Eszközei

Létrehozva: 2015-11-19

A településszerkezeti terv

A településszerkezeti terv meghatározza a település alakításának, védelmének lehetőségeit és fejlesztési irányait, ennek megfelelően az egyes területrészek felhasználási módját, a település működéséhez szükséges műszaki infrastruktúra elemeinek a település szerkezetét meghatározó térbeli kialakítását és elrendezését, az országos és térségi érdek, a szomszédos vagy a más módon érdekelt többi település alapvető jogainak és rendezési terveinek figyelembevételével a környezet állapotának javítása vagy legalább szinten tartása mellett.


A településfejlesztési koncepcióban rögzített célok elérése érdekében készül el a település településszerkezeti terve, amelyet az önkormányzat képviselő-testülete határozattal állapít meg. A településszerkezeti tervet a település közigazgatási területére kell készíteni, és nagytávlatra – akár több tíz évre - szól. A korábbi általános rendezési terv két jóváhagyandó munkarészből állt, a település területfelhasználási tervéből és a belterület szabályozási tervéből és szabályozási előírásaiból. Az épített környezet alakításáról és védelméről szóló 1997. évi LXXVIII. törvény (Étv. 10. §) szerinti településszerkezeti terv lényegében az ÁRT területfelhasználási tervének felel meg.


A település településszerkezeti tervének elkészítése során kell a településfejlesztési koncepcióban rögzítettek megvalósulása érdekében meghatározni az egyes területrészek felhasználás szerinti hovatartozását, besorolását, a beépítésre szánt, illetőleg a beépítésre nem szánt területeket, továbbá a település szerkezetét meghatározó közterületeket és infrastruktúra hálózatokat, valamint a védett területeket.


Nagyon fontos előírás a településszerkezeti tervre vonatkozóan, hogy azon jelölni kell a terület felhasználását veszélyeztető, illetőleg arra kiható tényezőket, mint például az alábányászottságot, a szennyezettséget, a bel- és árvíz-, az erózió-, a csúszásveszélyt, stb.. Illusztrálás kedvéért egy eset. Egy önkormányzat nem kellő körültekintéssel jelölt ki egy önkormányzati tulajdonban lévő területet lakóterület céljára. A területet felparcellázta, majd a telkeket kezdte sorban eladogatni. A baj akkor kezdődött, amikor az első tulajdonos építkezni kezdett, és az alapozás során kiderült, hogy a területen a teherbíró talaj olyan mélyen van, hogy a családi házat – ez általában kétszintes – olyan különleges alapozási technológiával (mélyalapozással) lehet csak biztonságosan megépíteni, hogy így csak az alapozás költsége többre jön ki, mint az épület továbbépítésének összes költsége. Ebben az esetben jogosan követeli az építtető az önkormányzattól a telek visszavásárlását és esetleges kárának megtérítését, hiszen a telekvásárláskor nem kapta meg a szükséges információkat a telekről.

Egy másik intő példa: egy folyópart közelében fekvő település mély fekvésű területeit az árvíz többször elöntötte. Az önkormányzat az árvíz elleni minél hatékonyabb védekezés érdekében vízügyi szakvéleményt készíttetett, amelynek egyik megállapítása az volt, hogy a mély fekvésű területekre vonatkozó helyes építési szabályok – az épületek földszinti padlómagasságát a legmagasabb árvízszinthez képest legalább 10-rel magasabban kell előírni, a területen pince építését meg kell tiltani – megállapításával lehet megelőzni a nagyobb károkat. Az önkormányzat a szakvélemény után egy évvel készítette el a településrendezési eszközeit, azokban mély fekvésű területeket jelölt ki új lakóterületként, ám az árvízzel kapcsolatos előírások teljes mértékben hiányoztak a vízügyi szakvéleményben foglaltak ellenére. Jogosan merül fel a kérdés, hogy vajon az önkormányzat kellő felelősséggel járt el? Azt is meg lehet kérdezni, hogy ebben az esetben a településrendezési eszközök egyeztetése során mit tettek (illetve mit nem tettek) az egyeztetésben résztvevő államigazgatási szervek, a vízügy, a katasztrófa védelem vagy az állami főépítész? A későbbiekben az árvíz miatt esetleg bekövetkező károkért kit terhel majd felelősség?


