Felújítás

Soltész Ilona
létrehozva: 2015-11-19 / módosítva: 2017-01-05

Lakásaink berendezési, burkolatai, épületszerkezetei a használat során elöregednek, műszakilag elavulnak vagy akár tönkre is mennek. Ezért épületeink, lakásaink folyamatos karbantartást igényelnek, a hibákat, esetleges épületkárokat helyre kell állítani. Azonban – különösen az utóbbi időben – előtérbe került, hogy a meglévő épületeket a kor követelményeinek megfelelően korszerűsíteni szükséges, és üzemeltetésüket fenntarthatóvá kell tenni. Az egyes épületszerkezetek és berendezések várható élettartamát, a csere vagy a korszerűsítés esedékességét előre is meghatározhatjuk, ehhez segítséget nyújthatnak pl. a MSZ EN 15459 szabványban[1] megadott, a tervezésnél figyelembe vehető élettartamok.

A lakások, lakóépületek felújítása alatt összefoglalóan több különböző fogalmat értünk. Különbséget kell tenni a következő tevékenységek között, amelyek meghatározása az OTÉK[2] 1. számú mellékletében található:

„4. Állagmegóvás: meglévő építmény, építményrész, önálló rendeltetési egység, helyiség kármegelőzése, kárelhárítása, rendeltetésszerű és biztonságos használatra alkalmassága érdekében végzett, az eredeti állagának visszaállítását szolgáló építési tevékenység.”

„8. Átalakítás: meglévő építmény, építményrész, önálló rendeltetési egység, helyiség alaprajzi elrendezésének vagy külső megjelenésének, megváltoztatása érdekében végzett, az építmény belső térfogatát nem növelő építési tevékenység.”

„36. Felújítás: meglévő építmény, építményrész, önálló rendeltetési egység, helyiség rendeltetésszerű és biztonságos használhatóságának, valamint üzembiztonságának megtartása érdekében végzett az építmény térfogatát nem növelő építési tevékenység.”

„49. Helyreállítás: újjáépítés, építmény rendeltetésszerű és biztonságos használatra alkalmassá tétele érdekében végzett felújítási tevékenység az építmény, építményrész eredeti építészeti kialakításának lehetséges megtartása mellett.”

„63. Korszerűsítés: meglévő építmény, építményrész, önálló rendeltetési egység, helyiség rendeltetésszerű és biztonságos használatra alkalmasságának javítása, használati értékének, teljesítőképességének, üzembiztonságának növelése érdekében végzett építési tevékenység.”

A felújítások, korszerűsítési munkák esetében az új épületekre vonatkozó követelményeket kell alapul venni. Felújítások esetében a műszaki adottságok miatt az új épületekre vonatkozó követelményeket az OTÉK 108. § előírásaiban levő eltérésekkel, továbbá a 111. § (3) és (4) bekezdésének figyelembe vételével lehet alkalmazni.

„108. § (1) A meglévő építményekre az 50-107. § rendelkezéseit az e §-ban foglalt eltérésekkel kell alkalmazni.

(2) Az építmény és annak részei állékonyságát és biztonságos használatra való alkalmasságát az építmény élettartama alatt a rendeltetésének megfelelően folyamatosan fenn kell tartani. Meglévő építményen végzett bármilyen helyreállítás, felújítás, korszerűsítés, átalakítás, bővítés, vagy a rendeltetés módosítása és ezek hatása

a) az építmény és részeinek állékonyságát és biztonságos használhatóságát nem veszélyeztetheti, azokban kedvezőtlen irányú változást nem eredményezhet, valamint

b) a szomszédos építmény, építményrész, önálló rendeltetési egység állékonyságát nem veszélyeztetheti, rendeltetésszerű használhatóságát nem korlátozhatja.

(4) Meglévő építmény utólagosan tervezett egy tetőtéri szinttel történő bővítése során a 82. § szerinti személyfelvonó létesítési előírást nem kell alkalmazni.

(5) Meglévő építmény egy építményszinttel történő bővítése (emelet ráépítése, tetőtér beépítése) során a már meglévő személyfelvonó továbbvezetése (meghosszabbítása) mellőzhető, ha az nem biztonsági felvonó.

 (7) A rendeltetésmódosításnak feltétele, hogy az

a) feleljen meg a helyi építési szabályzat előírásainak, és az új rendeltetés szerinti használat hatása a környezetet a megengedettnél nagyobb mértékben ne terhelje, továbbá

b) az építmény és részei a módosuló használat alapján feleljenek meg az állékonyság követelményeinek és a biztonságos használhatóság feltételeinek. A tervezett használatra és annak hatásaira az építmény, építményrész alkalmas vagy alkalmassá tehető legyen.”

