Bérbeadás

Soltész Ilona
létrehozva: 2015-11-19 / módosítva: 2017-04-21

A 2011-es népszámlálási adatok szerint az önkormányzatok tulajdonában a hazai lakásállománynak közel 4 %-a van. Más állami szervezeteknek (Rendőrség, Honvédség, stb.) pedig csak pár tízezer lakás van a tulajdonában, amelyeket szolgálati lakásként hasznosítanak. A magánszemélyek tulajdonában levő, bérbeadás útján hasznosított lakásokra vonatkozóan nem áll rendelkezésre adat, szakértők szerint sok lakás bérbeadása történik nem hivatalos formában. Az összes lakásbérlet számát a lakásállomány mintegy 9-10 %-ára becsülik (440 ezer). Európai szinten ez a legalacsonyabb arányszám. A bérlakások, különösen az állami, önkormányzati tulajdonú bérlakások esetében nagyobb számarányban fordulnak elő substandard lakások[1]. A bérlakások alacsony száma a lakásmobilitást akadályozó tényező. Számarányuknak növelése, nemcsak szociális szempontból volna kedvező, de segíthetné a rugalmas munkavállalást, vagy a fiatalok tanulását más településen.

 

A lakások bérletére vonatkozó szabályokat a lakástörvény[2] a szerződésekre vonatkozóan a Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény tartalmazza.

A lakásbérleti jog a lakás és a lakáshoz tartozó helyiségekre terjed ki; a lakás bérletére vonatkozó szerződést minden esetben írásba kell foglalni. Önkormányzatok tulajdonában álló lakásokra vonatkozó lakásbérletekre önkormányzati rendelet meghatározott feltételeket előírhat, pl. a bérlő szociális helyzetére, illetve vagyoni körülményeire. Önkormányzati rendelet előírhatja, hogy a bérlő köteles a bérelt lakásban életvitelszerűen lakni. A lakást több bérlő együttesen is bérelheti (bérlőtársak), ebben az esetben a szerződés és annak bármilyen módosítása csak az érintett összes fél megállapodásával történhet. Házastársak esetében együttes kérésükre bérlőtársi szerződést kell kötni. A bérlőtársak kötelezettségei egyenlők, jogaikat együttesen gyakorolják, kötelezettségük a bérbeadó félé egyetemleges. Ha a bérlőtársak a lakás meghatározott helyiségcsoportját kizárólagosan más helyiségeit közösen használják, társbérlőkről van szó. A társbérlet esetén mindkét félnek együttműködésre és toleranciára van szüksége. Megüresedett társbérleti lakrészt ismételten bérbe adni önálló bérletként nem lehet. Megüresedett társbérleti lakrésznek a társbérlő részére való bérbeadásának feltételeit önkormányzati rendelet szabályozhatja. Új bérleti szerződés megkötése előtt a bérbeadónak a lakás energetikai tanúsítványát[3] a bérlő részére át kell adni. Amennyiben az ingatlan bérlet lehetőségét hirdetésben teszik közzé, már a hirdetésben fel kell tűntetni a lakás energetikai besorolását, hogy a leendő bérlők a várható üzemeltetési költségeket mérlegelni tudják.

A bérlő a lakbért a szerződésben meghatározott összegben és és időpontban köteles megfizetni. Ha ebben nem állapodnak meg, a lakbért havonta, előre egy összegben kell megfizetni legkésőbb a hónap 15. napjáig. A lakásbérlet létrejöttekor a meghatározott bérleti díjon felül a bérleti szerződésből fakadó kötelezettségek biztosításáért a bérbeadó biztosítékot kérhet, amely a PTK szerint háromhavi bérleti díj mértékéig méltányos. Amennyiben a bérleti díjban a szerződés megkötésekor nem állapodtak meg, a bérbeadó köteles a beköltözést követően nyolc napon belül közölni. Ha lakbér módosítására kerül a sor, és a bérlő a közlés kézhezvételét követően nyolc napon belül írásban azt nem kifogásolja, akkor a közölt lakbért köteles fizetni. Amennyiben a lakbér összegében nem tudnak megegyezni, a bíróságtól kérhetik a lakbér megállapítását.

