Építésjogi követelmények

létrehozva: 2015-11-19

Építésjogi követelmények

Az építés joga nem tartozik a tulajdonosi alapjogok közé, lásd az Alkotmánybíróság 13/1998. (IV. 30.) AB határozatát. A tulajdonos ezen jogával csak a vonatkozó szabályok szerint élhet, amelyek között szerepelnek a településrendezési eszközök is. Azt tehát, hogy egy területet mire lehet használni, azon milyen szabályok szerint lehet építeni a településrendezési eszközökből tudhatjuk meg elsősorban.

Az épített környezet alakításáról és védelméről szóló 1997. évi LXXVIII. törvény előírja (Étv. 18. § (1) bekezdés), hogy az olyan területen, amelyre van hatályos helyi építési szabályzat építési tevékenységet végezni csak a szabályzat előírásai figyelembevételével lehet.

A korábbi jogi felfogás szerint a helyi szabályozás felülír minden szabályt, s a szomszédproblémákat polgári peres eljárásban kell rendezni. Az Alkotmánybíróság egyik határozatában leszögezi, hogy a jóváhagyott rendezési terv is csupán egy tervezet, ami vagy megvalósul, vagy nem, így az engedélyezés során messzemenően figyelembe kell venni az összes jogszabályt.


A már beépült, beállt területekre felesleges helyi építési szabályzatot készíteni, amikor ott nincs semmilyen szabályozást igénylő változtatási szándék, így felmerül az a kérdés, hogy az ilyen területeken akkor mi alapján lehet építési tevékenységet végezni.

Az Étv. 18. § (2) bekezdése ebben az esetben az ún. „illeszkedési szabály” alkalmazását írja elő, hogy ne álljon meg az építési élet.

Mindenekelőtt meg kell állapítani, hogy az illeszkedés nem új keletű követelmény a magyar építési jogban. Az 5/1961. (III. 19.) ÉM rendelettel közzétett Országos Építésügyi Szabályzat (OÉSZ) I. kötete (Városrendezési és műemlékvédelmi előírások) 116. §-ában tartalmazott erre vonatkozó , utalásokat. „Minden építményt … a környezettel, a városképpel és a tájképpel összhangban kell kezdte: 1. § (1) bekezdés Az építménynek ki kell elégítenie a város- (község-) rendezési, a rendeltetési, a honvédelmi, az egészségvédelmi, az élet-, köz- és más biztonsági, továbbá a városképi, a műemlékvédelmi és a korszerű építészeti követelményeket és alkalmazkodnia kell a környezetéhez. A ’86-os OÉSZ 3. § (3) bekezdése a városépítészet, települési környezet címszó alatt általános előírásként egyértelműen rögzítette, hogy „Az építményeket a környezetükbe illeszkedően kell elhelyezni és megvalósítani.” Megállapítható tehát, hogy a kérdéskör nem újonnan keletkezett azt évtizedek alatt már régen ki lehetett volna tárgyalni, ha erre a kellő akarat meg lett volna.

Az „illeszkedési előírás” öt kérdésben szabályoz:

  • az általános előírások – kiemelten az Étv., az OTÉK – minden esetben figyelembe veendők az építési munkák végzése során,
  • a célzott (tervezett) hasznosítás jellege illeszkedjen környezetébe,
  • a kialakuló telek mérete,
  • a tervezett beépítés mértéke és
  • a beépítés módja

illeszkedjen a meglévő környezethez.

Az illeszkedési szabály alkalmazása során az építésügyi hatóságnak meg kell határoznia azt a területet, amelyre kitekint mint „környezet”, amikor az illeszkedést mérlegeli. A vizsgált terület tekintetében célszerű az adott telektömböt venni, amelyben a beépítendő telek fekszik.


A felhasználási (funkcionális, rendeltetésbeli) illeszkedésnél a funkciók egymásmellettisége, összeférhetősége minden engedélyezéskor problémaként merülhet fel, ez speciális gond, ez elsősorban egészségügyi (pl. ember és állat) és környezetvédelmi kérdés, amelyek eldöntéséhez a szakhatóságok közreműködése szükséges. Általános eligazítást e kérdésekben a szakterületi jogszabályok kellene, hogy adjanak.

A másik általános tapasztalat, hogy általában nem magukkal a rendeltetésekkel van a gond, hanem annak megvalósulásával, vagyis a tényleges használattal, az üzemeltetéssel. Hogyan tartják pl. az állatokat, milyen módon almoznak, a trágyát miként tárolják, vagy az ipari tevékenységet mely napszakban végzik, zárt nyílászárok mellett, vagy sem, esetleg az udvaron; bekapcsolják-e a szűrő, elszívó berendezéseket, vagy sem; a vendéglátó egység megtartja-e a nyitva tartás rendjét stb..


