Telek kiválasztása

Létrehozva: 2015-11-20

Építeni Magyarországon csak valamilyen területen, telken lehet.


A telek fogalma az építésügyi igazgatásban – az épített környezet alakításáról és védelméről szóló törvény (Étv. 2. § 21. pontja) szerint – az egy helyrajzi számon nyilvántartásba vett földterületet jelenti. E szerint a telkek összessége lefedi Magyarország területét. A hagyományos értelemben vett telek mellett teleknek minősül tehát például a közterület (út, közpark stb.) és a mezőgazdasági föld is.


A telek rendeltetése attól függően, hogy beépítésre szánt vagy beépítésre nem szánt területen fekszik, lehet építési telek vagy „csak” telek.


Az építési telek az a telek, amely

  • beépítésre szánt területen fekszik,
  • az építési szabályoknak megfelelően kialakított és
  • közterületnek gépjármű-közlekedésre alkalmas részéről az adott közterületre vonatkozó jogszabályi előírások szerint (közút, köztér, közpark közlekedés céljára szolgáló része) vagy önálló helyrajzi számon útként nyilvántartott magánútról gépjárművel közvetlenül megközelíthető (lásd az országos településrendezési és építési követelményekről szóló 253/1997. (XII. 20.) Korm. rendelet (OTÉK) 1. melléklet 30. pont).


Az építési telek, nevéből is adódóan kimondottan arra a célra szolgál, hogy azon nagyobb beépítettséget eredményezve épület kerüljön elhelyezésre. Az „építési szabályoknak megfelelően kialakított” kifejezést azt jelenti, hogy a telek az ingatlan-nyilvántartásban már a jogszabályoknak – a helyi építési szabályzatban foglaltaknak is – megfelelően van nyilvántartva. Azaz, ha történetesen például útszélesítés miatti szabályozás (pl. lejegyzés) érintette a telket, akkor az ennek megfelelő telekalakítás már végrehajtásra és átvezetésre került az ingatlan-nyilvántartásban is.


Magyarországon a telkeket a művelésüknek megfelelően az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény végrehajtására kiadott 109/1999. (XII. 29.) FVM rendeletben előírtak szerinti művelési ágakban (szántó, rét, legelő, erdő, szőlő, kert, gyümölcsös, nádas, erdő, fásított terület, halastó és kivett terület) kell nyilvántartani.


A művelési ág szempontjából fontos különbség van a „telek” és az „építési telek” között. Az építési telket – az építési szándék megvalósításakor - teljes terjedelmében ki kell venni a művelés alól és kivett területként kell nyilvántartani. A telek esetében csak a telken álló épületek által elfoglalt terület minősül kivett területnek, a többi része valamelyik – akár többe is – művelési ágban marad nyilvántartva.


Meg kell említeni még a nyúlványos telket. Amennyiben a telek területe a jogszabályok szerint megosztható, de homlokvonalának hossza ezt másként nem teszi lehetővé, akkor nyúlványos telek kialakításával lehet e problémát megoldani. Tehát nyúlványos a telek, ha a közúttal vagy magánúttal közös határvonala, homlokvonala hosszúsága olyan rövid, hogy az csak a telekre történő be- és kijárásra, valamint közművek elhelyezésre alkalmas (nyél).


A nyél szélessége 3 méternél kisebb, hossza pedig építési telek esetében 50 méternél nagyobb nem lehet. Nyúlványos telek nem alakítható ki bárhol, kialakítására csak ott van lehetőség, ahol azt az érvényes helyi építési szabályzat kifejezetten megengedi. Amennyiben a szabályzat erről nem rendelkezik, akkor nem alakítható ki. Nyúlványos telek kialakításánál alapvető követelmény, hogy a kialakuló telek területének az előírt legkisebb telekterület méretet a nyél területe nélkül is el kell érnie.
 


Két alapeset lehetséges. Az egyik, hogy van telkem, ilyenkor az a kérdés mit lehet rajta megvalósítani. A másik, hogy van elképzelés arról, mit akarunk megvalósítani, ilyenkor megfelelő telekre van szükség.


E kérdések tekintetében adnak eligazítást a települési önkormányzatok által elkészített településrendezési eszközök, a településszerkezeti terv, illetve a helyi építési szabályzat.


