Lakás- és helyiséggazdálkodás önkormányzati feladatai

Szeleczky Szilvia
létrehozva: 2016-12-12 / módosítva: 2017-06-07

Magyarország helyi önkormányzatairól szóló 2011. évi CLXXXIX. törvény a 13. §-ában határozza meg azokat a helyi közügyeket, amelyeket az önkormányzatoknak el kell látni. Ezek között található a lakás- és helyiséggazdálkodás. Ez alapjában véve a lakások és helyiségek bérbeadását, értékesítését és fenntartását jelenti, valamint bizonyos esetekben a lakásvagyon gyarapítását, továbbá természeti csapás, tűzeset vagy műszaki szükséghelyzet esetén a károsultak elhelyezésének biztosítását.

A lakás- és helyiséggazdálkodás, mint a településüzemeltetés egyik kiemelt területe, jogilag három szinten (a fővárosban négy szinten) szabályozott:

  • a 2013. évi V. törvény (Polgári Törvénykönyv, továbbiakban: Ptk.) XVII. címe alatt,
  • a lakások és helyiségek bérletéről, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról szóló 1993. évi LXXVIII. törvényben (továbbiakban: Lakástörvényben),
  • helyi önkormányzati rendeletben, (A Lakástörvényben nevesített tárgykörökben köteles a települési önkormányzat önkormányzati rendeletben szabályozni a lakás- és helyiségbérlet szabályait, előírásait, a Ptk.-val és a Lakástörvénnyel összhangban.)
  • a fővárosban (a kétszintű önkormányzati rendszer miatt) az önkormányzati rendeleti szabályozás megvalósul a Fővárosi Önkormányzat 17/2006.(IV.14.) Fővárosi Közgyűlési rendelete alapján, de ezzel összhangban a kerületi önkormányzatok is megalkotják a helyi önkormányzati rendeleteiket a lakás- és helyiséggazdálkodás szabályaira.

 

A szociális lakásgazdálkodás alatt az önkormányzatok által kezelt lakásvagyonnal való gazdálkodást értjük. Az önkormányzati tulajdonú lakások aránya az összes lakás %-ában 2016-ban 2,8% volt a KSH adatai szerint. Az arány szinte évről évre csökken. Ez a csökkenő szám különösen a szociálisan nehéz helyzetben lévő családok számára és az alacsony keresetű személyek, fiatalok számára teszi nehézzé a lakásbérleteket. Emellett akadálya a speciális szaktudást igénylő munkahelyek betöltésének is és a munkaerő mobilitásának.

 

A Ptk. XVII. cím alatt szabályozza a használati szerződéseket, XLIV. fejezetben a bérleti szerződést, azon belül a bérleti szerződés általános szabályait és a lakásbérleti szerződés eltérő szabályait.

 

A bérleti szerződés általános szabályai

A bérleti szerződés általános szabályai között a Ptk. meghatározza a bérleti szerződés fogalmát, miszerint a bérleti szerződés alapján a bérbeadó meghatározott dolog időleges használatának átengedésére, a bérlő a dolog átvételére és bérleti díj fizetésére köteles.

A Ptk. felsorolja a bérbeadó szavatossági kötelezettségeit: egyrészt szavatol azért, hogy a bérelt dolog a bérlet egész tartama alatt szerződésszerű használatra alkalmas, másrészt azért is, hogy harmadik személynek nincs a bérelt dologra vonatkozóan olyan joga, amely a bérlőt a használatban korlátozza vagy megakadályozza. Lakás vagy emberi tartózkodás céljára szolgáló más helyiség esetén a bérbeadó szavatossági kötelezettsége kiegészül még azzal is, hogy a lakás vagy helyiség emberi tartózkodásra alkalmas (egészségre nem ártalmas) állapotát kell biztosítani. A törvény a bérlőnek lehetőséget ad arra, hogy amennyiben a lakás vagy helyiség olyan állapotban van, hogy használata az egészséget veszélyezteti, a szerződést felmondhatja akkor is, ha erről a tényről a szerződés megkötésekor vagy a dolog birtokbavételének időpontjában tudott vagy tudnia kellett. (Egyéb felmondási okokat lásd később.) Erről a jogról a bérlő érvényesen nem mondhat le. Ez az Alaptörvényben biztosított alapjogra, az egészséghez való jogra vezethető vissza.

