Forgalmazás

Soltész Ilona
létrehozva: 2017-01-13 / módosítva: 2017-01-13

A lakások és lakóépületek forgalmazása témakörben külön kell tárgyalni az önkormányzati vagy állami ingatlanok értékesítését, és a magántulajdonú lakások, vagy lakóépületek adás-vételének kérdéseit. A magántulajdonú ingatlanok esetében gyakran csak értékbecslést és néhány fényképet készíttet a tulajdonos, és az értékesítéshez szükséges hirdetést és a lakás bemutatását önmaga intézi. Azonban egyre többen vesznek igénybe ingatlanközvetítőt. A szerződéshez pedig vagy ügyvéd ellenjegyzése vagy közjegyző hitelesítése szükséges. A szerződéskötés tartalmi és formai szabályait a Polgári törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény tartalmazza. Lényeges eleme a jogügyletnek az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyeztetése. Ingatlanok adás-vétele esetében energetikai tanúsítványt is kell készíttetni a leendő vevő tájékoztatása érdekében, ennek nyilvántartási számát és a készítés, továbbá a vevőnek való átadás tényét a szerződésbe bele kell foglalni. Az energetikai tanúsítással részletesebben a Létesítési követelmények Épületenergetika Tanúsítás részben foglalkozunk.

 

Az állami, önkormányzati tulajdonú lakások elidegenítésének speciális szabályait a Lakástv.[1] harmadik része tartalmazza. Emellett az ingatlanvagyonnal rendelkező önkormányzatok helyi önkormányzati rendeletben szabályozzák az értékesítés feltételeit és szabályait. Ugyanígy a lakásvagyonnal rendelkező szervezetek is rendeletben rögzítették az elidegenítés szabályait[2]. Állami vagy önkormányzati tulajdonú lakás elidegenítése esetében más személyt megelőző elővásárlási jog illeti meg a bérlőt. Bérlőtársakat egyenlő arányban illeti meg az elővásárlási jog, társbérletnél a kizárólagosan használt lakóterület arányában. Bérlő, bérlőtárs vagy társbérlő egyenes ági rokonát vagy fogadott gyermekét is megilleti az elővásárlási jog, amennyiben a többi érintett ehhez hozzájárul. Fontos garanciális elem, hogy annak a bérlőnek a lakását, aki nyugdíjas, és nem élt elővásárlási jogával, a szerződésének fennállásáig nem lehet eladni harmadik személynek csak a bérlő írásbeli hozzájárulásával.

Az adás-vétel lebonyolítása előtt a többlakásos lakóépületet társasházzá kell alakítani. Az alapító okiratot a leendő tulajdonostársakkal is egyeztetni kell és azok többségének azt el kell fogadni. Közös használatra szolgáló helyiséget, és a lakóépülethez tartozó közös használatra szolgáló területet nem lehet önálló ingatlanként elidegeníteni (pl.: pince, vagy padlástér).

A kulturális örökség védelméről szóló törvény szerint a miniszter jóváhagyása szükséges az olyan jogügylethez, melynek alapján a nemzeti vagyon körébe tartozó műemlék tulajdonjoga átruházásra kerül, vagy az egyéb módon kikerül a nemzeti vagyon köréből, vagy azon osztott tulajdon létesül.

Az állami vagy önkormányzati tulajdonú lakások vételárát – ha a bérlő vagy az elővételi jog alapján bérlőtárs, vagy rokon vásárolja meg – a hasonló adottságú lakások forgalmi értéke alapján kell megállapítani. Ebben figyelembe kell venni az épület helyét a településen belül, az épületben levő lakások számát, az épülethez tartozó földterület nagyságát, a közös használatú helyiségek és területek nagyságát, az épület felszereltségét, műszaki állapotát, a felújítás óta eltelt időt, a lakás alapterületét és komfortfokozatát és a lakottság tényét. A lakás vételárából a bérlő értéknövelő ráfordításait le kell számítani. Az önkormányzatnak tizenöt évi részletfizetési kedvezményt kell adnia annak, aki jogosult a lakás megvételére. Egyösszegű fizetés esetében kedvezmény is nyújtható. A vásárlási feltételeket és a kedvezményeket önkormányzati rendeletben kell meghatározni.

Az ingatlanközvetítés fogalmát és az üzletszerű ingatlanközvetítői tevékenység folytatásához szükséges szabályokat a Lakástv. 64/A. §-ának (2) bekezdése tartalmazza, míg az ingatlanvagyon-értékelő és közvetítő tevékenység szabályait a 64/B. § (2) bekezdése rögzíti.

„64/A. …(2) Az ingatlanközvetítő a tevékenységi körén belül:

a) az ingatlanok (beépíthető telek, illetőleg lakóépülettel vagy nem lakás céljára szolgáló épülettel beépített ingatlan) adásvételének és cseréjének közvetítésével,

b) a lakások és a nem lakás céljára szolgáló helyiségek, telkek bérlete és tulajdona cseréjének közvetítésével,

c) a feladatok ellátása érdekében az ingatlanok felkutatásával és azok forgalmi értékbecslésével, valamint

d) az ügyletek lebonyolításához szükséges dokumentációk és okiratok beszerzésével és előkészítésével”

„64/B. § …(2) Az ingatlanvagyon-értékelő és közvetítő a tevékenységi körén belül:

a) az ingatlanpiac és az ingatlan jellemzőinek ismeretében az ingatlan (beépíthető telek, illetőleg lakóépülettel, nem lakás céljára szolgáló épülettel beépített ingatlan) hasznosítása szerinti értékek meghatározásával,

b) az európai értékelési normák által meghatározott fogalmak, módszerek, eljárások alkalmazásával,

c) az értékelés formáinak és ezek változatainak alkalmazásával,

d) az értékelésben közreműködő szakértők munkájának irányításával és ellenőrzésével,

e) a megbízás szerinti feladatok elvégzésével és az eredmények teljes körű dokumentálásával, valamint

f) a hasznosítási, befektetői szándék megvalósulását és a megbízó érdekeinek érvényesülését bemutató tanulmány elkészítésével

összefüggő feladatokat látja el.”

