Értékbecslés

Soltész Ilona
létrehozva: 2017-01-13 / módosítva: 2017-01-13

Az értékbecslés célja az ingatlan piaci árának megállapítása. Az ingatlanok értékbecslése nemcsak adás-vétel esetében fontos, hanem ingatlan csereszerződés, hagyatéki eljárás vagy jelzálogjog bejegyzése során, valamint például egy vállalkozás vagy szervezet vagyonának felmérésére során is szükséges vagy célszerű.

Az értékbecslés során meg kell határozni és dokumentálni is szükséges azokat a tényeket és körülményeket, amelyek befolyásolják, vagy befolyásolhatják az ingatlan értékét. Külön kell vizsgálni a telek és a felépítmény értékét, gyakran a telek későbbi hasznosíthatósága, új felépítménnyel való beépítése nagyobb értéket képviselhet, mint a jelenlegi hasznosítás vagy a jelenlegi épület.

Telek értékének meghatározása esetében figyelembe kell venni:

  • az ingatlan területét;
  • az ingatlan tulajdoni viszonyait;
  • az esetleges korlátozásokat, szolgalmakat, az ingatlant terhelő jogokat;
  • fekvését, elhelyezkedését a településen belül;
  • megközelíthetőségét, a közlekedési körülményeket;
  • lakótelek esetében a szolgáltatások elérhetőségét;
  • lejtésviszonyait;
  • az építési övezeti besorolását;
  • a szomszédos ingatlanok jellegét, közelségét;
  • az esetleges környezeti hatásokat (például zaj) valamint;
  • a növényzetet (ha van); továbbá
  • az ingatlan környezetésre vonatkozó településfejlesztési elképzeléseket és előírásokat.

Az épületre vonatkozóan dokumentálni kell:

  • az építmény beépítésének jellegét;
  • a műszaki állapotot;
  • a közművesítés mértékét;
  • az alaprajzot;
  • a tájolást;
  • a használhatóságot;
  • a benapozás mértékét;
  • az energetikai besorolást és
  • minden egyéb jogi és műszaki információt, ami befolyásolhatja az értéket.

Az értékbecslések elkészítéséhez többféle módszer használatos, ezeket a megbízás célja és az értékbecslés tervezett felhasználási területe alapján választja ki a becslést végző.

Az értékbecslés leggyakrabban alkalmazott módszerei:

  • Piaci összehasonlító adatokon alapuló forgalmi értékbecslés. Ez a legelterjedtebb módszer lakóingatlanok értékelésénél. Ennek során az értékbecslő felkutatja a hasonló ingatlanokra jellemző piaci árakat. Fontos, hogy elegendő számú összehasonlító adat alapján állapítsa meg az értékbecslő az átlagos árat. Ezek alapján a dokumentált tényekből kiindulva az adott típusú ingatlanokra állapít meg egy alapárat (az egységnyi, fajlagos árat, például a négyzetméterárat). A konkrét ingatlanra vonatkozó forgalmi értéket az ingatlan jellemzőinek, az értékmódosító tényezők és az összehasonlításban szereplő ingatlanok közötti különbségeknek a figyelembe vételével állapítja meg. Az értékmódosító tényezők lehetnek értéknövelő, illetve értékcsökkentő hatásúak is, illetve speciális esetekben ugyanazon tény egy alkalommal értéknövelő, míg más alkalommal értékcsökkentő tényező.
  • Nettó pótlási költség alapú értékbecslés során az adott ingatlan újraépítési költségének becslése történik a telek értékének beszámításával. Ez az eljárás jellemzően középületek (iskolák, kórházak) értékbecslése során alkalmazzák.
  • Hozamszámításon alapuló értékelési módszert különösen a befektetési célú, mérhető hozadékkal rendelkező, nagy értékű vagyontárgy esetében használják. A módszer az ingatlan hasznosításából (például bérbeadásából) származó jövedelemtermelő képességet vizsgálja egy vagy több évre vonatkozóan.