A Ptk. szerinti használati előírások szerint a bérlő a dolgot rendeltetésének és a szerződésnek megfelelően használhatja, a bérbeadó pedig csak oly módon ellenőrizheti a használatot, hogy ellenőrzésével a bérlőt szükségtelenül ne háborgassa. De amennyiben a bérbeadó olyan használatot tapasztal, ami nem rendeltetésszerű vagy a szerződésnek egyébként nem felel meg (és erre a bérlőt felhívta!), a törvény erre az esetre felmondási lehetőséget biztosít. Amennyiben a bérlő úgy alakítja át a dolgot, hogy erre nem volt joga, a bérbeadó felhívhatja arra, hogy az eredeti állapotra állítsa helyre, melyet a törvény alapján köteles megtenni.

A használatot harmadik személynek átengedni, vagy a dolgot albérletbe adni csak a bérbeadó hozzájárulásával lehet. Ha a bérlő a dolgot a bérbeadó hozzájárulásával adta albérletbe vagy más használatába, az albérlő és a használó magatartásáért úgy felel, mintha a dolgot maga használta volna. Ha a bérlő a dolgot a bérbeadó hozzájárulása nélkül adja albérletbe vagy engedi át másnak használatra, azokért a károkért is felel, amelyek e nélkül nem következtek volna be.

A költségviselés tekintetében a dolog fenntartásával járó kisebb költségeket a bérlő, a többi költséget és a dologgal kapcsolatos terheket a bérbeadó viseli. A bérlő köteles a bérbeadót értesíteni, ha a dolgot károsodás veszélye fenyegeti vagy a bérbeadót terhelő munkálatok elvégzésének szükségessége merül fel. A bérbeadó pedig jogosult arra, hogy az őt terhelő munkákat elvégezze, és a dolgot fenyegető károk elhárításához szükséges intézkedéseket megtegye. A bérlő a bérbeadót terhelő munkálatokat a bérbeadó helyett és költségére elvégezheti, ha azokat a bérbeadó nem végzi el.

A Ptk. meghatározza a bérleti díj fizetési szabályait: a bérlő havonta előre köteles azt megfizetni. Ha a bérleti szerződés egy hónapnál rövidebb időre jön létre, a bérleti díj a szerződés megkötésekor esedékes. Arra az időre, amely alatt a bérlő a dolgot a saját érdekkörén kívül felmerült okból (vis major) nem használhatja, bérleti díj nem jár. A bérleti díj vagy a bérlőt terhelő költségek és terhek megfizetésének elmulasztása esetén a Ptk. biztosítja a bérbeadónak a szerződés felmondásának jogát, ha a bérlőt megfelelő határidő tűzésével és a következményekre való figyelmeztetéssel a fizetésre felszólította, és a bérlő e határidő elteltéig sem fizetett.

A Ptk. törvényes zálogjogot biztosít az ingatlan bérbeadójának a bérleti díj és a költségek erejéig a bérlőnek a bérlemény területén levő vagyontárgyain.

Értelemszerűen, megszűnik a bérleti szerződés, ha a dolog elpusztul.

Ha a határozott időre kötött bérleti szerződésben megállapított idő eltelte után a bérlő a dolgot tovább használja, és ez ellen a bérbeadó a szerződésben megállapított idő elteltétől számított tizenöt napos jogvesztő határidőn belül nem tiltakozik, a határozott időre kötött szerződés határozatlan időtartamúvá alakul át a Ptk. szabályai szerint.

A határozatlan időre kötött szerződést bármelyik fél rendes felmondással felmondhatja

a) napi bérleti díj kikötése esetén bármikor, egyik napról a másikra;

b) heti bérleti díj kikötése esetén a hét végére, legkésőbb a hét első napján;

c) havi bérleti díj kikötése esetén a hónap végére, legkésőbb a hónap tizenötödik napjáig;

d) hosszabb időszakra kikötött bérleti díj esetén a szerződésben meghatározott időszak végére, legkésőbb az azt megelőző harmincadik napig.

A határozott időre kötött szerződést bármelyik fél rendes felmondással felmondhatja a törvényes felmondási idő betartásával idő előtt gyakorolható felmondási jog esetén a hónap végére, legkésőbb a hónap tizenötödik napjáig.

A bérelt dolog átruházására vonatkozó előírások a következőek: A bérlő köteles megengedni, hogy aki a dolgot meg kívánja venni, azt a bérlő szükségtelen háborítása nélkül megtekinthesse, ebben az esetben együttműködési kötelezettsége van a bérlőnek. Ha a bérbeadó a bérleti szerződés megkötését követően a bérbe adott dolog tulajdonjogát átruházza, a tulajdonos személyében bekövetkezett változással a bérleti szerződésből fakadó jogok és kötelezettségek tekintetében az új tulajdonos lép a bérbeadó helyébe. A bérbeadó és az új tulajdonos a bérlővel szemben egyetemlegesen kötelesek helytállni a bérbeadót a bérleti szerződés alapján terhelő kötelezettségek teljesítéséért.

