Építmények elhelyezése

Ráth György
létrehozva: 2016-05-23 / módosítva: 2016-05-23

Az építmények elhelyezésére vonatkozó alapvető követelmények között kell betartani az alábbiakat:

 

A telken az építményt úgy kell elhelyezni, hogy az együttesen feleljen meg:

- a településrendezési (a helyi építési szabályzat, annak hiányában az épített környezet alakításáról és védelméről szóló 1997. évi LXXVIII. törvény 18. § (2) bekezdése szerinti ”illeszkedési” szabály)

- a környezetvédelmi,

- a táji- és természetvédelmi,

- a műemlékvédelmi,

- az egészségügyi,

- a tűzbiztonsági,

- a közbiztonsági

követelményeknek, továbbá az feleljen meg, illetőleg ne befolyásolja károsan:

- a geológiai,

- az éghajlati,

- a terep,

- a talaj,

- a talajvíz

fizikai, kémiai és hidrogeológiai adottságokat.

 

Az építmény telken történő elhelyezése során az alábbiakat kell még figyelembe venni:

- a telek beépíthetőségének feltétele fenn áll e és

- a telekre vonatkozó övezeti előírások között szereplő beépítési módra,

- az építmények közötti legkisebb távolságra

vonatkozó előírásokat.

 

A telek beépíthetőségének feltételei

Egy telek – legyen az beépítésre szánt vagy beépítésre nem szánt területen – akkor építhető be, ha annak a rendeltetésszerű használatához:

- a köz- vagy magánútról történő, közvetlen megközelítése (kivétel a beépítésre nem szánt területen a honvédség és a katonaság, valamint a nemzetbiztonsági célú épület elhelyezésére szolgáló telek),

- az építeni kívánt épülethez az országos településrendezési és építési követelményekről szóló 253/1997. (XII. 20.) Korm. rendelet (a továbbiakban: OTÉK) 42. §-ában előírt számú gépkocsi elhelyezése,

- a szükséges villamos energia, ivóvíz,

- a keletkező szenny- és csapadékvíz elvezetése vagy ártalommentes elhelyezése,

- a keletkező hulladék elszállítása vagy ártalommentes elhelyezése

biztosított.

 

Az előzőekben leírtakkal kapcsolatban meg kell jegyezni, hogy

  • a megközelítéshez figyelembe vett magánút közforgalom számára történő megnyitására az út tulajdonosát nem lehet kötelezni (még úgy sem, hogy a települési önkormányzat a helyi építési szabályzatában előírja, hogy a magánutakat közforgalom számára meg kell nyitni, ez ugyanis a nem rendeltetésszerű jogalkalmazás révén ellentétes lenne a tulajdonnal összefüggő alkotmányos alapjoggal hiszen „burkolt” kártalanítás nélküli kisajátítást eredményez, amit az Alaptörvény tilt),
  • az OTÉK 1. melléklete 30. pontja szerint az építési teleknek közútról vagy önálló helyrajzi számon nyilvántartott magánútról megközelíthetőnek kell lennie, így a csak átjárási szolgalmi jog alapján történő megközelíthetőség nem felel meg az előírt követelménynek, ezért az nem vehető figyelembe (lásd: 1514/B/1991. (IV. 21.) AB határozat, ám mindezek ellenére sajnos a bírósági gyakorlatban ennek ellenkezőjére volt már példa?!),
  • - a víziközmű-szolgáltatásról szóló 2011. évi CCIX. törvény rendelkezései alapján jelenleg a telek tulajdonosát a közüzemi közműhálózatra történő rákötésre lehet kényszeríteni.

A víziközmű-szolgáltatásról szóló törvény vonatkozó előírásai:

„2.§ 20. víziközmű: olyan közcélú vízilétesítmény, amely

a) település vagy települések közműves ivóvízellátását, ezen belül az ivóvíztermelést, az ehhez kapcsolódó ivóvízbázis-védelmet, az ivóvízkezelést, -tárolást, -szállítást és -elosztást, felhasználási helyekre történő eljuttatást, mindezekhez kapcsolódóan a tűzivíz biztosítását vagy

b) a közműves szennyvízelvezetés során (egyesített rendszer esetén a csapadékvíz-elvezetést is ideértve) a szennyvíz felhasználási helyekről történő összegyűjtését, elvezetését, tisztítását, a tisztított szennyvíz hasznosítását, elhelyezését szolgálja;”