Ha már a területfelhasználásról beszélünk érdemes megemlíteni a következőket. Az országos településrendezési és építési követelményekről szóló 253/1997. (XII. 2o.) Korm. rend., röviden OTÉK tartalmazza a területfelhasználási kategóriákat (fajtákat), amelyek közül választva sorolja be az önkormányzat a település igazgatási területének az egyes részeit. Az egyik ilyen területfelhasználási egység a lakóterület. Az OTÉK a lakóterület négy fajtáját különbözteti meg karakterük szerint, a nagyvárosias, a kisvárosias, a kertvárosias és a falusias lakóterületet. Volt olyan önkormányzat, amely városi rangú település révén nem akarta egyetlen egy beépített területrészét sem falusias lakóterületbe sorolni ezért. Az építésügyi lakóterületi kategóriák nincsenek összefüggésben az igazgatási kategóriákkal (főváros, megyei jogú város, város, nagyközség, község). Például a Főváros peremkerületei – amelyek korábban (az egyesítés előtt) önálló falvak voltak – még ma is falusias beépítésű karakterű területek, amelyek nagyvárosias lakóterületbe való sorolása csak azért, mert a Főváros nagyváros nyilvánvalóan nem indokolt és furcsa is lenne. Nem indokolt többek között, azért, mert az egyes lakóterületekre előírt közművesítettségi mérték különböző (teljes-, részleges mértékű, stb.), és amennyiben ez a feltétel nem teljesül lehet, hogy a terület nem megfelelő besorolása tulajdonképpen akadályává fog válni az új építéseknek. A meggondolatlan átsorolás másik problémája néha akkor válik érzékelhetővé, amikor beadásra kerül az építési engedély és kiderül, hogy a besorolás lehetőségét kihasználó építtető által kérelmezett épület teljes mértékben felrúgja, megbontja az eddigi egységes utcaképet például. Ilyenkor kezdődik az, hogy miként és mivel lehet elutasítani, megakadályozni az építési engedély megadását, amire sokszor már csak jogszabálysértő módon van lehetőség.


A településszerkezeti tervet a település egész közigazgatási területére egyszerre kell elkészíteni, hiszen az elnevezése is mutatja, hogy abban a település közigazgatási területének szerkezetét kell meghatározni, amit nyilván nem lehet megtenni az átfogó kapcsolatok és rendszerek együttes és teljes áttekintése nélkül. Ebből következik az, az előírás is, hogy a településszerkezeti tervet a szomszédos önkormányzatokkal is véleményeztetni kell, hiszen a térségi kapcsolatok (hogy csak néhányat említsek például: a közutak, a közművezetékek) „találkozása” így biztosítható leginkább, és vannak továbbá olyan megoldásai a tervnek – mint például a település szennyvízének elhelyezése – amelyek hatásai nem állnak meg a közigazgatási határon, s így érinthetik a szomszédos település érdekeit.


A településszerkezeti tervnek joghatása az állampolgárokra, gazdasági szereplőkre nézve nincsen, azt az önkormányzat képviselő-testülete határozattal fogadja el. Az elfogadott szerkezeti terv az önkormányzatot köti, abban a tekintetben, hogy a szerkezeti tervben foglaltaktól (például a területek területfelhasználási egységbe sorolása) a helyi építési szabályzat készítése során nem térhet el. Eltérés szükségessége esetén a szerkezeti terve előzetesen módosítania kell az önkormányzatnak. Ez azt jelenti tehát, hogy a szerkezeti tervben lakóterületi területfelhasználásba sorolt területet nem szabályozhat a helyi építési szabályzatában más, például gazdasági területként.