A településszerkezeti tervben kerül meghatározásra a területre, telekre vonatkozó felhasználás (pl. lakóterület, vegyes terület – ezek általában a település központi területei -, gazdasági – általában kereskedelmi és ipari területek -, üdülőterület, erdőterület, mezőgazdasági terület stb.). A településszerkezeti terv továbbá jelöli a terület felhasználását veszélyeztető, illetőleg arra kiható tényezőket, mint például az alábányászottságot, a szennyezettséget, a bel- és árvíz-, az erózió-, a csúszásveszélyt, stb..

Illusztrálás kedvéért bemutatunk egy esetet:

Egy önkormányzat nem kellő körültekintéssel jelölt ki egy önkormányzati tulajdonban lévő területet lakóterület céljára. A területet felparcellázta, majd a telkeket kezdte sorban eladogatni. A baj akkor kezdődött, amikor az első tulajdonos építkezni kezdett, és az alapozás során kiderült, hogy a területen a teherbíró talaj olyan mélyen van, hogy a családi házat – ez általában kétszintes – olyan különleges alapozási technológiával (mélyalapozással) lehet csak biztonságosan megépíteni, hogy így csak az alapozás költsége többre jön ki, mint az épület továbbépítésének összes költsége. Ilyen esetben jogosan követelheti az építtető az önkormányzattól a telek visszavásárlását és esetleges kárának megtérítését, hiszen a telekvásárláskor nem kapta meg a szükséges információkat a telekről.


A helyi építési szabályzat a telekalakítás és az építés szabályait állapítja meg (pl. kialakítható telekméret, a telek megengedett beépíthetősége stb.). A helyi építési szabályzatból tudható meg továbbá az is, hogy a telket érinti-e valamilyen új szabályozás, például közút szélesítése érdekében. Ilyen esetben tudni kell, hogy a telekre csak azután lehet építeni, ha azt előbb az új szabályozásnak megfelelően telekalakítási eljárásban átalakítjuk. Ebben az esetben nem kell attól megijedni, hogy a telekből leválasztott rész a szabályozás szerint közút lesz, és ezért oda kell azt adni az önkormányzatnak.

Ezzel kapcsolatban a következő esetet mutatjuk be:

Volt egy beépíthető építési telek, amelyet új szabályozás érintett. A tulajdonos, hogy élni tudjon építési lehetőségével kérelmet nyújtott be a telek új szabályozásának megfelelő átalakítása érdekében. A telekalakítási engedély megadásának feltételeként az önkormányzat előírta, hogy azzal egy időben a közúthoz csatolandó leválasztott telekrészt a tulajdonos ingyen adja át az önkormányzatnak. A tulajdonosnak ez nem tetszett és végül az ügy az Alkotmánybíróságon kötött ki.

Az Alkotmánybíróság a 47/1992. (IX. 26.) AB határozatának indokolásában kimondta:

„A törvényben azonban nincs olyan rendelkezés (akkor még az építésügyről szóló 1964. évi III. törvény volt hatályban, de a jelenlegi törvény sem tartalmaz ilyen rendelkezést!), hogy amennyiben a tulajdonos nem mond le a kártalanítási igényéről, akkor a telekalakítás engedélyezését meg kell tagadni, vagy az megtagadható, illetőleg a lemondás megtörténtéig az eljárás meg sem indítható. A telekalakítás, illetőleg a közút céljára történő igénybevétel két jogintézmény, amelyek csak eshetőlegesen kapcsolódnak össze: mechanikus összekapcsolásuk a törvénysértés veszélyét rejti magában.”


Építésügyi szempontból két alapvető területfelhasználást különböztetünk meg:

  • a beépítésre szánt területet – ide tartozik természetesen a már beépített terület is – és

    A beépítésre szánt terület rendeltetése a beépítés.

  • a beépítésre nem szánt területet

    A beépítésre nem szánt terület rendeltetése elsősorban nem a beépítés. Más kérdés, hogy az ilyen terület rendeltetésszerű felhasználásához hozzátartozhat építmény építése is. Ilyen például a mezőgazdasági terület, amelyen legfeljebb 3%-os beépítettségig lehet építeni a mezőgazdasági tevékenységgel összefüggő épületet, de akár lakóépületet is.

scrollUp