A Ptk. szabályozza a bérlő jogait és kötelezettségeit a bérlet megszűnése esetén:

a bérlőnek kötelessége:

- a bérlet megszűnése előtt köteles megengedni, hogy az, aki a dolgot bérbe kívánja venni, azt megfelelő időben és módon megtekinthesse

- a bérlet megszűnése után a dolgot a bérbeadónak visszaadni; a bérbeadóval szemben fennálló, a bérleti jogviszonyból keletkezett követeléseinek kiegyenlítéséig azonban a dolgot annak használata nélkül visszatarthatja. (Ha a bérlő a dolgot jogosulatlanul tartja vissza, a visszatartás idejére a szerződés alapján kikötött bérleti díjat köteles megfizetni, ezt meghaladóan pedig minden olyan kárért felel, amely e nélkül nem következett volna be.)

a bérlőnek joga:

  • amit a saját költségén a dologra felszerelt, a dolog épségének sérelme nélkül leszerelni.

 

A lakásbérleti szerződés eltérő szabályai

A Ptk. a bérleti szerződés egy speciális eseteként kezeli a lakásbérleti szerződést, itt további törvényi garanciákat állapít meg: ha a szerződés tárgya lakás céljára szolgáló ingatlan, a bérleti szerződésre vonatkozó rendelkezéseket az alábbi eltérésekkel kell alkalmazni:

  • biztosíték (közkeletű néven: kaució, törvényi előírás szerint: a bérleti díj biztosítéka): a bérlő a bérleti szerződésből fakadó kötelezettségeinek biztosítékául a bérbeadó részére meghatározott pénzösszeget köteles fizetni. A Ptk. ezt a felek megállapodására bízza, de maximálja a havi bérleti díj háromszorosában. (Amennyiben ennél magasabb biztosítékot kötnek ki a szerződésben, a bérlő a bíróságtól kérheti annak mérséklését.)

A lakásbérlet speciális szabályai között szerepel a bérbeadó karbantartási kötelezettsége, melyre két időintervallumot határoz meg a Ptk:

  • haladéktalanul köteles a bérbeadó az életveszélyt okozó, az épület állagát veszélyeztető, továbbá a lakás vagy a szomszédos lakás rendeltetésszerű használatát lényegesen akadályozó hibák kijavítására,
  • egyéb esetben az épület karbantartásával vagy felújításával egyidejűleg szükséges a karbantartási munkákat elvégezni.

A lakásokra a bérlő részére speciális elviteli jogot és tűrési kötelezettséget állapít meg a Ptk.

Az elviteli jog törvényi korlátai:

  • a bérlő nem gyakorolhatja az elviteli jogát, ha a bérbeadó az elviteli jog megváltása fejében megfelelő kártalanítást ajánl fel, és az a bérlő lényeges jogi érdekét nem sérti.

Tűrési kötelezettség:

  • a bérlő köteles tűrni: a bérbeadó a lakás állagának megóvásához szükséges munkálatokat elvégzését,

- a bérlő nem köteles tűrni: a lakás korszerűsítéséhez szükséges munkálatok elvégzését, kivéve, ha azok - az elvégzendő munkára, az építészeti következményekre és a bérlő várható kiadásaira tekintettel - a lakás használatát jelentősen nem korlátozzák. (De a bérbeadó a bérlőt ezen munkálatok megkezdése előtt megfelelő időben köteles a tervezett munkálatokról és azok várható időtartamáról írásban tájékoztatni.)

Lakásbérleti szerződés rendes felmondásának szabálya: A határozatlan időre kötött szerződést bármelyik fél a hónap tizenötödik napjáig a következő hónap végére mondhatja fel. (Ha a felmondás nem a Ptk-ban meghatározott határidő betartásával történik, a bérleti jogviszonyt a felmondás közlését követő második hónap végére felmondottnak kell tekinteni.)

Speciális lehetőséget biztosít a Ptk. a szerződésszegés miatt felmondásra:

A lakásbérleti jogviszonyt a bérbeadó a bérlő előzetes felszólítását követően, legalább tizenötnapos felmondási idővel, a felmondást követő hónap utolsó napjára felmondhatja, ha a bérlő vagy a vele együttlakó személy a bérbeadóval vagy a szomszédokkal szemben az együttélés követelményeivel kirívóan ellentétes magatartást tanúsít; vagy a lakást vagy a közös használatra szolgáló területet nem rendeltetésszerűen vagy nem szerződésszerűen használja. (A felmondást nem kell előzetes felszólításnak megelőznie, ha a kifogásolt magatartás olyan súlyos, hogy a bérbeadótól a szerződés fenntartását nem lehet elvárni. A felmondást a tudomásszerzéstől számított nyolc napon belül kell közölni.)

 

scrollUp