Beruházási cél meghatározása

létrehozva: 2015-11-20

Korábban már definiáltuk a beruházás fogalmát, ami szerint a beruházás általános közgazdasági értelemben a reáltőke-állomány bővítését jelenti: épületek, gépek, berendezések létrehozását.  Mint arról más szócikkek is szónak, az építési beruházási folyamat főbb lépései a következők:

  • kezdeményezés - összehangolt beruházási szándék
  • előzetes megvalósíthatósági tanulmány készítése – programváltozatok
  • megvalósíthatósági tanulmány készítése
  • beruházási alapokmány elkészítése és jóváhagyása
  • a megvalósításhoz szükséges feltételek biztosítása
  • a kivitelező(k) kiválasztása, kivitelezői szerződéskötés(ek)
  • kivitelezés – változ(tat)ások 
  • átadás-átvétel, használatbevétel,
  • üzembe helyezés.      

Az építési beruházás folyamatát tekintve az előkészítő tevékenységnek rendkívüli szerepe van az ezt követő szakaszok megvalósulására. A beruházás helyszínének kiválasztásában a beruházási cél a kiindulópont. Az alternatívák összevetésénél tekintettel kell lenni minden számszerűsíthető adatra, amely megjelenik a beruházás eredményességének megállapításában. Ebben a szakaszban kell ugyanis gondoskodni a beruházás pénzügyi fedezetéről és ekkor kell gazdasági számításokkal alátámasztani a beruházás eredményeként létrejövő építmény és a kapcsolódó funkció üzemeltetésének és fenntartásának kiadási és bevételi oldal egyenlegeként adódó lehetőleg pozitív eredményét. A terület kiválasztásakor nem lehet figyelmen kívül hagyni az egyes helyszínekre meghatározott követelményeket, tilalmakat, ezért célszerű elvi engedélyezési eljárásban tisztázni a hatóságok várható elvárásait. Az előteremthető pénzügyi eszközök természetesen alapvető befolyással bírnak a tervbe vehető építési beruházás nagyságára és kialakítására, de az is igaz, hogy részletes tervdokumentáció nélkül rendkívül pontatlanok lehetnek az előzetes becslések. Így az előkészítő szakasz lezárásához nélkülözhetetlen az építmény pontos adatait, a kivitelezési technológiát és a költségvetést is tartalmazó részletes tervdokumentáció megléte. Az építési beruházás pénzügyi fedezetének biztosítása nem csak a beruházás tényleges megvalósulásához elengedhetetlen, de az is kijelenthető, hogy a hazai építőipar egyik legnagyobb problémájának, a tartozási lánc elleni eredményes fellépés egyik alapvető feltétele. Hiszen ha már az ajánlatkérő sem képes kiegyenlíteni az ajánlattevő benyújtott számláját, akkor szinte törvényszerű, hogy a nem fizetés - rendkívüli károkat eredményezve - az egész kivitelezői láncolaton végig fog vonulni.

A következőkben a beruházás-előkészítő munka két leglényegesebb momentumáról szólunk: előbb a megvalósíthatósági tanulmányról, majd a beruházási alapokmányról; ezek elnevezése a beruházói szóhasználatban, gyakorlatban változhat, ám a lényegük időtálló.

1) A beruházások megvalósíthatósági tanulmánya

A megvalósíthatósági tanulmány célja a beruházás indítása előtt a várható költségek és az elkészülő beruházás által várható haszon arányának, a beruházás megtérülésének, valamint a tervezett forrásoknak és a tervezett ütemezésnek az ismertetése, elemzése a döntéshozatal előkészítése érdekében.

A tanulmány elkészülhet abban a stádiumban is, amikor még nincs meghatározott beruházó, hanem valamely személynek, csoportnak, cégnek kialakul egy üzleti elképzelése valamely haszonszerző tevékenységgel kapcsolatban, amelyhez valamiképpen beruházási folyamat kapcsolódik. Ez esetben a beruházás lehetőségének ”eladása" elsősorban a megvalósíthatósági tanulmány célja, tehát a finanszírozáshoz forrásokkal nem vagy nem teljes körben rendelkező ötletgazda elkészíti a várható költségek elemzését, elvégzi a megtérülési számítást, végiggondolja a szükséges intézkedéseket, és a lehetséges, ill. kívánatos ütemezést. Természetesen az ilyen típusú, finanszírozót kereső tanulmányok esetében célszerű több alternatívát felvázolni, amelyek az elérendő célt és folyamatot akár ütemezetten, akár minőségi vagy mennyiségi tekintetben különböző szintekben dolgozzák fel, több változatban.

