Beruházáslebonyolító

létrehozva: 2015-11-23

Szövegdoboz: Önkormányzatok, hatóságok – szakhatóságok, más közigazgatási szervek, nyilvántartásokSzövegdoboz: Egészségügyi és munkavédelmi koordinátorSzövegdoboz: felelős műszaki vezetőSzövegdoboz: ÉpítőanyaggyártókSzövegdoboz: ÉpítőanyagbeszállítókSzövegdoboz: KivitelezőSzövegdoboz: Építési műszaki ellenőrSzövegdoboz: Építtetői fedezetkezelőSzövegdoboz: ProjektmenedzserSzövegdoboz: Építésügyi-műszaki szakértőSzövegdoboz: Szakági tervezőkSzövegdoboz: Építészeti-műszaki tervezőSzövegdoboz: Tervezői művezetőSzövegdoboz: INGATLANFEJLESZTŐ/
ÉPÍTTETŐ/
BERUHÁZÓ
Szövegdoboz: BeruházáslebonyolítóAz építési folyamat szereplőinek kapcsolata


Napjaink egyik leggyakoribb beszédtémája a beruházáslebonyolítói feladatok ellátása. Ki is ez a beruházáslebonyolító, milyen feladatokat lát el, mi a felelőssége és milyen formában lehet foglalkoztatni? Miért kiemelt téma napjainkban a feladatellátás?


Az építési folyamatnak sok résztvevője van. Ezek közül a jogszabályok többet nevesítenek is feladatokkal és felelősséggel. Az építési beruházás megvalósításában az építtetői/beruházói feladatok a legösszetettebbek, ezek igénylik a legszélesebb skálájú hozzáértést. Ugyanakkor az építési folyamat szereplői közül jellemzően az építtető a legképzetlenebb, a legtájékozatlanabb a feladata végrehajtásában.


Az építési folyamat résztvevői közül egyesek tevékenysége szabályozott, igénybevételük a folyamat egyes szakaszaiban kötelező, míg más szereplők tevékenysége nem szabályozott, feladatukat a szerződésükben meghatározott elvárások szerint végzik.


A beruházáslebonyolítói tevékenységet korábban az épített környezet alakításáról és védelméről szóló 1997. évi LXXVIII. törvény és az építőipari kivitelezési tevékenységről szóló 191/2009. (IX. 15.) Korm. rendelet szabályozta. A feladat ellátása szakmagyakorlási jogosultsághoz volt kötve. Napjainkban a feladat ellátása kikerült a szabályozott szakmák köréből, azonban a tevékenység ellátása fontosságából nem veszített, jelentősége és szükségszerűsége inkább megnövekedett.


Az építési folyamat az építési beruházás elhatározásától kezdve a megvalósításig rendkívül összetett, számos szakember és tevékenységük ellátásának koordinációja szükséges. A feladatok nagy részének ellátása az építtető/beruházó feladata és felelőssége. Az építtető/beruházó azonban nem szakember, a szerteágazó és többségében szakmai feladatok megfelelő minőségben történő ellátásához nem ért, esetenként – pl. a beruházás nagyságától, értékétől, technológiai bonyolultságától függően - segítségre van szüksége.

Ilyen segítség számára főként a szervezési, bonyolítási feladataiban az építtető általános megbízottjaként a beruházáslebonyolító és az ellenőrzési feladataiban helyszíni képviselőjeként az építési műszaki ellenőr. Tehát elmondhatjuk nyugodtan, hogy a beruházáslebonyolító alapvetően az építtetői feladatok ellátásában vesz részt, mely tevékenységet szerződése szerint vagy a saját nevében vagy az építtető nevében eljárva látja el. Az építtető/beruházó dönti el, hogy feladatai közül melyeket, milyen mértékben adja át a beruházáslebonyolítónak.
 

Tekintettel arra, hogy a beruházáslebonyolítói feladatok több szakterületet is érintenek (pl. pénzügyi, építési, jogi, közbeszerzési, tervpályázati, stb.) és egy-egy nagyberuházásnál ezen szakterületek speciális tudást, ismereteket is igényelnek, a mai gyakorlat az, hogy e összetett feladatokat nem egy személy látja el, hanem üzletszerű gazdasági tevékenység keretében egy olyan vállalkozás, amely többféle szakosodott szakemberből áll, vagy ilyet vesz igénybe.


Egy nagyobb beruházás sikeres lebonyolítása rengeteg tervezést, szervezést és komoly szakértelmet, tapasztalatot igényel! Az építtetők számára komoly könnyebbséget jelent, ha az építkezés vagy felújítás menedzselését profi beruházáslebonyolítóra bízzák.