A helyi építési szabályzat

Az építés helyi rendjének biztosítása érdekében a települési önkormányzat elkészíti az országos szabályok – többek között az országos településrendezési és építési követelményekről szóló 253/1997. (XII. 20.) Korm. rendelet (OTÉK) - keretei között, illetve az azokban megengedett eltérésekkel a település közigazgatási területének felhasználásával és beépítésével, továbbá a környezet természeti, táji és épített értékeinek védelmével kapcsolatos, a telkekhez fűződő sajátos helyi követelményeket, jogokat és kötelezettségeket meghatározó helyi építési szabályzatát és a szabályozási tervét, amelyet a képviselő-testület rendelettel állapít meg. Amennyiben szabályozási terv is készül a szabályozás során, akkor azt a helyi építési szabályzatról szóló önkormányzati rendelet mellékleteként kell kezelni. A rendelettel megállapított helyi építési szabályzat jogszabályi mivoltából eredően természetesen már mindenkire nézve kötelező jelleggel állapít meg építéssel kapcsolatos jogokat és kötelezettségeket. A szabályozás talán egyik legfontosabb eleme, a közterületek és az egyéb, nem közterületek lehatárolása, amely a szabályozási vonallal történik. A közterület egy különleges terület, amelyet az Étv., a fogalom-meghatározásai között definiál. A terület közterületbe vagy abból való kiszabályozása kihat a terület forgalomképességére (a közterület az önkormányzat korlátozottan forgalomképes tulajdona, de például a közterületek közül a közút teljesen forgalomképtelen). Ebből adódik, hogy egy építési telek közterületből történő kiegészítése – a közterület eladása - csak akkor jogszerű, ha azt az érvényes szabályozás – új szabályozási vonal megállapításával - lehetővé teszi, azaz azt tartalmazza.


A településszerkezeti tervtől eltérően szabályozni nem kell egyszerre a település egész közigazgatási területét. A törvény szerint a szabályozás készülhet területrészenként is, lépésről lépésre, sőt az is kiderül a törvényből, hogy szabályozás nem is szükséges a település minden egyes négyzetméterére.


Itt kell megemlíteni azt is, hogy a településszerkezeti tervet követő szabályozásnak nem kell mindent, ami a településszerkezeti tervben rögzítve van, teljes körűen érintenie, azaz azt azonnal le is szabályoznia. Arra kell például gondolni, hogy a szerkezeti terv nagytávlati célként kitűzi és tartalmazza a települést elkerülő új utat, aminek megvalósulása azonban igencsak messze van még. Amennyiben az út szabályozása – a szerkezeti tervvel egy időben vagy annak megállapítása után nem sokkal - megtörténik, annak már bizony most jelentkező következményei vannak – kártalanítási vagy kisajátítási kötelezettség -, míg ha a szabályozás csak később következik be, ezek megspórolhatók. Természetesen mindig az adottságok alapján kell a dolgot mérlegelni, mert előfordulhat, hogy a szabályozás hiányában olyan történések következnek be az elkerülő út céljára kiszemelt területen, amelyek ellehetetleníteni ugyan nem lehetetlenítik el, de mindenképpen megnehezítik és megdrágítják az út megvalósítását, míg más adottságok mellett ettől nem kell tartani. Például: egy mezőgazdasági terület feltehetően nem fog úgy beépülni, hogy az, túlságosan megnehezítené az út későbbi megvalósulását, míg egy valamilyen beépítésre szánt terület sűrű beépülése már igen. Attól, hogy a szerkezeti tervben szerepeltetett elemek közül nem kerül minden rögtön át a szabályozásba, a településszerkezeti terv és a szabályozás Étv.-ben előírt összhangja nem szenved csorbát. Lényegében ez azt jelenti, hogy az adott – a településszerkezeti tervben szereplő új út által érintett - területre, ha arra vonatkozóan eddig nem volt, nem kell szabályozást készíteni, vagy ha a területre van már a szerkezeti terv megállapítása előtti szabályozás, akkor az, változatlanul fenntartható. Amikor azonban a terület szabályozásán változtatni akar az önkormányzat – például más egységbe kívánja sorolni – akkor ebben az esetben már le kell szabályoznia az új utat is.  