Ennek jelentősége akkor érthető, ha például valaki egy sok tízmilliárd forint értékű, komplex és bonyolult projekthez keres finanszírozót. Ha a teljes nagyságrendet egyszerre kívánja finanszíroztatni, feltehetőleg nem fog találni olyan partnert, aki a teljes összeget a rendelkezésére bocsátja. Ha azonban továbbfejleszthető ütemekben gondolkodik, például az első ütem megvalósítása után a keletkező bevételből a további ütemek finanszírozhatók, biztosabb, hogy a ténylegesen megalapozott és elfogadható kockázattal járó beruházás esetén kisebb-nagyobb erőfeszítéssel a pénzt adó partnerek megtalálhatók. Ilyen jellegű, finanszírozót kereső megvalósíthatósági tanulmányokat készíttetnek a nagyobb építőipari vállalkozások is az alkalmas projektekre, azzal a feltétellel, hogy ha a finanszírozást sikerül megszervezniük, a projekt kivitelezési munkáit verseny nélkül az adott cég végezheti. Amikor már maga a beruházó készít vagy készíttet ilyen tanulmányt, annak célja nem a finanszírozó megkeresése, hanem a rendelkezésre álló forrásból a megcélzott haszontermelő beruházás megtérülésének és egyáltalán - mint a tanulmány neve is mutatja - megvalósíthatóságának bizonyítása, vagy esetenként a realitásokból kiindulva a beruházás célszerűségének megcáfolása.

A megvalósíthatósági tanulmány céljából következik, hogy milyen munkarészeket kell tartalmazzon ahhoz, hogy a kitűzött célt elérje. A tanulmány jellegéből és sajátosságaiból következően a szokásos tartalomra kötelező érvényű előírások, általános szabályozás nem létezik, ennek ellenére általánosságban jól körülírhatók a beruházás mérlegre tétele érdekében szükséges és célszerű fejezetek:

  • mindenekelőtt fel kell sorolni az előzményeket, lényegre törően azokat, amelyek a beruházási elképzelés megszületéséhez vezettek, és mintegy előzetesen összefoglalva be kell mutatni a beruházás lényegét, fő mutatóit;
  • ezt kell kövesse a beruházási környezet közvetlen és közvetett körülményeinek ismertetése. A közvetlen környezeten az adott telekingatlan jellemzői értendők, a nagyság, a beépítettség, a meglévő közműellátottság stb.;
  • a közvetett körülmények közé a telek, ill. a beruházás értékét növelő vagy csökkentő adottságok, a környező utak állapota, a közlekedési kapcsolatok (bizonyos beruházások esetén meghatározó lehet a vasúti iparvágány-kapcsolat, az autópálya vagy éppen a repülőtér közelsége, más esetekben a folyóvíz melletti fekvés lehet meghatározó szempont), a hírközlési lehetőségek, vagy akár a közelben található, szabad kapacitású szociális ellátó intézmények, amelyek alkalmasak a leendő beruházás munkatársainak ellátására;
  • a következő lényeges fejezet a beruházás műszaki megoldásának ismertetése, a fő műszaki paraméterek bemutatása, az éppen megfelelő mélységben. Itt kell ábrázolni a tervezett állapotot előzetes, tanulmány szintű rajzokkal, és az „eladás" érdekében célszerűen megfelelő tálalásban. Főként a bonyolultabb esetekben fontos lehet az alaprajzok, metszetek és homlokzatok mellett a térbeli látvány érzékeltetése. Fontos a tervezés menetére javasolt rendszerére kitérni, beleértve az adott terület és a beruházás sajátos kérdéseit is. Mondjuk egy hulladékégető mű esetében például az érintett lakossággal való egyeztetési mechanizmus, ill. a környezeti hatástanulmány kérdése meghatározó jelentőségű, akár még a műszaki megvalósítás kérdéseinél is fontosabb lehet. Be kell mutatni a beruházás megvalósítása során vagy azt követően a szándékozott technológiát, vagy ismertetni kell azt a tevékenységet, amelynek eredményeként a beruházás befejezése után a befektetett költségek megtérülése és a megcélzott haszon elérhető;
  • a beruházás végállapotának bemutatása után ki kell térni a megvalósítás körülményeire, feladataira, a beruházói oldalról szükséges szervezeti rendszerre, a versenyeztetés szisztémájára, a megvalósítás technológiai kérdéseire vázlatosan, főként a speciális nehézségeket jelentő feladatrészek esetében (a döntéshozók megnyugtatása érdekében);
  • a megvalósítás elbírálásának egyik kulcsfontosságú része a tervezett, ill. a lehetséges ütemezés kérdéseinek elemzése, ami nem csupán a megvalósításra, de az előkészítés időigényére is kiterjed.
  • ha a műszaki és időbeli kérdések feltárása kellő részletességgel megtörtént, nem marad más, mint maga a lényeg, azaz a pénzügyi kérdések. A műszaki megoldás és ehhez kapcsolódó feladatok ismeretében meg kell határozni a megvalósítás költségeit, célszerűen csoportosítva, lehetőség szerint illeszkedve a megvalósítás szakaszaihoz, ill. az egyes szakaszokon belül a végzendő feladatcsoportokhoz. A várható becsülhető költségek ez által bekerülnek e mérleg egyik serpenyőjébe, ezt követően a másik serpenyőt is fel kell tölteni legalább azonos értékekkel. Ide kerülnek a beruházó forrásai, a finanszírozást biztosító pénzeszközök, kezdve a saját eszközöktől a bevonni szándékozott társfinanszírozók pénzéig, külön szerepeltetve azon eszközöket, amelyeknek különféle terhei vannak. A hitel fedezetkénti esetén értelemszerűen a törlesztési idő függvényében is változó kamatterhei a mérleg másik serpenyőjébe kerüljenek, hiszen azok nem finanszíroznak, hanem a forrásokat csökkentik;
  • a költségek és a források ismertetése nyomán el kell végezni a megtérülés elemzését, amelyhez a tervezett haszontermelő tevékenység adott időszakra tervezett költségvetés/bevétel számait külön kibontva kell csatolni;
  • végezetül szükséges az összefoglaló javaslat, ami kiterjed a pozitív döntés esetén követendő eljárásra vonatkozó intézkedési programra is.