Tekintettel arra, hogy az építési beruházás megvalósítója az építtető/beruházó, az építési folyamat során az ő feladatai a legszélesebb körűek.


Az építtető feladata:

  • az építőipari kivitelezési tevékenység megvalósításához szükséges hatósági engedélyek megszerzése, szerződések megkötése,
  • a tervező kiválasztása, jogszabályban meghatározott esetekben a tervező kiválasztására tervpályázati eljárás lebonyolítása, a tervezői művezetés biztosítása,
  • az előírt tartalmú kivitelezési dokumentáció meglétéről való gondoskodás, az abban foglaltak betartatása,
  • a vállalkozó kivitelező által az eltakarásra kerülő szerkezetek ellenőrzésének biztosításáról szóló értesítés építési naplóban történő rögzítésétől – a felek eltérő megállapodásának hiányában – számított legkésőbb három munkanapon belül az eltakarásra kerülő szerkezetek ellenőrzésének elvégzése és bejegyzése az építési naplóba, ha építési műszaki ellenőrt nem kell megbízni, vagy építési műszaki ellenőr egyébként nem kerül megbízásra,
  • az építési napló ellenőrzése,
  • a műszaki átadás-átvételi és az építési munkaterület átadás-átvételi eljárásában való részvétel,
  • az igazoltan elvégzett teljesítések pénzügyi elszámolásának ellenőrzése,
  • az előírt esetben gondoskodni az építtetői fedezetkezelő közreműködéséről,
  • jogszabályban meghatározott esetben a teljesítésigazolás kiállítása és a fővállalkozó kivitelező által számlázható összeg meghatározása, továbbá ezeknek – a fővállalkozó kivitelező által megküldött teljesítésről szóló értesítés kézhezvételétől számított, szerződésben meghatározott, de legfeljebb tizenöt munkanapon belül – a fővállalkozó kivitelező, valamint építtetői fedezetkezelő közreműködése esetében az építtetői fedezetkezelő részére történő megküldése,
  • a fővállalkozó kivitelező építési naplóban történő azonnali értesítése, ha a kivitelezési szerződésben meghatározott, de még el nem kezdett kivitelezési szakasz ellenértékének rendelkezésre álló fedezete olyan mértékben csökkent, ami nem elegendő a még hátra lévő szerződés szerinti vállalkozói díj teljesítésére.


Az építtető az építési beruházás előkészítése, lebonyolítása, szervezése és folytatása során a feladataira és azon túlmenő, szerződésben meghatározott feladatokra beruházáslebonyolítót bízhat meg. Egy-egy komolyabb beruházás során e szerteágazó feladatkört az építtető egyedül ellátni nehezen tudná, ezért őt a beruházáslebonyolító és az építési műszaki ellenőr segíti a beruházás megvalósítása során.


A beruházáslebonyolító feladata - az építtető általános megbízottjaként - az erre irányuló szerződésben foglaltaktól függően az építési beruházás előkészítése, lebonyolítása és szervezése. Ennek során különösen:

  • részt vesz az építés helyének, a teleknek a kiválasztásában, szükség szerint gondoskodik a telek alakításával kapcsolatos településrendezési eszközöknek való megfelelésről vagy a települési önkormányzatnál településrendezési szerződéssel kezdeményezi azok módosítását, kezdeményezi szükség szerint a telekalakítási hatósági eljárásokat vagy földügyi igazgatási eljárásokat, beszerzi a szükséges engedélyeket, ingatlan-nyilvántartási bejegyzéshez szükséges jogi ügyleteket intéz az építtető nevében,
  • a beruházás tervezéséhez, megvalósításához, elszámolásához gazdasági számításokat, költségbecslést, elő- és utókalkulációs elemzéseket készíttet,
  • szükség szerint előtanulmányokat, így különösen vázlattervet, tanulmánytervet, megvalósíthatósági tanulmányt készíttet,
  • intézi a tervező kiválasztását, megvizsgálja a referenciákat, vagy jogszabályban meghatározott esetekben a tervező kiválasztására tervpályázati eljárást bonyolít le,
  • előkészíti egyeztetésre, majd véglegezi a tervezési szerződés mellékletét képező tervezési programot és az építtető nevében megköti a tervezési szerződést, szükség szerint, vagy az építtetői igényekre a tervezői művezetés biztosítására vonatkozó szerződés-kiegészítéssel,
  • megszerzi az építtető nevében az építőipari kivitelezési tevékenység megkezdéséhez, megvalósításához szükséges hatósági engedélyeket,
  • intézi a kivitelező kiválasztását, megvizsgálja a referenciákat, vagy jogszabályi előírás esetén az erre irányuló közbeszerzési eljárást készíti elő és lefolytatja azt,
  • közreműködik az építési beruházás ajánlati, részvételi vagy ajánlattételi felhívásának, dokumentációjának összeállításában, kiegészítő tájékoztatás megadásában, továbbá az ajánlatok értékelésében,
  • gondoskodik a kivitelezési dokumentáció meglétéről, megköti az elkészítésére irányuló tervezői szerződést az építtető nevében,
  • megköti az építtető nevében a kivitelezésre irányuló szerződést
  • intézi az építési műszaki ellenőr kiválasztását, megvizsgálja a referenciákat és az építtető nevében szerződést köt az építési műszaki ellenőrrel és a kivitelezési folyamat egyéb szereplőjével,
  • részt vesz az építési munkaterület kiválasztásában, az elektronikus építési naplóba rögzítetten gondoskodik az építési munkaterület biztosításáról és birtokbaadásáról a kivitelező részére,
  • a jogszabályban előírt esetben gondoskodik az építtetői fedezetkezelő közreműködéséről, az erre irányuló szerződést megköti az építtető nevében, gondoskodik a fedezet fedezetkezelői számlára történő utalásáról,
  • gondoskodik az építtető által vállalt szolgáltatások biztosításáról,
  • részt vesz az árviták és a teljesítéssel, teljesítésigazolással kapcsolatos viták rendezésében,
  • műszaki-minőségi tanácsadást biztosít,
  • előkészíti az építtető beruházással kapcsolatos döntéseit,
  • koordinálja, szervezi, bonyolítja, felügyeli a beruházási folyamatot a tervezéstől a használatbavételig.