A beépítés mértékének meghatározásakor figyelembe kell venni, hogy ez nem csupán a horizontális alapterületet (beépítési %) jelenti, hanem a vertikálist (épületmagasság) is, tehát mindazt, ami az igénybevétel intenzitását, „mértékét” befolyásolja. Ha e szempontból jelentős különbözőségű telkek vannak az adott, vizsgált területen, akkor javasolható a lefelé és fölfelé való szélső értékek figyelmen kívül hagyása (mint ahogy sok országban az a versenytárgyalásokon, közbeszerzéseken is történik), s a többi súlyozott átlagának megállapítása.


A beépítési mód megállapítása az építésügyi hatóságra tartozó kérdés, kiváltképp azokon a területeken, ahol korábban többször változott a beépítési mód, vagy nem szabályozták egyértelműen, s ezekből fakadóan vegyes beépítések alakultak ki. Sok helyen, de talán Budapestre legjellemzőbben vannak olyan területek, ahol két vagy többféle beépítési módot is engedtek egy területen. Az OTÉK új szabályozása, miszerint a beépítési mód nem az épület telken való elhelyezkedését jelenti, hanem azt az „építési hely”-hez köti, ilyen esetekben segíthet: a hatóságnak egy befoglaló formát kell találnia, amibe, mint építési helybe beférnek az épületek, s ebből levezethető a megengedhető beépítési mód.

A szomszédkonfliktusok forrása volt mindig például a korábbi oldalhatáron álló beépítési módról az új szabályozással a zártsorú beépítési módra való áttérés. A korábbi oldalhatáron megépült épületek átnyúló eresze, az oldalhatáron álló falban lévő ablak, az alapozás mélysége (vagy éppen annak hiánya) stb., s az ebből fakadó viták régóta keserítik az építésügyi hatóság életét. Sedlmayer János Sopron történeti beépítésének elemzésével tárta fel és mutatta be – a Műemlékvédelem c. folyóiratban – ezt a folyamatot (fésűs beépítés – hajlított ház – falazott kapubejárat – szárazkapu – emeletes zártsorú beépítés).

Ezért a rendezési terv csupán fokozatosan közelíthet az elérendő állapot felé, pl. az új zártsorú beépítés a korábbi oldalhatáron álló beépítésű területen első ütemben nem fog telekhatártól telekhatárig (az építési hely teljes szélességében) megvalósulni a szomszédos telken fennálló épület miatt.


Mikor nem alkalmazható az illeszkedési szabály?

E kérdés megválaszolásához többfajta tényállást kell figyelembe venni.

Alapvető kiindulási tényállás, hogy az adott területre vonatkozóan van-e érvényes és hatályos helyi szabályozás. Az esetlegesen meglévő településszerkezeti terv teljes mértékben figyelmen kívül hagyandó, hiszen az nem keletkeztet építési jogokat, így nem is számít. Amennyiben van hatályos helyi szabályozás, akkor meg kell vizsgálni, hogy a területre mit mond.

Ha újonnan beépítésre szánt vagy jelentős átépítésre kerülő, vagy védett területről van szó, és a jelenlegi szabályozás csak eddig jutott, s továbbszabályozást ír elő, akkor e területen nem alkalmazható az illeszkedési szabály, mert az Étv. – mint általános, országos előírás – ugyanis ilyen területekre kötelezően előírja helyi építési szabályzat elkészítését.

Más a helyzet akkor, ha olyan területről van szó, amelyik nem tartozik az előbb említettek közé, de a szabályozás továbbszabályozást ír elő rá. Az ilyen esetben alkalmazható az illeszkedési előírás.

Elképzelhető olyan szabályozás, amely új területfelhasználást nevesít ugyan, de a részletszabályokkal adós marad. Ilyen esetben a felhasználás tekintetében lehet alkalmazni a helyi szabályozás adta lehetőséget, azonban a beépítési paraméterek tekintetében a területen meglévő beépítettséghez kell illeszkedni.

Volt olyan eset, amikor a település szélén lévő, csak az egyik oldalán beépített utcája melletti, eddig mezőgazdasági területként használt területet próbálta az önkormányzat az illeszkedési szabály alkalmazásával beépíthető telkekre parcellázni. Természetesen ez nem a rendeltetésszerű jogalkalmazás esete, hiszen ebben az esetben először a beépítésre nem szánt területet a településszerkezeti terv módosításával át kell sorolni újonnan beépítésre szánt területbe, majd a területre az előbb említett Étv. előírás alapján kötelező helyi építési szabályzatot készíteni.

scrollUp