Mindezek a beruházás nagyságrendjétől függően sokszor rendkívül nagy feladatot jelentenek, ezért kiemelten fontosa tárgyszerűség, a célratörő átgondolt összeállítás. Főként nagybefektetők megcélzása esetén kifejezetten fontos a tanulmány megfelelő külleme, a színes ábrák, grafikonok, tervlapok és a ma már nélkülözhetetlen számítógépes háttér.


2) A beruházási alapokmány fogalma, tartalmi követelményei

A beruházás megvalósításának legfontosabb dokumentuma a beruházási alapokmány, amely az elfogadott megvalósíthatósági tanulmány alapján készül és a beruházási folyamat végrehajtási szakaszának az alapdokumentuma. A beruházási terv elkészítésének az a célja, hogy meghatározza a beruházás taralmát és kereteit, és megerősítse a döntéshozókat a tervezett beruházás jövedelmezőségéről vagy fontosságáról. E dokumentum alapos megismerése után hozhatja meg végső döntését az erre jogosult (a közszféra esetében a döntéshozó szerv, magánszféra esetében a tulajdonos, ill. a vállalat menedzsmentje) a beruházás megvalósítására.

A beruházási alapokmány - fogalmi meghatározása szerint - a beruházás megvalósítását engedélyező alapdokumentum, amely a beruházási feladatok lényeges műszaki, pénzügyi beruházás-szervezési, időütemezési adatainak összefoglalása.

A beruházási alapokmányt a teljes beruházási feladatra kell elkészíteni. Több évet érintő beruházás esetén aktualizálni kell minden megvalósítást érintő évre. Az aktualizált beruházási alapokmány a tényszámokat és az aktuális tervszámokat tartalmazza.

A beruházási alapokmányt a beruházó készíti. Ha a beruházó a beruházás lebonyolításával más szervezetet (szervet) bíz meg, a beruházási alapokmányt elkészíttetheti a beruházási lebonyolítóval is.

A döntés-előkészítési fázis során megfogalmazott adatok és összefüggések feldolgozásával a beruházó bemutatja az előtte álló beruházási feladatot, áttekinti tartalmi, szervezési és pénzügyi vonatkozásait, kijelöli a beruházás végrehajtásáért felelősöket.

A beruházó számára a beruházási alapokmány segítséget nyújt a beruházások során közreműködő külső szállítók, vállalkozók és az adott vállalaton/vállalkozáson belüli közreműködők munkájának megszervezéséhez, koordinálásához és figyelemmel kíséréséhez.