A beruházáslebonyolító az építtetővel kötött megállapodás alapján minden olyan feladat vagy tevékenység ellátására jogosult, ami az építési tevékenység szakszerű megvalósításának szervezésével, koordinációjával, ellenőrzésével vagy irányításával kapcsolatos.


A beruházáslebonyolító munkamegosztásban dolgozik az építési műszaki ellenőrrel. Míg a beruházálebonyolító alkalmazása nem kötelező, hanem esetenként szükségszerű, addig az építési műszaki ellenőr alkalmazása jogszabályban meghatározott esetekben kötelező. Mindketten az építtető feladatainak ellátását segítik, de amíg az építési műszaki ellenőr az építtető helyszíni képviselőjeként alapvetően a kivitelezés minőségével és a teljesítés igazolásával kapcsolatban lát el feladatokat, addig a beruházáslebonyolító minden más, a beruházás megvalósítását elősegítő feladattal megbízható.
 

Tekintettel arra, hogy a beruházáslebonyolító az építtetői feladatok egy részét szerződéssel átvállalja, e feladatok végrehajtása tekintetében felelőssége is keletkezik.


Az építtető felel

  • az építési beruházás teljes fedezetének biztosításáért,
  • az engedélyezési és kivitelezési terv tervezőjének, az építési műszaki ellenőr, valamint a kivitelező kiválasztásáért,
  • az építésügyi hatósági engedély, építésügyi vagy építésfelügyeleti, tudomásulvétel megszerzéséért,
  • a jogerős és végrehajtható építésügyi hatósági engedélyben és a hozzá tartozó, jóváhagyott, engedélyezési záradékkal ellátott tervdokumentációban, valamint a kivitelezési tervekben foglaltak betartásáért,
  • az építőipari kivitelezési tevékenység megkezdéséhez szükséges jogszabályban előírt dokumentumok (tervek) meglétéért, az elektronikus építési napló vezetése esetén az építési napló készenlétbe helyezéséért,
  • az építési munkaterület átadásáért,
  • az építőipari kivitelezési tevékenység végzésének ellenőrzéséért,
  • azért, hogy az építmény rendeltetésszerű és biztonságos használatához szükséges járulékos építmények, tereprendezési, fásítási, parkosítási munkálatok az építménnyel együtt valósuljanak meg,
  • azért, hogy az építési napló a hatósági ellenőrzések és eljárások során az építésügyi és építésfelügyeleti hatóság rendelkezésére álljon, valamint
  • az e törvényben meghatározott esetekben személyes adatok közléséért és jogszabályban meghatározott esetekben a megjelölt adatok bejelentéséért.


Az építtető és a kivitelező együttesen felel azért, hogy az építésügyi hatóság által meghatározott időtartamon belül az építmény környezetéből az építőipari kivitelezési tevékenység során keletkezett építési hulladékot – a külön jogszabályban meghatározott módon – elszállíttassa, a környezet és a terep felszínét az eredeti, illetve az engedélyezett állapotában átadja, a környezetben okozott károkat megszüntesse.


A beruházáslebonyolító a szerződésében foglaltak szerint osztozik az építtetői felelősségben.
 