A bérlet létrejöttekor a lakást a bérbeadónak a megfelelő lakásberendezésekkel együtt a szerződésben meghatározott feltételekkel és időpontban kell a bérlőnek átadnia, – rendeltetésszerű használatra alkalmas állapotban, ami azt jelenti, hogy a berendezési tárgyaknak működniük kell. Ettől megállapodásban eltérhetnek, azonban a bérbeadó helyett elvégzett munka határidejét és a költségek viselésének feltételeit rögzíteni kell.

A bérbeadó feladata az épület karbantartása, a központi berendezések üzemképességének biztosítása, valamint a közös helyiségekben és berendezéseiben keletkezett hibák kijavíttatása. Késedelem nélkül el kell végeztetnie a bérbeadónak az életveszélyt okozó, az épület állagát veszélyeztető, továbbá a lakás vagy a szomszédos lakás rendeltetésszerű használatát lényegesen akadályozó hibák megszűntetését. Más esetben az épület karbantartásával egyidejűleg végeztetheti el a karbantartást. Az épülettel, valamint a közös helyiségekkel kapcsolatos bérbeadói kötelezettségek tekintetében a szerződés a mérvadó. Egyes esetben a bérlő átvállalhatja a bérbeadó karbantartási kötelezettségét, azonban meg kell állapodniuk a lakbér mérsékléséről, vagy a költségek viseléséről, mértékéről, és a kiegyenlítés egyéb feltételeiről. A bérlő köteles tűrni, hogy a bérbeadó a lakás állagmegóvásához szükséges munkákat elvégezze. Azonban a korszerűsítéshez szükséges munkák elvégzésének tűrésére a bérlő nem köteles, csak ha a lakás használatát jelentősen nem befolyásolja, és a várhatón nem jár költségekkel a bérlő számára. Ha az azonnali beavatkozást igénylő munkát a bérlő elvégzi a bérbeadó helyett, akkor igazolt költségeinek megtérítését kérheti. Önkormányzati lakás esetében a költségeket egyösszegben kell megtéríteni. A korszerűsítési munkákról és várható időtartamáról előzetesen értesíteni kell a bérbeadónak a bérlőt. A bérlő az értesítés kézhezvételét követő hónap végéig felmondhat. A lakás burkolatainak, ajtóinak, ablakainak és a lakás berendezéseinek karbantartásával, cseréjével kapcsolatos költségek viseléséről megállapodhat. Megállapodás hiányában a karbantartás, felújítás költségei a bérlőt, a csere és a pótlással kapcsolatos költségek a bérbeadót illetik.

A bérbeadó és a bérlő megállapodhat, hogy a bérlő a lakást átalakítja vagy korszerűsíti. A megállapodásnak tartalmaznia kell, hogy a munkák költségeit melyik fél viseli. Amennyiben a korszerűsítés következtében a lakás komfortfokozata megváltozik, akkor az eredeti szerződésben meghatározott lakbér csak akkor változik, ha a korszerűsítés költségeit a bérbeadó viselte.

A lakást a bérlőnek és vele együtt lakó személyeknek rendeltetésszerűen, a szerződésnek megfelelően kell használnia. Ezt a bérbeadó évente egyszer vagy a szerződésben rögzítettek szerint évente több alkalommal ellenőrizheti, a bérlő szükségtelen zavarása nélkül. A bérlőnek arra alkalmas időben a lakásba való bejutást biztosítania kell, az ellenőrzést tűrni köteles.

A lakásbérleti jogviszony megszűntetésének indoka lehet, ha a bérlő vagy a vele együtt lakó személy a bérbeadóval vagy a szomszédokkal szemben az együttélés követelményeivel kirívóan ellentétes magatartást tanúsít, vagy a lakást, illetve a közös használatra szolgáló területeket nem rendeltetésszerűen vagy a szerződésben foglaltaktól eltérően használja.  Amennyiben a bérbeadó a lakáshasználatot kifogásolja, akkor fel kell szólítania a bérlőt a szerződésben foglaltak betartására és a rendeltetésnek megfelelő lakáshasználatra. Ezt követően mondhatja fel a bérleti szerződést legalább tizenöt napos felmondási idővel a felmondást követő hónap utolsó napjára. Ha a kifogásolt magatartás olyan súlyos, hogy a szerződés további érvényben tartása nem várható el a bérbeadótól, akkor előzetes felmondás nélkül is felmondhatja a bérleti jogviszonyt. A felmondást a kifogásolt magatartás vagy esemény után, illetve a tudomásszerzéstől számított nyolc napon belül kell közölni.

