Hogyan kell értelmezni a lakóépület fogalmát?

Magyar Mária
létrehozva: 2016-10-28 / módosítva: 2017-01-16

Ahhoz, hogy meg tudjuk állapítani, hogy az építendő vagy bővítendő épület lakóépületnek minősíthető-e, ismernünk kell az ennek meghatározásához alkalmazandó alapfogalmakat.

Induljunk ki az épített környezet alakításáról és védelméről szóló 1997. évi LXXVIII. törvény (Étv.). 2. § 10. pontja „Épület” fogalmának meghatározásából, illetve az országos településrendezési és építési követelményekről szóló 253/1997. (XII. 20.) Korm. rendelet [OTÉK] 1. számú mellékletének Lakóépület” fogalom-meghatározásából.

E szerint épületnek csak azt tekinthetjük, amely

  • jellemzően emberi tartózkodás céljára szolgáló építmény,
  • szerkezeteivel részben vagy egészben teret, helyiséget vagy ezek együttesét zárja körül
  • meghatározott rendeltetés vagy rendeltetésével összefüggő tevékenység, avagy rendszeres munkavégzés, illetve tárolás céljából.

A lakóépületnek öt ismérve van:

  • jellemzően emberi tartózkodás céljára szolgál,
  • szerkezeteivel részben vagy egészben teret, helyiséget vagy ezek együttesét zárja körül,
  • lakás rendeltetés vagy rendeltetésével összefüggő tevékenység, avagy rendszeres munkavégzés, illetve tárolás a célja
  • a lakások száma az épületen belül jellemző
  • lakásokhoz tartozó kiszolgáló helyiségeket is tartalmaz.

Összefoglalva lakóépületnek csak azt tekinthetjük, mely

  • lakásokat tartalmaz [OTÉK fogalma szerint)
  • a lakások száma az épületen belül jellemző [összes alapterületük aránya az épületen belül min. 51%]
  • lakásokhoz tartozó kiszolgáló (illetve a rendeltetéssel összefüggő) helyiségeket is tartalmazhat

Új lakóépületnek csak azt tekinthetjük a szabályozás szempontjából, amely most létesül a bejelentés eredményeképpen [még akkor is, ha ehhez előbb el kell bontani az építés helyén meglévő régi épületet]

Az OTÉK 1. sz. mellékeltének 17. pontja szerint a bővítés olyan építési tevékenység, amely az építmény térfogatát növeli (akár vízszintes, akár függőleges vagy mindkét irányban. Az építmény térfogatánál nem kritérium a beépítettség, tehát az üres padlástér is az építmény térfogatába beleszámít. A szabályozás alkalmazásának szempontjából tehát egy meglévő lakóépület meglévő üres padlásterének beépítése nem minősül bővítésnek, mert az építmény térfogatát nem növeli. Ezért erre az esetre az egyszerű bejelentés jogintézménye sem alkalmazható. Viszont, ha a meglévő épülethez bármilyen irányban térfogatot „teszünk hozzá”, akkor már az épületen ezzel egyidejűleg végzett összes építési tevékenység az egyszerű bejelentés tárgya lehet.

Ha minden definíciónak megfelel a létesítendő épületünk, akkor a továbbiakban azt kell megnéznünk, hogy a benne lévő helyiségcsoportok kielégítik-e a lakás fogalmát, mert alapvetően ez a momentum dönti el épületünk jellegét. Ha a lakóépület jellemzően lakást és a hozzá tartozó kiszolgáló helyiségeket tartalmaz, akkor ahhoz, hogy eldönthessük, hogy az építeni szándékolt épület lakóépület-e, meg kell vizsgálnunk, hogy mit jelentenek a „jellemzően” és a „lakás” fogalmak?

Az OTÉK 105. § (1) bekezdése szerint a lakás olyan huzamos tartózkodás céljára szolgáló önálló rendeltetési egység, melynek lakóhelyiségeinek (lakószoba, étkező stb.), főzőhelyiségeinek (konyha, főzőfülke), egészségügyi helyiségeinekt (fürdőszoba, mosdó, zuhanyozó, WC), közlekedő helyiségeinek (előszoba, előtér, belépő, szélfogó, közlekedő, folyosó) és tároló helyiségeinek (kamra, gardrób, lomkamra, háztartási helyiség stb.) kialakítása együttesen lehetővé teszik

  • a pihenést (az alvást) és az otthoni tevékenységek folytatását,
  • a főzést, mosogatást és az étkezést,
  • a tisztálkodást, a mosást, az illemhely-használatot,
  • az életvitelhez szükséges anyagok és tárgyak tárolását tervezési program szerint (pl. élelmiszer-tárolás, hűtőszekrény elhelyezési lehetősége, mosás céljára szolgáló berendezés, ruhanemű, lakáskarbantartás eszközeinek, egyéb szerszámoknak és sporteszközöknek az elhelyezése)”

Tehát a lakóhelyiségek, a főzőhelyiségek, az egészségügyi helyiségek, a közlekedő helyiségek és a tároló helyiségek összessége együttesen alkotja a lakás fogalmát.