„55. § (1) Az ingatlan tulajdonosa - ha törvény vagy kormányrendelet másként nem rendelkezik - köteles az ingatlant a víziközmű-rendszerbe beköttetni és a víziközmű-szolgáltatást igénybe venni, ha

a) az ingatlant határoló közterületen olyan, a közműves ivóvízellátás vagy a közműves szennyvízelvezetés és -tisztítás biztosítását szolgáló víziközmű-rendszer helyezkedik el, amihez ivóvíz-bekötővezeték vagy szennyvíz-bekötővezeték és azok műtárgyai kiépítésével közvetlenül csatlakozni lehet, és

b) az ingatlanon felépített épületre használatbavételi vagy fennmaradási engedélyt adott, továbbá a használatbavételt tudomásul vette az építésügyi hatóság vagy az erre irányuló eljárás folyamatban van.

(2) Az (1) bekezdésben meghatározott kötelezettségre az ingatlan tulajdonosát mindkét víziközmű-szolgáltatási ágazat vonatkozásában felszólíthatja a víziközmű-szolgáltató. A kötelezettséget az írásbeli felszólítás kézhezvételétől számított egy éven belül teljesíti az ingatlan tulajdonosa. Közös tulajdonú ingatlan esetében a kötelezettség a tulajdonostársakat egyetemlegesen terheli.

(6) Adott ingatlan tekintetében mentesül a tulajdonos

a) az ivóvíz-törzshálózatra történő bekötési kötelezettség alól, ha az ingatlan vízellátása a vízügyi hatóság által engedélyezett és a vízgazdálkodásról szóló 1995. évi LVII. törvény 1. számú melléklet 26. pont b) alpontjában meghatározott saját célú vízilétesítményből biztosított,

b) a szennyvízelvető rendszerre történő bekötési kötelezettség alól, ha az ingatlanon keletkező szennyvíz elvezetése, tisztítása és ártalommentes elhelyezése vagy hasznosítása a vízügyi hatóság által engedélyezett és a vízgazdálkodásról szóló 1995. évi LVII. törvény 1. számú melléklet 26. pont b) alpontjában meghatározott saját célú vízilétesítménnyel biztosított vagy az ingatlanon keletkező szennyvíz tisztítása az építésügyi hatóság által engedélyezett egyedi szennyvízkezelő berendezéssel megoldott vagy az ezen engedélyek megszerzésére vonatkozó kérelmet a (2) bekezdés szerinti felszólítást megelőzően az ingatlan tulajdonosa vagy jogcímes használója előterjesztette.”

Megjegyzések a törvény rendelkezéseivel kapcsolatban:

A törvény néhány rendelkezése egyes vélemények szerint, az alapvető egyéni jogokat is sérti, feltehetően alkotmányellenes.

Az 55. § (1) pontjának a rendelkezése, miszerint amennyiben a telek előtt víziközmű-rendszer van a telek kötelező bekötési kötelezettsége sokak szerint Alaptörvény ellenes. A csapvíz egy fizetendő szolgáltatás, amit az egyén, saját elképzelései vagy érdekei alapján, vagy igénybe vesz, vagy nem. Milyen jogcímen teszik valakinek anyagilag lehetetlenné azt, hogy pl. a háza tetejéről begyűjtött, szakszerűen kezelt és szűrt esővizet igyon és ne csapvizet? Az ilyen rendelkezést például már Franciaország több vidékén is visszavonták, Belgiumban – a közvélemény nyomására – az ilyen rendelkezéseket tartalmazó törvényjavaslatot meg sem szavazták. Ott a vízmű hatásköre és felelőssége a vízóra kijárati csapjánál megáll és a vízelosztó hálózatra való rákötés egyáltalán nem kötelező.
Az emberi jogok tiszteletben tartásával minden fizetendő szolgáltatást csak önkéntes alapon lehetne és kellene igénybe venni. Meg kellene adni azt a lehetőséget is, ami szerint valaki pl. a vízszolgáltatást igénybe veszi, de szennyvizének a kezeléséről, az előírt módszerek szerint, maga akar gondoskodni. Hasonlóan, valaki más pl. csak a szennyvizének a közületi tisztítására tartana igényt, de csapvízre nem. Az előző esetben (bizonyos feltételek teljesítésével) lehetővé kellene tenni a szennyvízcsatornáról való lekapcsolódást. A második esetben a bekötött házban lakók csatornadíját az un. „lakos-egyenérték” szerint kellene meghatározni.