A jogszabály előírja, hogy bizonyos esetekben és területeken, amennyiben vannak ilyenek – például újonnan beépítésre szánt vagy jelentős átépítésre kerülő területekre, kiemelt üdülőterületekre, műemléki jelentőségű területre – mindig kell szabályozást készíteni.


A mai helyzetben, amikor egy beruházó megjelenik egy adott településen, és valamilyen beruházást kíván ott letelepíteni az önkormányzatok kapva-kapnak utána. Ez érthető, hiszen egy új beruházás új munkahelyeket teremt, esetleg idegenforgalmat vonz, a helyi iparűzési adó növeli az önkormányzat bevételét. Ha ehhez még az is társul, hogy a beruházás az önkormányzattól megvásárolt területen, telken valósul meg az még több bevételt jelent az önkormányzatnak. A gyakorlat azt mutatja, hogy igen sokszor a nem megfelelő helyi építési szabályozás (például csak a mai állapotot rögzítő, túlszabályozott szabályozás) akadálya lehet egy ilyen új beruházás befogadásának, megvalósulásának. Ennek a problémának a kikerülésére az egyik önkormányzat képviselő-testülete olyan szabályozást készített, amelyben a saját előírásai alóli felmentésadás lehetőségét biztosította saját maga számára. Ez nem jó megoldás, bizonyítja ezt az is, hogy az Alkotmánybíróság a 24/2oo1. (VI.29.) AB határozatával megsemmisítette az önkormányzat helyi építési szabályzatáról szóló rendeletét. A jó megoldás az, hogy szakmailag jó szabályozást kell készíttetni, amely nem gátjává válik az életnek, hanem megfelelő korlátok között ugyan, de segíti a fejlődést.


Ugyancsak a szabályozással összefüggő találmány, amelyet a tilalmak, korlátozások következményeként jelentkező kártalanítás kikerülésére találtak ki, hogy bizonyos területekre nem tilalmat, korlátozást mond ki a szabályozás, hanem további szabályozás kötelezettségét írja elő, ami egyfajta különleges tilalmat jelent. Ezzel csak az a baj, hogy az Mötv. - többek között - kimondja, hogy a településrendezés – a helyi építési szabályzatról szóló rendelet megalkotása, a rendezési tervek jóváhagyása - az önkormányzat képviselő-testületének át nem ruházható jogköre. Ebből adódóan helyette a szabályozást más nem tudja megtenni, így amennyiben a saját maga által előírt további szabályozás kötelezettségének nem tesz eleget, akkor ezzel a joggal való visszaélés esetét követi el, amelyet például a bíróság is elítél. Egy ilyen eset kapcsán született meg a Legfelsőbb Bíróság Kfv. III.27.765/1995. számú ítélete, amelynek indokolásában a bíróság leszögezte, hogy az önkormányzat mulasztása nem szolgálhat a tulajdonos hátrányára. Ilyen esetben az országos általános érvényű építésügyi előírások alapján kell dönteni az építési engedélykérelem ügyében, függetlenül a tilalommal felérő helyi előírástól.


A településrendezésre vonatkozó részletes tartalmi és eljárási szabályokat a településfejlesztési koncepció, az integrált településfejlesztési stratégiáról és a településrendezési eszközökről, valamint egyes településrendezési sajátos jogintézményekről szóló 314/2012. (XI. 8.) Korm. rendelet (314-es rend.) tartalmazza.


