Kivitelező kiválasztása

létrehozva: 2015-11-20

A szakmagyakorlás régi írott és íratlan szabályai foglalkoznak azzal a kérdéssel, hogy az építtető milyen módon válassza ki a megvalósítandó épület, építmény kivitelezőjét, hogy az számára a legoptimálisabb legyen.

A közbeszerzési eljárásban történő kivitelező-kiválasztásról részletesen szól „A kivitelezés beszerzése” című szócikk; az ebből fakadó specialitásokról ott olvashat az érdeklődő, itt most az általános ajánlatkérői gyakorlatról szólunk.

A kivitelezési munkákra vonatkozó versenytárgyalás intézménye régóta ismert; ennek különböző eljárási módozatai függenek többek között

  • az ajánlatkérő személyétől, illetve a beszerzés tárgyától és értékétől – tehát közbeszerzési eljárást kell-e alkalmazni vagy ún. szabad kezes vállalatba-adásról van-e szó;
  • az adott építési piaci viszonyoktól – van-e verseny az építési vállalkozók között és az mekkora a szóban forgó területen;
  • milyen minőségben keres kivitelezőt az ajánlatkérő: fővállalkozói, generálkivitelezői vagy alvállalkozói feladatokat akar megvalósíttatni;
  • csak kivitelezési feladatokra írja ki a versenyt, vagy bizonyos tervezési feladatokkal együttesen keres vállalkozót;
  • milyen kiválasztási, illetve értékelési szempontjai vannak, léteznek-e bizonyos preferenciák az adott munka, munkarész versenyeztetése során, stb.


A fentiek alapján egyértelmű, hogy az adott vállalkozó-kiválasztás, a kivitelezés beszerzése előtt a pályáztatási, versenyeztetési folyamatot az ajánlatkérőnek, építtetőnek jól elő kell készítenie, meg kell terveznie. Alapvetően fontos, hogy az építtető - ajánlatkérői pozíciójában is - messzemenően tartsa szem előtt a gazdasági versennyel kapcsolatos jogi és etikai szabályozás alapelveit: a verseny tisztaságát, szabadságát, az esélyegyenlőség biztosítását.

Ha tisztázta az építtető/ajánlatkérő a versenyezetési céljait, lehetőségeit és elveit, el kell készítenie/készíttetnie az ajánlatkérési dokumentációt, ami az építőipari, illetve beruházási szakmagyakorlás általános szabályai szerint kialakult tervek és iratanyag összessége. Ennek pontos tartalmi megfogalmazása nincs jogi forrás – viszont jó etalonnak tekinthetjük szinte minden építési beruházás ajánlatkérése esetén a közbeszerzés területére megfogalmazott jogszabályokat, amelyekről „A kivitelezés beszerzése” című szócikk részletesen említést tesz. Itt most csak annyit ismétlünk meg, hogy

  • a minél részletesebb tervdokumentáció rendelkezésre bocsátása segíti a későbbi ajánlatértékelési munkát, ugyanakkor
  • szem előtt kell tartani, hogy az ilyesfajta verseny nem csak az árak, hanem a kiírt követelményeket teljesítő (építési-szerelési) technológiák, termékek, anyagok, berendezések, műszaki megoldások versenye, ezért nem ajánlatos konkrét gyártmányokat, márkákat megjelölni a költségvetési kiírásban, emellett
  • lehetőséget kell adni arra is, hogy az ajánlattevők alternatív ajánlatokat is benyújthassanak, sok szempontból jobbá téve a megtervezett/elképzelt műszaki megoldásokat, ezen túlmenően
  • egyértelmű szerződéses feltételeket vagy szerződéstervezetet tegyenek közzé a kiírás, felhívás részeként; ugyanakkor - a lehetőségeikhez mérten - adjanak észrevételezési, véleményeltérési módot az ajánlattevőknek. Az egyoldalúan diktált szerződéses feltételek ritkán vezetnek konstruktív és harmonikus együttműködésre a szerződő felek között. Gondoljanak az építési folyamat bonyolultságára, milyen sok szereplő milyen sok részérdeke mentén születnek a menet közbeni döntések, milyen sok váratlan helyzet alakul ki a kivitelezés során, amelyeket a szóban forgó szerződés rendelkezései alapján kell megoldani. A megrendelő és a vállalkozó közös munkájával született szerződés a két ellenérdekelt fél többé-kevésbé egyeztetett álláspontját fogja tükrözni, mindkét fél tapasztalatai és a jövőre vonatkozó elvárásai megfogalmazódnak benne – ez csakis hasznára lehet a közös munka alapdokumentumának, illetve a konkrét együttműködésnek. Ide vonatkozóan megjegyezzük azt is, hogy
  • a nemzetközi gyakorlatban, általában tradíciók alapján kialakultak olyan szerződéses minták, a szerződéses feltételeknek olyan gyűjteményei, amelyek több évtized gyakorlatának folyamatos figyelembevételével állandóan megújulnak, felfrissülnek; közülük a két legismertebb a FIDIC (Federation Internationale des Ingenieurs-Conseils) kiadványai és a VOB (DIN 1961: VOB Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen – Teil B: Allgemeine Vertragsbedinungen für die Aüsführung von Bauleistungen) kiadványa. Ezek a szokványok megfelelő mintaként szolgálhatnak szerződéstervezetként az ajánlattevők számára.

