Beruházáslebonyolító

Wéber László
létrehozva: 2015-11-23 / módosítva: 2017-12-11

Az építési folyamatnak sok résztvevője van. Ezek közül a jogszabályok többet nevesítenek is feladatokkal és felelősséggel. Az építési beruházás megvalósításában az építtetői/beruházói feladatok a legösszetettebbek, ezek igénylik a legszélesebb skálájú hozzáértést. Ugyanakkor az építési folyamat szereplői közül jellemzően / sokszor az építtető a legkevésbé járatos ezekben a szakmai kérdésekben.

Az építési folyamat résztvevői közül egyesek tevékenysége szabályozott, igénybevételük a folyamat egyes szakaszaiban kötelező, míg más szereplők tevékenysége nem szabályozott, feladatukat a szerződésükben meghatározott elvárások szerint végzik.

 

A beruházás-lebonyolítói tevékenységet napjainkban az építési beruházások, valamint az építési beruházásokhoz kapcsolódó tervezői és mérnöki szolgáltatások közbeszerzésének részletes szabályairól szóló 322/2015. (X. 30.) Korm. rendelet szabályozza. Bár ez a jogszabály - az elnevezéséből is fakadóan – elsősorban az építési beruházásokra vonatkozó közbeszerzési eljárások keretei közé helyezi ennek a fontos közreműködő szakembernek a jogait és feladatait, az itt megfogalmazottak minden más esetben, tehát a szabad kezes vállalatba adás során kötött szerződések esetében is jól alkalmazhatók. A kormányrendelet a következőképpen fogalmaz:

„5. § (1) Az ajánlatkérő az építési beruházás megvalósítása érdekében beruházás-lebonyolítót alkalmazhat.

…..

(3) Az ajánlatkérő általános megbízottjaként a beruházás-lebonyolító feladata az építési beruházás megvalósításának koordinálása. E feladatkörében a beruházás-lebonyolító gondoskodik különösen:

a) a tervező kiválasztásának előkészítéséről és a tervező kiválasztásának koordinálásáról, közbeszerzési eljárás (tervpályázat) lefolytatása esetén a közbeszerzési eljárás (tervpályázat) előkészítéséről, valamint a közbeszerzési eljárás (tervpályázat) lefolytatásának koordinálásáról;

b) az építési beruházás előkészítéséről, szükség szerint előtanulmányok (elsősorban vázlatterv, tanulmányterv, megvalósíthatósági tanulmány) készítéséről;

c) a kivitelezésre – a 14. § (1) bekezdés b) pontjában meghatározott esetekben a tervezésre és kivitelezésre – irányuló közbeszerzési eljárás eljárást megindító felhívásának és a közbeszerzési dokumentumoknak az elkészítéséről;

d) az építési beruházás megvalósítására irányuló közbeszerzési eljárás lebonyolításának figyelemmel kíséréséről;

e) európai uniós forrásból megvalósuló építési beruházás esetében a támogatást nyújtó szervezettel való kapcsolattartásról;

f) a közbeszerzési eljárás szabályszerű lefolytatásának ellenőrzését végző szervezetekkel való kapcsolattartásról;

g) a kivitelezés műszaki ellenőrének kiválasztásáról;

h) a tervezői művezetés szükségességének meghatározásáról;

i) az elkészült építési beruházás átadás-átvételi eljárásának koordinálásáról.”

 

Mint látjuk, alapvetően az építtető (ajánlatkérő, megrendelő, beruházó) bizalmi közreműködőjeként az építési beruházás minden fontos mozzanatában részt vesz a beruházás lebonyolítója – nem átvéve természetesen az építési műszaki ellenőrök feladatait. Fontos hangsúlyoznunk, hogy az idézett jogszabály-hely a közbeszerzési eljárások eredményeként munkában lévő építési beruházásokra vonatkozóan fogalmaz meg feladatokat; egyébként az építtető/beruházó dönti el, hogy feladatai közül melyeket, milyen mértékben adja át a beruházás-lebonyolítónak.