Bérlő általában a lakásba más személyt csak a bérbeadó írásbeli hozzájárulásával fogadhat be. A tiltás nem érvényes a bérlő házastársára, a gyermekére, a saját gyermeke gyermekére és a szülőjére. Bérlőtársi viszony esetében a szabályok még szigorúbbak, mert a közvetlen hozzátartozókon felül, más személy befogadásához a bérlőtárs írásbeli hozzájárulása is szükséges. Ennek elmulasztása esetén a bérlőtárs bírósághoz fordulhat. Önkormányzati lakás esetében helyi rendelet szabályokat állapíthat meg a bérlőkre más személyek befogadásának jogát érintően, illetve tartási szerződés feltételeinek megállapítására.

Állami vagy önkormányzati lakás esetében a határozatlan időre szóló szerződést rendes felmondással írásban lehet felmondani, megfelelő, beköltözhető cserelakás felajánlása mellett. Ebben az esetben a felmondási idő három hónapnál rövidebb nem lehet, a bérlő a lakásváltoztatással kapcsolatos költségeinek megtérítésére igényt tarthat.

A „megfelelő” lakás megítélése gyakran okoz vitát. A megfelelőség kritériumait a Lakástv. 26. §-ának (2) és (3) bekezdésében részletezi. Ez alapján a lakás főbb jellemzőit kell alapul venni, azaz a méretét, szobaszámát, komfortfokozatát, műszaki állapotát, a bérleti díj összegét, továbbá a felajánlott csereingatlan helyzetét, megközelíthetőségét a településen belül. A minőségi vagy egyéb lényeges szempontból tapasztalható különbséget megállapodás alapján pénzbeli térítéssel lehet kiegyenlíteni. Önkormányzati rendelet szabályozhatja a cserelakás adás feltételeit vagy körülményeit, illetve a cserelakás helyett felkínálható pénzbeli térítés vagy a minőségi különbség esetén adható pénzbeli térítés szabályait.

A lakásbérleti szerződés megszűnésének eseteit és feltételeit a Lakástv. 23. §-a tartalmazza. A leggyakoribb okok, hogyha a szerződést a felek közös megegyezéssel megszűntetik, vagy a bérbeadó vagy a bérlő felmond. Határozott időre szóló szerződés esetén a szerződésben megállapított időpontban, vagy a szerződésben megjelölt feltétel bekövetkezésekor szűnik meg a bérlet. A lakásbérleti jogviszony megszűnhet úgy is, ha a bérlő a lakás bérleti jogát elcseréli – a bérbeadó hozzájárulásával.

A legtöbb vita a lakbér késedelmes fizetéséből adódik. Ha a bérlő a bérleti díj megfizetésére megállapított időpontig nem fizeti meg a lakbért, akkor a bérbeadó köteles a bérlőt a következményekre figyelmeztetéssel írásban felszólítani a fizetésre. Ha a bérlő az értesítés kézhezvételétől számított nyolc napon belül nem tesz eleget a felszólításnak, akkor a bérbeadó további nyolc napon belül felmondhat. A felmondás az elmulasztott fizetési határnapot követő hónap utolsó napja. A felmondási idő nem lehet rövidebb tizenöt napnál. Bérlőtársi jogviszony esetén a felmondás csak akkor terjed ki valamennyi bérlőtársra, ha a felmondási ok valamennyi bérlőtárs esetében fennáll.

 


[1] A KSH lakásstatisztika szerint; Substandard a lakás, amelyre érvényes a következő feltételek valamelyike: nincs WC vagy fürdőszoba; nincs szennyvízelvezető-csatorna; a fal vályogból épült alapozás nélkül; nincs vezetékes víz. Substandard a lakás akkor is, ha a lakásban nincs konyha és a teljes alapterület 50 m² vagy annál kevesebb, illetve a lakás csak egy 12 m²-nél kisebb szobával rendelkezik. A nem elfogadható minőségű lakások arányát méri.

[2] A lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról szóló 1993. évi LXXVIII. törvény

[3] A lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról szóló 1993. évi LXXVIII. törvény11/A §-a alapján, továbbá az épületek energetikai jellemzőinek tanúsításáról szóló 176/2008. (VI. 30.) Korm. rendelet alapján

scrollUp