Az előzőekben felidéztük az ajánlatkérési dokumentáció, műszaki leírás ésszerű és hasznos követelményeit, valamint megjegyzést fűztünk a szerződéses feltételek, szerződéstervezet kérdéséhez. Természetes, hogy ennek a dokumentációnak az elkészítése, elkészíttetése költségekkel jár: egyrészt a tervező, tervezők, valamint a jogi szakértők szellemi munkája, a további munkarészek elkészítésének díja, másrészt az elkészített tervek, iratanyagok sokszorosításának költségei általában nem elenyészők. Szokássá vált, hogy ezeket a költségeket, illetve legalább azoknak egy részét, az ajánlatkérők az ajánlattevőkkel megtéríttetik: pénzért árusítják az ajánlatkérési dokumentációt. Ennek nagyságrendje változó, de mindenképp leszögezhetjük: korrekt beruházó, ajánlatkérő ebből „nem csinál üzletet”, az értelmesen gondolkodó építtető számára a dokumentáció ellenértéke nem lehet nyereség forrása.

Bármennyire is gondos munkával és körültekintően készül az ajánlatkérési dokumentáció, elkerülhetetlen, hogy kisebb-nagyobb megoldatlanságok, ellentmondások, hiányosságok ne maradjanak benne. Az ajánlattevőnek nyilvánvalóan minél gyorsabban át kell vizsgálnia az ezen a címen kézhez vett dokumentációt, hogy az teljes körű-e, tartalmazza-e mindazt, amit az ajánlati felhívás szerint tartalmaznia kell – az esetleges formai hiányosságok pótlására soron kívül fel kell hívnia az ajánlattevőt. A dokumentáció érdemi, tartalmi ellenőrzése hosszabb időt vesz igénybe: a megtervezetlen részekre, az egyeztetetlen tervekre, az értelmezhetetlen megoldásokra mielőbb kérdést kell intéznie a gondos ajánlattevőnek – annál is inkább, mert a Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény igen szigorúan fogalmaz:

„6.252.§ (3) A kivitelező köteles a megrendelő által átadott tervdokumentációt a szerződés megkötése előtt megvizsgálni és a megrendelőt a terv felismerhető hibáira, hiányosságaira figyelmeztetni. Ha a terv valamely hibája vagy hiányossága a kivitelezés folyamatában válik felismerhetővé, a kivitelező késedelem nélkül köteles erről a megrendelőt tájékoztatni.”

Az idézet első mondata szerint – mivel a most tárgyalt ajánlatkérési-ajánlatadási folyamat a szerződéskötéssel végződik – ebben az időszakban kell az ajánlati tervvel kapcsolatos minden kérdést rendezniük a feleknek.

Úgy véljük, hogy a korrekt előkészítő munkát végző építtető, ajánlatkérő az ajánlatkérési dokumentáció elkészítése/elkészíttetése előtt gondoskodott már arról, hogy a tervezett építési beruházáshoz a szükséges fedezet rendelkezésre álljon. Itt és most, az ajánlatkérési felhívása kiküldése előtt mindenképpen hangsúlyos kérdés: a megvalósítás tervezett költségeinek fedezetét tisztán látja-e, nagy biztonsággal megteremthető-e kellő összegben és időbeli ütemezésben a tervezett munkák forrása, ki tudja-e majd fizetni az ajánlatkérési folyamat végén „kialkudott” ellenértéket? Erről a kérdésről egy másik szócikk szól részletesen – ám a fontossága miatt itt is ki tértünk rá.