Az ingatlanközvetítői, valamint az ingatlanvagyon-értékelő és közvetítő tevékenység üzletszerű folytatásához az ingatlanvállalkozás-felügyeleti hatóság engedélye szükséges. Ez a hatóság a 217/2009. (X. 2.) Korm. rendelet[3] szerint a megyeszékhely szerinti város önkormányzatának jegyzője, Pest megyében a megyei önkormányzat főjegyzője, Budapesten a Fővárosi Önkormányzat Főjegyzője. A tevékenység végzésének részletszabályait és az engedélyezés szabályait a 23/2013. (VI. 28.) NGM rendelet tartalmazza[4]. Fontos kiemelni, hogy mindkét tevékenységet csak büntetlen előéletű személy folytathatja. Az ingatlanközvetítő szakképesítés szakmai és vizsgakövetelményeit a 27/2012. (VIII. 27.) NGM rendelet tartalmazza. A jogosultság személyhez kötődik, az ilyen tevékenységet folytató gazdálkodó szervezetnek legalább egy, a törvényben előírt engedéllyel rendelkező közreműködőt kell foglalkoztatnia. Az engedéllyel rendelkező személyekről és az ilyen tevékenységet bejelentett szervezetekről hatósági nyilvántartást vezet az ingatlanvállalkozás-felügyeleti hatóság.

Egyre lényegesebb szempont egy ingatlan adás-vétel esetében, hogy milyen üzemeltetési költségei lesznek a megvásárolandó lakásnak. Ezért már a hirdetést megelőzően a lakásra vagy a lakóépületre energetikai tanúsítványt kell készíttetni. Ezt az épületek energetikai jellemzőinek tanúsításáról szóló 176/2008. (VI. 30.) Korm. rendelet szerint kell elkészíttetni, és a tanúsítványok elektronikus nyilvántartásába feltöltetni. A szerződésbe a tanúsítvány nyilvántartásból kapott egyedi azonosító kódját is bele kell foglalni.

Az ingatlannal kapcsolatos szerződések megkötéséhez ügyvéd vagy közjegyző közreműködését kell kérni. Az ügyvédi ellenjegyzés vagy közokiratba foglalás az ingatlan-nyilvántartási törvény alapján a bejegyzés feltétele. Az adás-vételi szerződésben biztosított jog, azaz a vétel a bejegyzéssel jön létre. Az ingatlan-nyilvántartási bejegyzés alapjául szolgáló okirat kellékeit – azaz a tartalmi és formai feltételeket – az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény 32. §-a tartalmazza. Ajándékozási vagy csereszerződések, de adás-vételi szerződések esetében is közreműködhet közjegyző, aki a felek közös akaratát közjegyzői okiratba foglalt adásvételi szerződés formájában készíti el. Nyilvánvaló hogy a közjegyzői okirat is alapja lehet az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzésnek.

Az ügyvédek tevékenységére vonatkozó alapvető szabályokat az ügyvédekről szóló 1998. évi XI. törvény tartalmazza, így a megbízással és a képviselettel kapcsolatos szabályokat is, míg a közjegyzői közreműködésre a közjegyzőkről szóló 1991. évi XLI. törvényt kell alkalmazni. Az ügyvédi és közjegyzői díjtételek lényegesen nem térnek el, amíg az ügyvédi megbízási díjak megállapodás alapját képezik (jellemzően az ügylet értékének 0,5-0,7 vagy 1 %-a körül vannak), addig a közjegyzői megbízási díjakat jogszabály állapítja meg[5]. A szokásjog alapján általában a vevő állja az ügyvédi költségeket, ettől azonban a felek eltérhetnek.

Egy lakóingatlan értékesítésekor az eladónak személyi jövedelemadó fizetési kötelezettsége van, míg a vevőnek visszterhes vagyonátruházási illeték fizetési kötelezettsége. Ezek mértéke számos körülménytől függ, ezért egyedileg kell meghatározni a hatályos jogszabályok alapján.[6]

 

 


[1] A lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésére vonatkozó szabályokról szóló 1993. évi LXXVIII. törvény

[2] Ilyen pl. a HM rendelkezése alatt lévő lakások és nem lakáscélú helyiségek elidegenítésének feltételeiről szóló 8/2013. (VII. 9.) HM rendelet, továbbá a lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról szóló 1993. évi LXXVIII. törvény végrehajtásáról szóló 75/2013. (XII. 18.) BM rendelet

[3] Az ingatlanvállalkozás-felügyeleti hatóságok kijelöléséről szóló 217/2009. (X. 2.) Korm. rendelet

[4] A társasházkezelő, az ingatlankezelő, az ingatlanközvetítő, valamint az ingatlanvagyon-értékelő és -közvetítő szolgáltatói tevékenység üzletszerűen történő végzésének feltételeiről és a nyilvántartásba vétel részletes szabályairól szóló 23/2013. (VI. 28.) NGM rendelet

[5] A közjegyzői díjszabásról szóló 14/1991. (XI. 26.) IM rendelet

[6] A személyi jövedelemadóról szóló 1995. évi CXVII. törvény, és az illetékekről szóló 1990. évi XCIII. törvény

 

scrollUp