Az értékbecslés folyamata:

  • Az értékbecslési feladatnak megfelelő becslési módszer kiválasztása;
  • Helyszíni bejárás, a műszaki paraméterek és az építmény állapotának felmérése, az üzemeltetési adatok beszerzése;
  • A leggazdaságosabb hasznosítás meghatározása;
  • Adatgyűjtés
    • ezen belül a település, településrész környezetének jellemzőiről, a fejlesztési tervekről;
    • az értékbecslés tárgyának megfelelő hasonló ingatlanok összehasonlító adatainak beszerzése, (például bérbeadási cél esetében a hasonló bérlemények kínálata, ára, várható piacának feltérképezése);
    • Az adatok ellenőrzése, validálása;
  • A telek értékének meghatározása;
  • Az ingatlan értékének becslése. Akár többféle módszer alkalmazása is szükséges lehet, ebben az esetben az eredményeket egyeztetni kell, végül esetleges kompenzációkat végezni.
  • Az ingatlan végleges értékének meghatározását követően az értékbecslő írásos jelentést készít ügyfele számára.

Az értékbecslésre vonatkozó előírások

Az ingatlanvagyon-értékelő és közvetítő tevékenység végzésére a Lakástörvény állapít meg szabályokat a 64/B. §-ának (2) bekezdésében:

„(2) Az ingatlanvagyon-értékelő és közvetítő a tevékenységi körén belül:

a) az ingatlanpiac és az ingatlan jellemzőinek ismeretében az ingatlan (beépíthető telek, illetőleg lakóépülettel, nem lakás céljára szolgáló épülettel beépített ingatlan) hasznosítása szerinti értékek meghatározásával,

b) az európai értékelési normák által meghatározott fogalmak, módszerek, eljárások alkalmazásával,

c) az értékelés formáinak és ezek változatainak alkalmazásával,

d) az értékelésben közreműködő szakértők munkájának irányításával és ellenőrzésével,

e) a megbízás szerinti feladatok elvégzésével és az eredmények teljes körű dokumentálásával, valamint

f) a hasznosítási, befektetői szándék megvalósulását és a megbízó érdekeinek érvényesülését bemutató tanulmány elkészítésével

összefüggő feladatokat látja el.”

Ez az előírás azért fontos, mert az értékbecslés módszere között kiutal az európai értékelési normák használatára. Az európai értékelési szabványok (European Valuation Standards, EVS) az Értékelő Szervezetek Európai Csoportja (The European Group of Valuers’ Associations, TEGoVA) által kidolgozott értékbecslési szabványgyűjtemény. A többszáz oldalas EVS szabványgyűjteményt a TEGoVA időről időre kiegészíti és aktualizálja. Jelenleg a legutolsó kiadása az EVS 2016. Magyarországon a Magyar Ingatlanszövetség rendelkezik a kiadási jogokkal.

Az európai értékbecslési szabványok mellett alkalmazzák a nemzetközi értékelési normákat (IVS) és a RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors) értékbecslési szabványait valamint az amerikai szabványokat (Uniform Standards of Professional Appraisal Practice) is.

Az ingatlanvagyon-értékelő- és közvetítő szolgáltatási tevékenység üzletszerű folytatását az ingatlanvállalkozás-felügyeleti hatósághoz be kell jelenteni. Ez a hatóság a 217/2009. (X. 2.) Korm. rendelet[1] szerint a megyeszékhely szerinti város önkormányzatának jegyzője, Pest megyében a megyei önkormányzat főjegyzője, Budapesten a Fővárosi Önkormányzat Főjegyzője. A tevékenység végzésének részletszabályait és az engedélyezés szabályait a 23/2013. (VI. 28.) NGM rendelet[2] tartalmazza. A tevékenység végzéséhez büntetlen előélet, megfelelő szakképesítés, valamint a köztartozás mentesség igazolása szükséges. A hatóság a szolgáltatókról nyilvántartást vezet.

Ingatlanvagyon-értékelő- és közvetítő szolgáltatást olyan természetes személy végezhet, aki az előírt szakképesítéssel rendelkezik vagy olyan gazdálkodó szervezet közreműködő tagja, alkalmazottja vagy foglalkoztatásában áll, amelynek tevékenységi körében szerepel a szolgáltatás. A tevékenységet olyan gazdálkodó szervezet is végezheti, amely legalább egy személyesen közreműködő tagja a hatóság által vezetett nyilvántartásban szerepel.

 

[1] az ingatlanvállalkozás-felügyeleti hatóságok kijelöléséről szóló 217/2009. (X. 2.) Korm. rendelet

[2] a társasházkezelő, az ingatlankezelő, az ingatlanközvetítő, valamint az ingatlanvagyon-értékelő és -közvetítő szolgáltatói tevékenység üzletszerűen történő végzésének feltételeiről és a nyilvántartásba vétel részletes szabályairól szóló 23/2013. (VI. 28.) NGM rendelet

scrollUp