A kivitelező kiválasztására irányuló konkrét építtetői tevékenység mindenképpen az ajánlatkéréssel kezdődik. Erről idézzük a Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvényt, amely a következőképpen fogalmaz:

„6:74. § [Felhívás ajánlattételre versenyeztetési eljárásban]

(1) Ha a fél olyan ajánlati felhívást tesz, amelyben több személytől kéri ajánlat benyújtását, azzal, hogy a beérkezett ajánlatok közül a felhívásban foglaltaknak megfelelő, legkedvezőbb ajánlatot benyújtó ajánlattevővel köti meg a szerződést, a felhívást tevő felet szerződéskötési kötelezettség terheli.

(2) A felhívást tevő fél a felhívásban foglaltaknak megfelelő, legkedvezőbb ajánlatot benyújtó ajánlattevővel szemben a szerződés megkötését akkor tagadhatja meg, ha a felhívásban ezt a jogot kikötötte.

(3) A felhívást tevő fél a felhívásban megjelölt határidő lejártáig felhívását visszavonhatja.

6:75. § [Ajánlati kötöttség versenyeztetési eljárásban]

(1) Az ajánlati kötöttség a felhívásban megjelölt határidő lejártával kezdődik. Az ajánlattevő ajánlatát e határidő lejártáig módosíthatja vagy visszavonhatja.

(2) Az ajánlattevő a felhívásban meghatározott eredményhirdetési időpontot követő harminc napig marad kötve ajánlatához.

(3) Ha az ajánlattevő az ajánlattétel során biztosítékot adott, és ajánlatát az ajánlati kötöttség ideje alatt visszavonja, a letett biztosítékot elveszti; egyébként a biztosíték a versenyeztetés lezárása után visszajár.

6:76. § [Árra vonatkozó versenyeztetési eljárás]

(1) Ha a versenyeztetési eljárás kizárólag az ellenszolgáltatás mértékére vonatkozik és az ajánlattevők egymás ajánlatát ismerve tesznek ajánlatot, a szerződés a nyertes kihirdetésével az elért áron létrejön.

(2) Az ajánlat hatálya megszűnik, ha más ajánlattevő kedvezőbb árat ajánl, vagy ha a versenyeztetési eljárás nyertes kihirdetése nélkül fejeződik be.”

Fontos pontosan értelmezni a fentieket: a 6:74. § (1) szerinti „hivatalos” ajánlati felhívás esetén áll be az említett szerződéskötési kötelezettsége az ajánlatkérőnek; amennyiben nem a leírtak szerinti ajánlati felhívást tesz, akkor nem terhelik az ebből fakadó ilyesfajta kötelezettségek sem.

Az ajánlat elkészítésének kérdéseit más szócikkek keretében tárgyaljuk; itt most az építtető, az ajánlatkérő kiválasztási munkáját foglaljuk össze, így a beérkezett ajánlatok értékelésével folytatjuk a gondolatmenetet. Az ajánlatok elbírálását az ajánlatkérő általában szakértők bevonásával végzi el. Elsőként áttekintik, hogy a kiírásnak megfelelően, teljes körűen ajánlották-e meg a szóban forgó feladat elvégzését az ajánlatadók, formailag rendben vannak-e a beérkezett ajánlati dokumentumok. Ezt követően kezdődik az érdemi értékelő munka, melyben az épület, építmény tervezője csaknem mindig tevékeny részt kap; gyakran részt vesznek ebben a munkában a megbízott beruházás-lebonyolító, a műszaki ellenőrök, esetenként más, felkért szakemberek. Nyilvánvalóan az adott ajánlat, illetve az ajánlatkérés tárgya szabja meg, hogy több, szakmailag elkülönült csoportban folyik-e ez a munka (például a műszaki tartalmat, az árat, a szerződéses feltételeket, a technológiával való összefüggéseket külön-külön team vizsgálja-e), vagy pedig minden szakértő minden kérdéskörrel foglalkozik. Szabad kezes vállalatba adás esetén általános, hogy az ajánlatokról – annak értelmezését, pontosítását, esetleg módosítást célozva, illetve a szerződéstervezetet véglegesítve – tárgyalásokat folytatnak a felek. Ennek megfelelően az ajánlatokról szóló döntésig vezető út sokféle lehet: az esetlegesen felmerülő kérdések tisztázást követően általában csoportmunka keretében, valamilyen (gyakran pontozásos) módszerrel rangsorolják, szöveges szakvéleményekkel értékelik az érvényes ajánlatokat, majd ezt a döntéshozó, illetve döntéshozó fórum elé terjesztik.