„111. § (3) A IV. fejezetben szereplő előírásoktól eltérni csak a (4) bekezdésben foglaltak tekintetében és az ott meghatározott feltételekkel lehet akkor, ha a tervezett megoldás:

a) az élet és az egészség védelmével, a biztonságos használhatósággal kapcsolatos érdeket nem sért,

b) veszélyhelyzetet nem teremt,

c) a szomszédos önálló rendeltetési egységekhez fűződő használati jogokat nem korlátozza.

(4) Az eltérő megoldás

a) az egészségvédelem, valamint a természeti erőforrások fenntartható használatának biztosítása szempontjából az 56/B. §, a 66. §, a 70. §, a 71. §, a 72. § (7) bekezdése, a 73. §, a 77. § (4)-(5) bekezdése, a 79. § (2) bekezdés b) pontja, a 82. § (2) bekezdés a)-b) pontja, a 82. § (9) bekezdése, a 85. §, a 86. § (1) bekezdése, a 88. § (3) bekezdése, a 89. § (2) bekezdése, a 90. § (2)-(4) bekezdése, a 92. § (5)-(6) bekezdése, a 99. § és a 103. § (1)-(2) bekezdése, továbbá a honvédelmi, katonai, és a nemzetbiztonsági célú építmények esetében a 46. § (1) bekezdése tekintetében az egészségügyi követelmények figyelembevételével,

b) a tűzvédelem biztosítása szempontjából a 62. § (4) bekezdése, a 64. § (6) bekezdése, a 73. § (1) bekezdése, a 85. § (9) bekezdése, a 88. § (4) bekezdése, a 90. § (2) bekezdése, a 96. § (2) bekezdés b)-d) pontja tekintetében a tűzvédelmi követelmények figyelembevételével,

c) az építmények használati feltételeinek biztosítása szempontjából a 64. § (2) és (4) bekezdése, a 65. § (1)-(4) bekezdése, a 68. § (1)-(3) bekezdése, a 85. § (2) bekezdés a) pontja, valamint a 98. § (2) bekezdése tekintetében a rendeltetésszerű és biztonságos használat követelményeinek figyelembevételével

valósítható meg.”

Az OTÉK előírásaitól való eltérést az építési engedélyezési eljárás keretében, azzal egyszerre lehet kérni, szabályait az építésügyi és építésfelügyeleti hatósági eljárásokról és ellenőrzésekről, valamint az építésügyi hatósági szolgáltatásról szóló 312/2012. (XI. 8.) Korm. rendelet VII. fejezete tartalmazza.

Valamennyi felújítási tevékenység esetében érvényes, hogy nem kell építési engedélyt kérni, a következő esetekben[3]:

  • Lakóépület átalakítása, felújítása, helyreállítása, korszerűsítése, homlokzatának megváltoztatása, ha az építési tevékenységgel az építmény tartószerkezeti rendszerét vagy tartószerkezeti elemeit nem kell megváltoztatni vagy átalakítani, elbontani, kicserélni, megerősíteni vagy változatlan formában újjáépíteni.
  • Meglévő lakóépület utólagos hőszigetelése, homlokzati nyílászáró - áthidalóját nem érintő - cseréje, a homlokzatfelület színezése, a homlokzat felületképzésének megváltoztatása.
  • Új kémény (égéstermék-elvezető) létesítése esetén, ha annak megvalósítása nem jár a meglévő építmény tartószerkezetének megbontásával, átalakításával, megerősítésével.
  • Új, önálló (homlokzati falhoz rögzített vagy szabadon álló) égéstermék-elvezető kémény építése melynek magassága a 6,0 m-t nem haladja meg.
  • Az épület homlokzatához illesztett előtető, védőtető, ernyőszerkezet építése, meglévő felújítása, helyreállítása, átalakítása, korszerűsítése, bővítése, megváltoztatása, ha ehhez az épület tartószerkezetét nem kell megváltoztatni, átalakítani, megbontani, kicserélni, megerősíteni vagy újjáépíteni.
  • Az önálló rendeltetési egységek számának változtatása.
  • Napkollektor vagy napelem elhelyezése esetében, ha annak kapacitása nem haladja meg a háztartási méretű kiserőmű méretet.
  • Szellőző, vagy klímaberendezés kültéri egységének elhelyezése.

