (formai előírások, időtartam, a kiadásra jogosult személy megnevezésén túlmenően), 
  • a vállalkozó (kivitelező) számlái ellenértékének kifizetési határideje,
  • a megrendelő által nyújtott előlegre vonatkozó rendelkezések (összege, a folyósítás határideje, biztosítékok, az elszámolás rendje, stb.),
  • a felek megállapodása arról, hogy az építés területére kiterjedő szabványok által nem szabályozott tevékenységekre vonatkozóan alkalmazzák-e az építésügyi műszaki irányelveket – lásd az épített környezet alakításáról és védelméről szóló 1997. évi LXXVIII. törvény 31. § (6) bekezdését,
  • biztosítások,
  • a pótmunkák és többletmunkák elrendelésének és ellenértékének elszámolási rendje (vállalkozói benyújtás, megrendelői elfogadás, alkalmazott egységárak, stb.),
  • a vis maior meghatározása, következményei,
  • a vállalkozó felelős műszaki vezetőinek és a megrendelő építési műszaki ellenőreinek megnevezése, elérhetősége,
  • a felek kapcsolattartási rendje (az építési napló mellett milyen kommunikációs eszközökkel élnek: kooperációs értekezlet, fax, e-mail, postai levelezés, stb.),
  • a megvalósulási dokumentáció elkészítésének módja, felelőse,
  • a munkaterület meglévő terepszint alatti feltáratlan (ismeretlen) állapotából következő feladatok meghatározása és megosztása a felek között (tűzszerészeti ellenőrzés, régészeti felügyelet, talajszennyezettség, feltáratlan közművek, stb.),
  • megállapodás a környező épületek, építmények, természeti értékek felmérése, állapotrögzítő dokumentációjának elkészítéséről a munka megkezdése előtt és befejezése után,
  • az átadás-átvétel előtti üzempróbákhoz, próbaüzemekhez a megrendelő által biztosítandó szakképzett személyzet és annak betanítása,
  • késedelmi, minőségi kötbérekkel kapcsolatos megállapodások,
  • szavatossági, jótállási kötelezettségek időtartama.

Az előzőekben felsorolt témakörök alapvetően gondolatébresztő jellegűek, hiszen minden építési munka végzésének feltételei igencsak eltérőek, így a rájuk vonatkozó kivitelezési szerződések is különbözőek, a felek más és más egyedi szempontokat tartanak fontosnak; adott esetben ezek jogi kontextusa is differenciált, ami csaknem minden esetben jogi szakember közreműködősét is igényli. Ezeknek mind meg kell jelenniük a szerződésben, ahogy a PTK fogalmaz a 6:63. § (2) bekezdésében:

A szerződés létrejöttéhez a feleknek a lényeges és a bármelyikük által lényegesnek minősített kérdésekben való megállapodás szükséges.”

 

scrollUp