A döntésre vonatkozó felterjesztés elkészítését mindig megelőzi annak a vizsgálata, hogy az ajánlatkérő rendelkezik-e a megvalósításhoz szükséges anyagi eszközökkel – különösen érdekes ez a beérkezett ajánlatok tükrében. Ekkor nemegyszer a beruházást indító megvalósíthatósági tanulmányokig vissza kell nyúlni, azt elemezve, hogy az azok elkészítésekor felvázolt peremfeltételek hogyan teljesülnek, ha az ajánlatkérő elfogadja a legjobb vállalkozói ajánlatot. Gyakran kell a finanszírozó pénzintézettel egyeztetni, esetleg a finanszírozási szerződés lehetséges módosításait megtárgyalni. Előfordul, hogy az anyagi feltételek mellett más fontos tényezőket is át kell tekinteni – például egy gyártóüzem létesítése esetében a határidő, részhatáridők kérdése egyeztetendő lehet a technológiai berendezések szállítását, azok szerelési munkáit végző cégekkel, vagy egy közlekedési pálya építése esetén annak átadási időpontja a forgalomba helyezéssel érintett települések vezetőivel, az illetékes hatóságokkal tárgyalandó meg. Ebben a fázisban elvileg már pontosan lehet tudni, hogy mibe fog kerülni, mikorra lesz készen a szóban forgó beruházás – tehát egyértelmű, hogy belefér-e projekt költségvetésébe.

A beruházás egészét illetően ez az utolsó igazán érdemi döntési időpont: bizonyos áldozatok árán még vissza lehet fordulni - ám az ajánlat elfogadása, illetve a kivitelezésre vonatkozó szerződés megkötése után már lényegében nincs visszaút, csaknem biztos, hogy az épület, építmény el fog készülni. Ha az eredetileg feltételezett paramétereket nem igazolják ezek az ajánlatok, illetve a legjobb ajánlat, akkor a döntés valószínűleg elhúzódik: az elfogadni szándékozott ajánlatban foglalt feltételeket meg kell teremtenie az ajánlatkérőnek és ez általában időigényes tevékenység. Amennyiben nem sikerül ezt az új összhangot megteremteni, akkor eredménytelen lesz az eljárás és erről értesítik az ajánlattevőket – a legkötetlenebb versenyeztetés során sem szoktak az ajánlatkérők úgy tendernyertest hirdetni, hogy előre tudják: a feltételek hiányában úgysem nem fognak majd szerződést kötni.

Ha az objektív feltételek fennállnak a beruházás megvalósítására vonatkozó szerződés megkötésére, a kivitelező kiválasztására vonatkozó döntést meghozza az arra illetékes személy vagy grémium.  A szabad kezes vállalatba-adás körében az a leggyakoribb, hogy az összességében a legelőnyösebb ajánlat mellett foglalnak állást – ám lehetnek olyan preferált szempontok, amelyek nagyobb súllyal esnek latba, például termelő beruházás esetében a minél korábbi üzemi termelés-indítás ilyen aspektus lehet, ami adott esetben megérhet bizonyos felárat az építtetőnek; egy műemlék-rekonstrukció esetében a minőség elsődlegessége szintén egyértelmű lehet az olcsóbb árral szemben.   

Szabad kezes vállalatba adás esetében az ajánlatkérő a legritkább esetben indokolja érdemben a döntését a nem-nyertes ajánlattevők felé; gyakran már az ajánlati felhívásban kijelentik, hogy a döntésükkel kapcsolatban semmiféle kifogásolási, illetve indoklás-kérési lehetőséget nem biztosítanak az ajánlatadóknak.

Szólnunk kell az ajánlatkérői, építtetői döntési időszak egy fontos korlátjáról, az ajánlati kötöttség időtartamáról. Erről a Polgári Törvénykönyvről szól 2013. évi V. törvény így fogalmaz:

„6:64. § [Ajánlati kötöttség]

 

(1) Aki szerződés megkötésére irányuló szándékát egyértelműen kifejező és a lényeges kérdésekre kiterjedő jognyilatkozatot tesz, nyilatkozatához kötve marad. Az ajánlattevő kötöttségének idejét meghatározhatja.

 

(2) Az ajánlati kötöttség ideje az ajánlat hatályossá válásával veszi kezdetét.


6:65. § [Az ajánlati kötöttség megszűnése]

(1) Ha az ajánlattevő kötöttségének idejét nem határozza meg, az ajánlati kötöttség megszűnik

a) jelenlevők között tett ajánlat esetén, ha a másik fél az ajánlatot késedelem nélkül el nem fogadja;

b) távollevők között tett ajánlat esetén annak az időnek az elteltével, amelyen belül az ajánlattevő - az ajánlatban megjelölt szolgáltatás jellegére és az ajánlat megtételének módjára tekintettel - a válasz megérkezését rendes körülmények között várhatta;

c) a másik fél általi visszautasítással.