Tekintettel arra, hogy a beruházás lebonyolítói feladatok több szakterületet is érintenek (pl. pénzügyi, építési, műszaki, jogi, közbeszerzési, tervpályázati, stb.) és egy-egy nagyberuházásnál ezen szakterületek speciális tudást, ismereteket is igényelnek, a mai gyakorlat szerint sokszor ezeket az összetett feladatokat nem egy személy látja el, hanem üzletszerű gazdasági tevékenység keretében egy olyan vállalkozás, amely többféle szakosodott szakemberből áll, vagy ilyet vesz igénybe.

 

Tekintettel arra, hogy az építési beruházás megvalósítója az építtető/beruházó, az építési folyamat során az ő feladatai a legszélesebb körűek.

Az építtető feladata:

  • az építőipari kivitelezési tevékenység megvalósításához szükséges hatósági engedélyek megszerzése, szerződések megkötése,
  • a tervező kiválasztása, jogszabályban meghatározott esetekben a tervező kiválasztására tervpályázati eljárás lebonyolítása, a tervezői művezetés biztosítása,
  • az előírt tartalmú kivitelezési dokumentáció meglétéről való gondoskodás, az abban foglaltak betartatása,
  • a vállalkozó kivitelező által az eltakarásra kerülő szerkezetek ellenőrzésének biztosításáról szóló értesítés építési naplóban történő rögzítésétől – a felek eltérő megállapodásának hiányában – számított legkésőbb három munkanapon belül az eltakarásra kerülő szerkezetek ellenőrzésének elvégzése és bejegyzése az építési naplóba, ha építési műszaki ellenőrt nem kell megbízni, vagy építési műszaki ellenőr egyébként nem kerül megbízásra,
  • az építési napló ellenőrzése,
  • a műszaki átadás-átvételi és az építési munkaterület átadás-átvételi eljárásában való részvétel,
  • az igazoltan elvégzett teljesítések pénzügyi elszámolásának ellenőrzése,
  • az előírt esetben gondoskodni az építtetői fedezetkezelő közreműködéséről,
  • jogszabályban meghatározott esetben a teljesítésigazolás kiállítása és a fővállalkozó kivitelező által számlázható összeg meghatározása, továbbá ezeknek – a fővállalkozó kivitelező által megküldött teljesítésről szóló értesítés kézhezvételétől számított, szerződésben meghatározott, de legfeljebb tizenöt munkanapon belül – a fővállalkozó kivitelező, valamint építtetői fedezetkezelő közreműködése esetében az építtetői fedezetkezelő részére történő megküldése,
  • a fővállalkozó kivitelező építési naplóban történő azonnali értesítése, ha a kivitelezési szerződésben meghatározott, de még el nem kezdett kivitelezési szakasz ellenértékének rendelkezésre álló fedezete olyan mértékben csökkent, ami nem elegendő a még hátra lévő szerződés szerinti vállalkozói díj teljesítésére.

 

A felsorolt sokrétű feladatok közül jellemzően milyen tevékenységgel bízzák meg a beruházás-lebonyolítót? A szakmagyakorlás bevett szabályai szerint igen sok esetben