Az 55. § (6) pontja a rákötési kötelezettség alóli mentesség feltételeit állapítja meg. Az a) pont szerint egy saját kúttal és engedélyezett vízelosztó hálózattal rendelkező nem köteles csapvizet használni. A b) pont szerint egy magánszemély csak akkor mentesül a csatornadíj fizetésétől amennyiben saját, engedélyezett szennyvízkezelő rendszert üzemeltet. A bökkenő csak ott van, hogy csatornázott körzetben egyedi szennyvízkezelési rendszerre soha nem adnak engedélyt, még akkor sem, ha a felhasználó által már előzetesen elhelyezett rendszer bizonyítottan jobban védi a környezetet, mint a közületi szennyvíztisztítás. A csatorna elhelyezésekor a tulajdonost rendszerének a használaton kívüli helyezésére kötelezik. Ez a rendelkezés nemcsak a 2. sz. európai alapelvvel (mindig a legjobb technológiát kell alkalmazni) ellentétes, hanem az egyén alkotmányos jogaiba is belegázol.

 

Belgiumban több, száraz toalettet használó család, szürkevizének a kezelésére egy egyedi rendszert alkalmazott, amivel szennyvizét gyakorlatilag iható minőségűre tisztította. A csatornahálózat elhelyezése után ezeket a családokat rendszerük használaton kívül helyezésére kötelezték. Amikor az érdekelt családok, a 2. sz. európai alapelvre hivatkozva európai jogorvoslással fenyegettek, az illetékes hivatal alkut ajánlott nekik: a rendszer működtetésének az „eltűrését” amennyiben a csatornadíjuk kifizetésre kerül. Ezzel a környezettudatos belga családokat mások szennyezésének a fizetésére kötelezték.

  • a villamos energia hálózatra való rákötési kötelezettséget előíró jogszabály jelenleg még nincs,

A villamos energia hálózathoz való csatlakozással kapcsolatos fontos tudnivaló:

Egy települési önkormányzat a helyi építési szabályzatában meghatározott területen a villamos energia ellátás megoldására földkábel alkalmazását írta elő. A területen egy telektulajdonos jelentkezett az energia szolgáltatónál, a közcélú villamos energia-csatlakozás kiépítése céljából. A szolgáltató a közcélú villamoshálózatra csatlakozás pénzügyi és műszaki feltételeiről szóló 117/2007. (XII. 29.) GKM rendeletben (a továbbiakban: GKM rendelet) foglaltak alapján megállapította a csatlakozási díjat, amely során a földkábeles kivitelezés költségeit vette figyelembe. A telek tulajdonosa szerint azonban ez a megoldás a szabadvezetékes kiépítéshez képest eltérő többletigény a villamos energiáról szóló 2007. évi LXXXVI. törvényben, illetve a GKM rendeletben rögzített legkisebb költség elve alapján, így az a megállapított díj 70 %-os díjmegtérítését (elengedését) kellet volna, hogy eredményezze, ám a szolgáltató a teljes összeget kérte. Az ügyben a Magyar Energia Hivatal hozott határozatot, amelyben megállapította, hogy a szolgáltató a csatlakozásra vonatkozó ajánlata megadásakor és a díj felszámításakor jogszabálysértő módon járt el, és megállapította, hogy a csatlakozni szándékozó nem volt kötelezhető a többletigény 70 %-ának megfizetésére. A vita a Legfelsőbb Bíróságon zárult. A bíróság álláspontja szerint a GKM rendelet előírása arra az esetre írja elő a többlet-beruházás aktivált értékének a rendszerhasználóra (jelen esetben a csatlakozni szándékozó telektulajdonosra), ha az eltérő kivitelű csatlakozásra ő maga tart igényt.

A szolgáltató tehát nem háríthatja át az önkormányzat helyi építési szabályzatában előírt, a legkisebb költség elvének megfelelően létesített csatlakozástól eltérő (többletköltség igényű) kivitelű csatlakozás kiépítéséből adódó többletkiadását. Az önkormányzatok szabályozási felelőssége tehát igen nagy e kérdésben és a szabályozás megfelelő körültekintést igényel.

(Lásd: Legfelsőbb Bíróság Kfv. IV.37.089/2010/5. számú ítélete)

 

A telek beépítési módja

A korábbi szabályozástól eltérően az OTÉK a beépítési mód alapvető meghatározására bevezette az „építési hely” fogalmát.