(2) Megszűnik az ajánlati kötöttség, ha az ajánlattevő ajánlatát a másik fél elfogadó jognyilatkozatának elküldését megelőzően a másik félhez intézett jognyilatkozatával visszavonja.

(3) Az írásbeli ajánlat írásban vonható vissza.

(4) A hatályossá vált ajánlat nem vonható vissza, ha az ajánlat tartalmazza, hogy visszavonhatatlan, vagy az ajánlat az elfogadásra határidőt állapít meg.


6:66. § [Az ajánlat elfogadása]

Az ajánlatot az azzal való egyetértést kifejező jognyilatkozattal lehet elfogadni.”


Meg kell említenünk, hogy előzőekben megfogalmazott „klasszikus” ajánlatkérői lépéssorozaton túlmenően – az építési ágazatra igen jellemző alvállalkozói foglalkoztatásból fakadóan – mindennapi gyakorlat, hogy a fővállalkozók, generálkivitelezők fordulnak ajánlatkéréssel az alvállalkozók felé. Ez az eset az ajánlatkérés lényegét tekintve azonos az ez irányú építtetői, beruházói tevékenységgel; nem látjuk szükségességét, hogy ezzel a szituációval kiemelten, önálló gondolatkörben foglalkozzunk.

A címben jelzett témakör befejezéseként, az ajánlatkérő által nyertesnek nyilvánított árajánlat elfogadásának lezárásaként ennek a beruházói döntésnek a felelősségére hívjuk fel a figyelmet. Akár szabad kezes vállalatba adásról, akár közbeszerzési eljárásról van szó, az árajánlatok benyújtása és a róluk szóló végleges döntés közötti időszakban az ajánlatkérő alaposan megismerte az árajánlatot, esetleg tárgyalássorozatot is folytatott róla; pontos képének kell kialakulnia a döntése tárgyáról. Ezt a gondolatmenetet folytatva egyértelmű, hogy a szakmailag felkészült és felelősen gondolkodó ajánlatkérőben komoly kételynek kell megfogalmazódnia: az irreálisan alacsony vagy magas árakat tartalmazó ajánlatok mögött meghúzódhat-e felelősségteljes szakmai előkalkulációs munka? Természetesen sok oka lehet annak, hogy egy vállalkozói árajánlat a reálishoz képest túl magasra vagy túl alacsonyra alakult: ez utóbbi esetekben nemegyszer a piacra lépési taktika, másszor az adott szerződés referenciaértéke a lehetséges indíték – ám nagyon sokszor egyfajta vállalási kényszer, gazdasági, pénzügyi előremenekülés, vagy egyszerűen kalkulációs tévedés a beadott árajánlat irreális voltának az okozója. A túl magas árat könnyű elutasítani – ám ha az ajánlatkérő enged a csábításnak és elfogadja az irreálisan alacsony árat, elkerülhetetlenül ő maga is tudatosan részese lesz annak a folyamatnak, amely nagyon sok esetben kedvezőtlen véget ér a szóban forgó épület, építmény számára – az eredetileg eltervezetthez képest más, másként és máskorra valósul meg, megszámlálhatatlan kompromisszum eredményeként döcög a szerződés teljesítése, a vállalkozó megrendült anyagi, pénzügyi biztonsága komoly veszélyforrás az egész beruházási procedúra számára.

Nem kétséges, hogy elfordulhat: egy tender-eljárás során, különösen a közbeszerzések szigorú szabályai között az ajánlatkérő nem tudja elkerülni a „kész helyzetet” – bár talán akarata ellenére van, mégis az adott ajánlatot kell nyertesnek nyilvánítania. Ám ne felejtsük: valószínűleg az ajánlatkérő maga teremtette meg ennek – az utólag esetleg nemkívánatosnak minősített - szituációnak a feltételeit, hiszen ő készítette az ajánlatkérési kiírást, ő állította össze az ajánlatkérési dokumentációt, ő szabta meg az értékelési szempontokat, stb. Ha ezt a munkát körültekintőbben, okosabban végezte volna, sokkal inkább el tudta volna kerülni, hogy annak folyományaként rossz döntést kelljen hoznia. Határozott véleményünk, hogy az irreálisan alacsony áron elvállalt munka előzőekben felsorolt következményei minden résztvevő számára roppant terhesek, sokszor beláthatatlanok; és az ilyen szituáció kialakulásában az ajánlatkérő és az ajánlatadó felelőssége közös – mint ahogy a sikeres megvalósítás is közös érdem.

 

scrollUp