Akkor viszont meg kell vizsgálni, milyen rendeltetésűek lehetnek

  • a rendeltetésével összefüggő tevékenységek, a rendszeres munkavégzés, illetve tárolás célját szolgáló helyiségek?
  • a lakáshoz tartozó kiszolgáló helyiségek?

Az OTÉK (és egyetlen más építésügyi tárgyú jogszabály sem) nem definiálja a kiszolgáló helyiségek fogalmát, azok mibenlétére csak a lakás fogalmából lehet következtetni

Lakás rendeltetéssel összefüggő tevékenység lehet pl. a kertészkedés, a barkácsolás, a mosás, vasalás, varrás, takarítás, karbantartás, stb., tehát ezen tevékenységeknek helyet adó helyiségek, helyiségcsoportok is elhelyezhetőek a lakóépületben [Ilyen lehet pl. a kerti szerszámtároló, a barkácsműhely, a mosókonyha, a szárító, a háztartási varróhelyiség, stb.

Lakás rendeltetéssel összefüggő rendszeres munkavégzés lehet pl. a lakás egyes részében folytatott üzletszerű varrás, orvosi tevékenység, egészségügyi szolgáltatás, oktatás, gyermekmegőrzés és lakásóvoda, kereskedelmi tevékenység, vendéglátás, és minden egyéb olyan szolgáltatási tevékenység, melyek végzését a vonatkozó szabályozás (pl. egészségügyi) megenged lakásban vagy lakóépületben végezni, stb.

Lakás rendeltetéssel összefüggő tárolás célját szolgáló helyiségek lehetnek pl. a tüzelőtároló, a biciklitároló, a gépkocsitároló, a babakocsi-, a csónak- és egyéb sportszertároló, a zöldségtároló, a karbantartáshoz szükséges szerszámtároló, a takarítószer-tároló, stb.

Mindezek együtt a lakáshoz tartozó kiszolgáló helyiségek is lehetnek egyben.

A definíciók szerint viszont a fenti helyiségek, helyiségcsoportok csak akkor tartoznak a lakóépület fogalmába, ha a lakásokat is tartalmazó épületen belül helyezkednek el. Ha különálló épületben vannak [OTÉK 93. Önálló építmény: független építményszerkezetekkel, valamint vezetékrendszerrel és berendezésekkel megvalósított, más építményhez legfeljebb tűzfalakkal csatlakozó építmény], akkor nem számítanak bele a lakóépület fogalmába, illetve a 300 m2-es határértékbe. (így létesítésükre – ha az engedélyhez kötött - nem alkalmazható az egyszerű bejelentés jogintézménye)

Ez egyben azt is jelenti, hogy a különálló építményben lévő helyiségek nem tartoznak már a lakóépület fogalmába sem, még akkor sem, ha azok rendeltetésük, vagy az egyéb felsorolt szempontok miatt szorosan kapcsolódnak a lakáshoz.

A „jellemzően” kifejezést vizsgálva csak a magyar nyelv szabályait, a gyakorlatban megszokott értelmezést és a matematika szabályait tudjuk figyelembe venni az értelmezésnél. E szerint a jellemzően jelző egyben többséget is megjelenít, vagyis azt sugallja, hogy valamiből a felénél többnek kell lenni. Esetünkben a 300 m2 a vizsgált mérték, melyben azt kell megállapítani, hogy mekkora az a területnagyság, amely ezen értéken belül jellemző lehet. Ez lehet pl. az 51%. mely 153 m2-t jelent, vagyis egy 300 m2-es épületben ha legalább 153 m2 a lakásrendeltetésű helyiségek összes alapterülete, akkor az már lakóépületnek minősül.

Még egy dologra felhívjuk a figyelmet: A szabályozás szerint az egyszerű bejelentés lakóépület bővítésére is alkalmazható, azonban a szabályozásból nem tűnik ki, hogy a lakóépülethez bővítendő helyiség vagy helyiségcsoport rendeltetésének minek kell lennie, illetve a lakóépületnek a bővítés után is lakóépületnek kell-e minősülnie, vagy lehet egyéb vegyes rendeltetésű épület is.

 

scrollUp