Az „építési hely” a teleknek az a területe – az elő-, az oldal- és a hátsókerti építési határvonalakkal körülhatárolt területrésze -, amelyen belül az épület(ek) a védőtávolságok megtartásával bárhol elhelyezhető(k), amennyiben az nincs építési vonallal megkötve (például: zártsorú beépítési mód esetén akár a telek közepére is helyezhető az épület szabadon álló kialakítással). Az OTÉK szabályozása szerint a beépítési mód tehát nem az épületnek a telken való elhelyezkedésétől függ, hanem a bevezetett „építési hely” telken való elhelyezkedésétől.

A beépítési módok fajtái:

- a szabadon álló,

- az oldalhatáron álló,

- az ikres és

- a zártsorú

beépítési mód.

Az építési vonal alkalmazása akkor indokolt, ha nagyon nyomós érv szól amellett, hogy az épület ne akárhová, hanem egy meghatározott helyre kerüljön az építési helyen belül. Nem célszerű az építési vonalakat a helyi építési szabályzat mellékleteként esetleg készülő szabályozási terven a telkekre berajzolni, pláne nem például egy új beépítésre szánt terület javasolt telekosztása esetében, mert az a végrehajtás során problémát okozhat, amely csak a helyi építési szabályzat módosításával orvosolható. Az építési vonal előírása a helyi építési szabályzatban normaszöveggel sokkal egyszerűbben és a mindenkori állapotban – időközbeni telekalakításoktól függetlenül - alkalmazható.

 

Az építési hely bevezetése sok korábbi probléma kezelését is megoldotta. Ezek közé tartozott például a zártsorú beépítés azon esete, amikor az építtetőnek nem volt szüksége akkora épületre, amely a telek egyik oldalhatárától a másikig ért. Ilyenkor csak úgy kaphatott építési engedélyt valaki, ha kétütemű építkezésre adott be kérelmet. Az első ütem a ténylegesen megépíteni kívánt épületet tartalmazta (ez nem ért a telek másik oldaláig), míg a második ütemmel az épület már elérte a telekhatárt, s így teljesült az országos előírás szerinti zártsorú beépítési mód. Aztán már senkit nem érdekelt, hogy a II. ütem valaha is megvalósult e.

 

Az építési hely sokat segíthet a polgári jog szerinti szomszédjog előírásainak való megfelelésben, amely sok probléma, per forrása általában. Az építési helyen belül ugyanis az épület elhelyezésére lehet olyan helyet keresni, ahol annak megépítése a szomszédot szükségtelenül nem zavarja.

A Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi törvény ekként rendelkezik a második része „A tulajdonjog”, IV. cím a „Tulajdonjog tartalma és védelme” VI. alfejezete „A használat és a hasznok szedésének joga” cím alatti rendelkezésében:

„5:23. § [A dolog használatának általános magánjogi korlátja]

A tulajdonos a dolog használata során köteles tartózkodni minden olyan magatartástól, amellyel védelme”és másokat, különösen a szomszédokat szükségtelenül zavarná, vagy amellyel jogaik gyakorlását veszélyeztetné.”

 

Az idézett joghelyben foglalt tartózkodási kötelezettség megsértését jelenti a több évtizede kialakult következetes bírói gyakorlat értelmében, ha a szomszéd indokolatlanul telkének olyan részén és úgy épít, hogy ezzel a szomszéd jogai gyakorlását – így a kilátását vagy az ingatlana benapozottságát – veszélyezteti vagy csökkenti. E felelőssége alól nem mentesül, ha az építési hatóság engedélye alapján építkezett (l. BH 1994/5. sz. 245., BH2000. 244.).

 

A hatósági engedély alapján történő építkezés önmagában tehát nem mentesít a szomszédnak okozott kár megtérítése alól. Napjainkban e kérdéskör valószínűleg még fokozottabban kerül majd előtérbe, amikor még hatósági engedély sem szükséges az építkezéshez. A szomszédjogsértéssel kapcsolatos perek száma feltehetően jelentősen meg fog növekedni.

 

A jelen helyzetben az önkormányzatok felelőssége is jelentős mértékben megnőtt, hiszen a helyi építési szabályzatban nem kellő alapossággal meghatározott kötelező érvényű építési vonal eredményezhet olyan helyzetet, amikor a telken az épület megépítése a szomszéd zavarását eredményezi. Ilyen esetben felmerül az önkormányzat kártérítési felelőssége közigazgatási jogkörben okozott kár miatt (a Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi törvény 6:548. §).

 

scrollUp