  • részt vesz az építés helyének, a teleknek a kiválasztásában, szükség szerint gondoskodik a telek alakításával kapcsolatos településrendezési eszközöknek való megfelelésről vagy a települési önkormányzatnál településrendezési szerződéssel kezdeményezi azok módosítását, kezdeményezi szükség szerint a telekalakítási hatósági eljárásokat vagy földügyi igazgatási eljárásokat, beszerzi a szükséges engedélyeket, ingatlan-nyilvántartási bejegyzéshez szükséges jogi ügyleteket intéz az építtető nevében,
  • a beruházás tervezéséhez, megvalósításához, elszámolásához gazdasági számításokat, költségbecslést, elő- és utókalkulációs elemzéseket készíttet,
  • szükség szerint előtanulmányokat, így különösen vázlattervet, tanulmánytervet, megvalósíthatósági tanulmányt készíttet,
  • intézi a tervező kiválasztását, megvizsgálja a referenciákat, vagy jogszabályban meghatározott esetekben a tervező kiválasztására tervpályázati eljárást bonyolít le,
  • előkészíti egyeztetésre, majd véglegezi a tervezési szerződés mellékletét képező tervezési programot és az építtető nevében megköti a tervezési szerződést, szükség szerint, vagy az építtetői igényekre a tervezői művezetés biztosítására vonatkozó szerződés-kiegészítéssel,
  • megszerzi az építtető nevében az építőipari kivitelezési tevékenység megkezdéséhez, megvalósításához szükséges hatósági engedélyeket,
  • intézi a kivitelező kiválasztását, megvizsgálja a referenciákat, vagy jogszabályi előírás esetén az erre irányuló közbeszerzési eljárást készíti elő és lefolytatja azt,
  • közreműködik az építési beruházás ajánlati, részvételi vagy ajánlattételi felhívásának, dokumentációjának összeállításában, kiegészítő tájékoztatás megadásában, továbbá az ajánlatok értékelésében,
  • gondoskodik a kivitelezési dokumentáció meglétéről, megköti az elkészítésére irányuló tervezői szerződést az építtető nevében,
  • megköti az építtető nevében a kivitelezésre irányuló szerződést
  • intézi az építési műszaki ellenőr kiválasztását, megvizsgálja a referenciákat és az építtető nevében szerződést köt az építési műszaki ellenőrrel és a kivitelezési folyamat egyéb szereplőjével,
  • részt vesz az építési munkaterület kiválasztásában, az elektronikus építési naplóba rögzítetten gondoskodik az építési munkaterület biztosításáról és birtokbaadásáról a kivitelező részére,
  • a jogszabályban előírt esetben gondoskodik az építtetői fedezetkezelő közreműködéséről, az erre irányuló szerződést megköti az építtető nevében, gondoskodik a fedezet fedezetkezelői számlára történő utalásáról,
  • gondoskodik az építtető által vállalt szolgáltatások biztosításáról,
  • részt vesz az árviták és a teljesítéssel, teljesítésigazolással kapcsolatos viták rendezésében,
  • műszaki-minőségi tanácsadást biztosít,
  • előkészíti az építtető beruházással kapcsolatos döntéseit,
  • koordinálja, szervezi, bonyolítja, felügyeli a beruházási folyamatot a tervezéstől a használatbavételig.

 

A beruházás-lebonyolító az építtetővel kötött megállapodás alapján minden olyan feladat vagy tevékenység ellátására jogosult, ami az építési tevékenység szakszerű megvalósításának szervezésével, koordinációjával, ellenőrzésével vagy irányításával kapcsolatos.

A beruházás-lebonyolító munkamegosztásban dolgozik az építési műszaki ellenőrrel. Míg a beruházás-lebonyolító alkalmazása nem kötelező, hanem esetenként szükségszerű, addig az építési műszaki ellenőr alkalmazása jogszabályban meghatározott esetekben kötelező. Mindketten az építtető feladatainak ellátását segítik, de amíg az építési műszaki ellenőr az építtető helyszíni képviselőjeként alapvetően a kivitelezés minőségével és a teljesítés igazolásával kapcsolatban lát el feladatokat, addig a beruházás-lebonyolító minden más, a beruházás megvalósítását elősegítő feladattal megbízható.

Tekintettel arra, hogy a beruházás-lebonyolító az építtetői feladatok egy részét szerződéssel átvállalja, e feladatok végrehajtása tekintetében felelőssége is keletkezik; a beruházás-lebonyolító a szerződésében foglaltak szerint osztozik az építtetői felelősségben.

A beruházás-lebonyolító az építtetővel (beruházóval) köt megbízási szerződést feladatai ellátására. A beruházás-lebonyolító az építtető/beruházó által a szerződésében foglalt feladatokat köteles elvégezni. A megbízási szerződésben meghatározott feladatok végrehajtása során a beruházás-lebonyolító köteles az építtető utasításait követni; értelemszerűen, illetve a megkötött szerződése szerint kell alkalmazni a Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény előírásait, nevezetesen 6:272. § - 6: 280. § -okban foglaltakat.

 

scrollUp