A településképet befolyásoló felújítás, korszerűsítés, különösen a homlokzatot érintő munkák esetében azonban lehetséges, hogy a helyi önkormányzat helyi rendeletben korlátozásokat vagy speciális szabályokat állapít meg az adott lakóépületre vagy környezetre, illetve meghatározza az építési munkáknál felhasználható anyagokat vagy az alkalmazandó színeket.

Önkormányzati rendelet előírhatja településképi bejelentési eljárás lefolytatását a településfejlesztési koncepcióról, az integrált településfejlesztési stratégiáról és a településrendezési eszközökről, valamint egyes településrendezési sajátos jogintézményekről szóló 314/2012. (XI. 8.) Korm. rendelet 22. és 23. §-ai szerint. Ezért mindenféle felújítási tevékenység megkezdése előtt tájékozódni kell a helyi előírásokról.

Műemlék épületek, vagy helyi építészeti örökség részét képező lakóépületek minden felújítása, illetve korszerűsítése esetében fokozott figyelemmel és gondossággal kell eljárni. A régi szerkezetek, anyagok és épületdíszítés megőrzése elsődleges, ezért minden tervezett építési tevékenység esetében a régészeti örökség és a műemléki érték védelmével kapcsolatos szabályokról szóló 39/2015. (III. 11.) Korm. rendelet előírásait kell alkalmazni.

 

„28. § …(2) A nyilvántartott műemléki érték esetén az értékleltárba felvett értéket fizikai valójában kell megőrizni, valamint előnyben kell részesíteni az ezt elősegítő, az érték anyagi megőrzését biztosító építészeti-műszaki megoldásokat.”

„30. § …(2) A műemléket fizikai valójában, anyagi és eszmei értékei összefüggéseire tekintettel kell megőrizni, védett értékeit hitelesen és meghatározó módon érvényre kell juttatni. A műemlék hasznosítása, használata a 28. § (2) bekezdésében megfogalmazott követelményen túlmenően nem járhat a védettséget megalapozó műemléki érték veszélyeztetésével.

(3) A műemlék esetén az építészeti-műszaki beavatkozás, különösen az energetikai követelmények betartása, az energia-megtakarítási célú felújítás során a műemléki érték megjelenését és érvényesülését nem sértő megoldásokat kell alkalmazni.

(4) A műemlék jókarbantartása keretében a védett műemléki érték megjelenésének megváltoztatásával, az érték fizikai sérülésével, roncsolásával vagy restaurálásával nem járó tevékenység végezhető. A műemlék építmény helyreállítása során a jókarbantartási munkák elvégzését segítő szerkezeti megoldások alkalmazása és kiegészítő szerelvények rejtett elhelyezése szükséges.

(5) A műemlék alkotórésze, tartozéka, berendezési tárgya - a kivitelezési, restaurálási munkák miatt szükséges ideiglenes eltávolítás kivételével - csak különösen indokolt esetben távolítható el.

(6) Az (5) bekezdés szerinti áthelyezés csak szakértői jogosultsággal rendelkező restaurátor közreműködésével végezhető.”

 

Amennyiben a lakóépület külső határoló szerkezeteit (külső falát, tetőfelületeit, nyílászáróit, stb.) érinti a felújítás, akkor az egyes épületszerkezetek hőátbocsátására vonatkozó követelményeknek is eleget kell tenni az épületek energetikai jellemzőinek meghatározásáról szóló 7/2006. (V. 24.) TNM rendelet 1. számú melléklete (pályázat esetében és 2018. január 1-je után az 5. számú melléklet) I. részében meghatározott hőátbocsátási tényező követelménynek. Ez azt jelenti, hogy pl. csak olyan ablak építhető be korszerűsítés során, amelynek hőátbocsátási tényezője („U” érték) kisebb, mint a jogszabályban megadott érték.

Ha a lakóépület korszerűsítése során az épület külső határoló szerkezeteinek több, mint 25 %-át érintik az építési munkák, akkor a TNM rendelet szerinti jelentős felújítás követelményeit is teljesíteni kell az egész épületre vonatkozóan.

 


[1] MSZ EN 15459:2008 Épületek energetikai teljesítőképessége. Épületek energetikai rendszereinek gazdaságossági értékelési eljárása

[2] Országos településrendezési és építési követelményekről szóló 253/1997. (XII. 20.) Korm. rendelet

[3] Az építésügyi és építésfelügyeleti hatósági eljárásokról és ellenőrzésekről, valamint az építésügyi hatósági szolgáltatásról szóló 312/2012. (XI. 8.) Korm. rendelet 1. számú melléklete alapján.

scrollUp