A beruházáslebonyolító felel a szerződésében meghatározott feladatok legjobb tudása szerinti magas színvonalon történő végrehajtásáért, így különösen:

  • az engedélyezési és kivitelezési terv tervezője, a tervellenőr, az építési műszaki ellenőr, valamint a kivitelező kiválasztásáért,
  • az építésügyi és egyéb hatósági engedély, tudomásulvétel megszerzéséért,
  • azért, hogy az építési napló a hatósági ellenőrzések és eljárások során az építésügyi és építésfelügyeleti hatóság rendelkezésére álljon, továbbá amennyiben jogszabály előírja az építési napló elektronikus vezetését, az elektronikus építési napló aktiválásáért, valamint
  • jogszabályban meghatározott esetekben személyes adatok közléséért és a megjelölt adatok bejelentéséért.

    Tekintettel arra, hogy a beruházáslebonyolítói tevékenység kikerült a szabályozott szakmák köréből, így megszűntek azok az összeférhetetlenségi szabályok is, amelyek egyes feladatok együttes elláthatóságát eddig kizárták. Így napjainkra nem kizárt, hogy a beruházáslebonyolítói feladatokat akár a tervező vagy az építési műszaki ellenőr is ellássa egyszemélyben.


    Más jogszabályi környezet „összeférhetetlenségi” szabályai miatt a beruházáslebonyolító nem lehet az építészeti-műszaki dokumentáció engedélyezésében részt vevő hatóság, valamint a tevékenység és az engedélyező hatóság felügyeletét ellátó szerv köztisztviselője vagy kormánytisztviselője.


Szerződése

A beruházáslebonyolító az építtetővel köt megbízási szerződést feladatai ellátására. A beruházáslebonyolító az építtető/beruházó által a szerződésébe foglalt feladatokat köteles elvégezni. A megbízási szerződésben meghatározott feladatok végrehajtása során a beruházáslebonyolító köteles az építtető utasításait követni.


Ettől csak akkor térhet el, ha a beruházáslebonyolító úgy ítéli meg, hogy ezt az építtető érdeke feltétlenül megköveteli, és az építtető előzetes értesítésére már nincs mód. Ilyen esetben később az építtetőt késedelem nélkül értesítenie kell.


Ha az építtető célszerűtlen vagy szakszerűtlen utasítást ad, a beruházáslebonyolító köteles őt erre figyelmeztetni. Ha az építtető a figyelmeztetés ellenére utasítását fenntartja, a beruházáslebonyolító a szerződéstől elállhat, illetve a szerződést felmondhatja, vagy a feladatot az építtető utasításai szerint, az építtető kockázatára elláthatja. A beruházáslebonyolítónak meg kell tagadnia az utasítás teljesítését, ha annak végrehajtása jogszabály vagy hatósági határozat megsértésére vezetne, vagy veszélyeztetné mások személyét vagy vagyonát.

Az építtető pedig köteles megtéríteni az utasítás teljesítésével kapcsolatban felmerült költségeket. A beruházáslebonyolító az utasítás teljesítését megfelelő biztosíték adásához kötheti. Ha a megbízó nem ad megfelelő biztosítékot, a megbízott az utasítás teljesítését megtagadhatja.


Ha a beruházáslebonyolítónak a megbízása teljesítéséhez szerződés kötése vagy más jognyilatkozat tétele szükséges (hogy az építtető nevében eljárhasson), a megbízásnak a meghatalmazást is magába kell foglalnia.


A beruházáslebonyolító köteles az építtetőt

  • a tevékenységéről és a feladat állásáról szükség esetén, illetve a szerződésben meghatározott időközönként tájékoztatni.
  • tájékoztatni, ha közreműködő igénybevétele vált szükségessé, vagy ha a felmerült új körülmények az utasítások módosítását teszik indokolttá.
  • a megbízás teljesítéséről késedelem nélkül értesíteni.


A megbízási szerződés alapján a megbízási díj a szerződés teljesítésekor esedékes.

A beruházáslebonyolítót a megbízási díj és a költségek biztosítására zálogjog illeti meg az építtetőnek azokon a vagyontárgyain, amelyek a megbízás következtében kerültek birtokába.


A megbízási szerződést bármelyik fél felmondhatja. Az építtető felmondása esetén az építtető köteles megtéríteni a beruházáslebonyolítónak a felmondással okozott kárt, kivéve, ha a felmondásra a beruházáslebonyolító szerződésszegése miatt került sor.

A szerződés megszűnésekor a beruházáslebonyolító köteles az építtetőnek mindazt kiadni, amihez a megbízás teljesítése céljából vagy eljárása eredményeképpen jutott, kivéve, amit abból a megbízás folytán jogosan felhasznált.

 

scrollUp