Az OTÉK lehetőséget biztosít a települési önkormányzat számára, hogy a helyi adottságok, körülmények okán a benne foglalt előírásoktól eltérő szabályozást állapítson meg a 111. § (1) és (2) bekezdéseiben foglalt feltételek fennállása esetén a 314-es rend. 28. § (4) bekezdésében előírtak szerint.

Kérdésként szokott felmerülni, hogy az önkormányzatnak van-e lehetősége arra, hogy a település területén különböző tevékenységeket megtiltson.

Az önkormányzatnak joga van arra, hogy bizonyos területein bizonyos tevékenységeket, magatartásokat megtiltson. Ugyanakkor fel kell hívni a figyelmet két Alkotmánybírósági határozatra a témával kapcsolatban.

Az egyik a 17/1998. (V. 13.) AB határozat, amelynek indokolásában az Alkotmánybíróság kimondta, hogy „ha valamely magatartást az országos szintű jogszabályok kifejezetten megengednek, akkor azt a képviselő-testület nem tilthatja meg az egész illetékességi területére kiterjedő érvénnyel. Annak azonban nincs akadálya, hogy az önkormányzati rendelet a város vagy a község egyes övezeteire (földrajzilag pontosan meghatározott részeire, egyes utcáira, meghatározott objektumok körzetére) vonatkozó tilalmat vagy korlátozást állapítson meg. Ugyanúgy az sem alkotmányellenes, ha az önkormányzati rendelet a helyi lakosság érdekében, ugyancsak egyes övezetekre kiterjedő érvénnyel, szigorúbb korlátozást vagy tilalmat állapít meg, mint azt az országos jogszabály általános érvénnyel tette.”

A másik a 252/B/1999. AB határozat, amely egy, a felvetett problémával szinte megegyező, de ellentétes előjelű ügy kapcsán született. Az Alkotmánybíróság e határozatának indokolásában azt mondta ki, hogy „az önkormányzatnak a kertvárosias jellegű lakófunkció megőrzése, valamint az egészséges környezethez való jog védelmére a vállalkozási célú építmények elhelyezhetőségét bizonyos területeken szigorító rendelete nem alkotmányellenes”.


A helyi építési szabályzattal kapcsolatban meg kell említeni, hogy a kialakult állapotra, domborzati

adottságokra tekintettel, a kedvezőbb településképi illeszkedés érdekében lehetőséget adhat a szabályaitól való eltérésre is. Ilyen esetben azonban a szabályzatban egyidejűleg meg kell határozni az eltérés mértékét és alkalmazásának feltételeit, amely nem korlátozhatja a szomszédos telek építési jogát.

Korábban ez nem így volt.

Egy település önkormányzatának képviselő-testülete a helyi építési szabályzatában úgy rendelkezett, hogy indokolt esetben az önkormányzat testülete eseti felmentést ad a helyi előírások alól, amennyiben az OÉSZ-t, az Építésügyi, Tűzrendészeti, Környezetvédelmi előírásokat nem sérti.

A rendelet lehetővé tette, hogy a képviselő-testület eseti – határozati – döntésével az egyébként mindenki számára kötelező, a rendezési tervben foglalt normatív rendelkezésektől eltérjen. A rendelet megalkotásakor hatályban lévő Étv. úgy rendelkezett, hogy építési tevékenységet csak a rendezési terv, helyi építési szabályzat előírásainak megfelelően lehet végezni. Az ettől való eltérés csak a rendezési tervet, helyi építési szabályzatot megállapító önkormányzati rendelet módosításával volt engedélyezhető. Akkor ezzel a helyi szabályozással az önkormányzat megsértette a jogbiztonság követelményét, így az Alkotmánybíróság a 24/2001. (VI. 29.) AB határozatával megsemmisítette a rendeletet.


A helyi építési szabályzatnak joghatása már mindenkire – a lakosságra, a gazdasági szereplőkre stb. – egyaránt vonatkozik, hiszen azt az önkormányzat képviselő testülete rendelettel állapítja meg.

scrollUp