A beruházási alapokmányt, amennyiben a megvalósítási időtartam lehetővé teszi, a kiviteli tervek, valamint a szállítói és kivitelezői ajánlatok birtokában célszerű elkészíteni. Ez esetben a beruházási alapokmány pontosabb megvalósítási költséget tartalmazhat.

A beruházási alapokmánynak a beruházás teljes tartalmát, előirányzatát, határidőit kell bemutatnia, függetlenül attól, hogy a megvalósítás egy naptári évben befejeződik-e vagy több évet vesz igénybe. A beruházás jóváhagyása a beruházás teljes tartamára vonatkozik, ezért a folyamatban lévő, áthúzódó beruházás beruházási alapokmánya nem új, hanem arra szolgál, hogy a beruházó bemutassa a megelőző év végéig történt műszaki pénzügyi előrehaladást és a tárgyévben esedékes beruházási munkákat.

A beruházási alapokmány általános tartalmi követelményei a következők:

  • műszaki technológia, fő műszaki paraméterek,
  • főbb berendezések ismertetése, azok műszaki jellemzői,
  • a megvalósítás fő logikai összefüggései, fő tervezési, kivitelezési ütemterveknek,
  • költségterveknek, a ráfordítások időbeni üteme, pénzszükségletek,
  • az üzemeltetés költsége és a befektetés megtérülésének kimunkálásai,
  • a szervezést, lebonyolítást végző szervezet felépítése, felelősségük megoszlása,
  • szerződésstratégiai terv, a kivitelezésre vonatkozó főbb szerződések tartalma.

A beruházási alapokmány elkészítésére vonatkozó döntés meghozatala után el kell kezdeni a műszaki tervezést, naturáliák kimunkálását, hogy megfelelő bemenő adatok álljanak rendelkezésre a költségbecsléshez és a határidő-tervezéshez.

A műszaki terveket olyan mélységig célszerű kidolgozni, hogy kellő alapot nyújtsanak később a kiviteli tervek elkészítéséhez, a főbb berendezések megrendeléséhez.

A beruházási alapokmányban magas szintű (mérföldkő) hálótervet kell kidolgozni áttekinthető számú tevékenységgel, ami a felsőszintű vezetés irányítási hálóterve lesz.

A költségvetés lehetőleg korábbi, hasonló beruházás tapasztalatain alapuljon. Az üzemeltetési költségek becslésére számításokat kell végezni, és a beruházás megtérülését is ki kelt mutatni. Célszerű kiszámítani, mikortól várható, hogy a termelés nyereséget hoz, és mikorra térül meg a beruházás.

Be kell mutatni a beruházási alapokmányban a beruházás szervezését és lebonyolítását végző szervezet vázlatát, le kell írni a feladatok eloszlását, a szervezetek közötti felelősségek megoszlását, a szervezetek várható létszámát a szakemberek képzettsége szerint. Erre alapozottan kell elkészíteni a működési szabályzatot és a tevékenységek eljárásgyűjteményét.

Ki kell dolgozni azt a szerződésstratégiát, amelynek alapján a lehető legkedvezőbb módon lehet kézben tartani a beruházás lebonyolítását.

A beruházási alapokmányt a jóváhagyásra való előterjesztése előtt tartalmilag egyeztetni kell:

  • a beruházásban közreműködő adott szervezeten, vállalaton/vállalkozáson belüli szervezeti egységekkel,
  • a megbízott beruházó (beruházás-lebonyolító) esetén a megbízó beruházóval,
  • a beszerzési szervezettel,
  • a beruházásban létrehozandó tárgyi eszköz(ök) leendő üzemeltetőivel.

Ha a beruházás megvalósítása összefügg más beruházás megvalósításával (kapcsolandó beruházás), a beruházási alapokmány készítése során, a beruházások összhangjának biztosítása érdekében, a beruházási alapokmány készítőjének egyeztetnie kell a kapcsolódó beruházás beruházási lebonyolítójával, valamint a beruházásban érintett valamennyi szervezeti egységgel is.

A beruházás jóváhagyása érdekében a beruházási alapokmányt egyeztető tárgyalást kell összehívni, majd az ott rögzítettek alapján, azok figyelembevételével vagy át kell dolgozni az anyagot, vagy kiadható az alapokmány. Az egyeztetéseket jegyzőkönyvben kell dokumentálni, ami tartalmazza az egyes szervezetek jóváhagyó nyilatkozatait is.

Végül a beruházó szerv vezetőjének az alapokmányt alá kell írnia.

A beruházási alapokmány jóváhagyása - több év alatt megvalósuló beruházás esetében is - a beruházás teljes tartamára vonatkozik.

 

 

scrollUp