Az AB döntése és az új PTK védelme a lánctartozásban

létrehozva: 2015-11-25 / módosítva: 2015-11-27

Az Alkotmánybíróság a 2010. március 29-én kelt 145/B/2009. AB határozatával megsemmisítette a Ptk. 402. §-ának (2) és (3) bekezdését. E megsemmisített rendelkezés kógens szabályként előírta, hogy „a vállalkozót a megrendelő tulajdonát képező, a szerződés szerinti munkák végzésére szolgáló ingatlanon – díjkövetelése erejéig – jelzálogjog illeti meg, amely a szerződéskötés ténye és a vállalkozó kérelme alapján a jelzálogjognak az ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzésével jön létre”.

 

A közérdekű tulajdonkorlátozás arányosságát vizsgálva az Alkotmánybíróság rámutatott arra, hogy bár

a körbetartozások mérséklése alkotmányossági szempontból helyes és támogatandó jogalkotói cél, addig ezzel éppen ellentétesen a szabályozás garanciákat nélkülöző, túl tágra szabott kerete a kisebb munkák elvégzését megrendelő ingatlan-tulajdonosokat hozza aránytalanul kiszolgáltatott helyzetbe a vállalkozókkal szemben”. Leszögezte, hogy „az alkotmányosan elfogadható célt szolgáló intézményt a jogalkotó nem megfelelő módon illesztette a Ptk.-ba és ezen keresztül a jogrendszerbe”, továbbá, hogy a kellő „differenciálás elmaradása a tulajdonhoz való jog aránytalan korlátozását eredményezi”.

 

Az Alkotmánybíróság megállapította azt is, hogy a kifogásolt rendelkezés sérti a jogbiztonságot is, mert

pl. bizonytalan, hogy csak a jogszabály hatályba lépését követően megkötött építési szerződésekben, vagy a már korábban megkötött szerződésekben is alkalmazható-e a törvény, de bizonytalan annak tárgyi hatálya is”.

 

Nem tartotta egyértelműnek az Alkotmánybíróság a rendelkezésben szereplő

„díjkövetelés” fogalmát sem, mivel az „az építési szerződésben kikötött díjat, a vállalkozó teljesítéskor előterjesztett díjigényének megfelelő összeget, avagy az esetleges hiányos- vagy hibás teljesítés miatt a megrendelő által elismert követelés összegét” is jelentheti.

 

Kifogásolta az Alkotmánybíróság azt is, hogy a törvényjavaslat indokolásából kitűnően a jogalkotó a közbeszerzések területén fennálló anomáliák megoldására szánta a törvényben foglalt változtatásokat, a kifogásolt rendelkezésben „a közbeszerzési eljárásokra, illetve a közbeszerzési értékhatárokra azonban nem található semmifajta utalás”.

 

Az új Ptk-ban a kivitelezési szerződések körében található a fentiekhez hasonló – ugyancsak kógens – rendelkezés, amely azonban két lényeges vonatkozásban eltér a hatályos Ptk. fentiek szerint megsemmisített szabályától.

 

Az új Ptk. 5:224. §-ának (2) bekezdése ugyanis akként rendelkezik, hogy

a vállalkozót a teljesítése időpontjától a megrendelő tulajdonát képező, a szerződés szerinti munkák elvégzésére szolgáló ingatlanon a jogszabályban meghatározott feltételek szerint a díjkövetelése erejéig jelzálogjog illeti meg, amely a szerződéskötés ténye és a vállalkozó kérelme alapján a jelzálogjognak az ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzésével jön létre”.

 

E szabályozás egyfelől meghatározza a törvényes jelzálogjog bejegyzése iránti igény keletkezésének időpontját, mégpedig úgy, hogy e jog a vállalkozót csak a maga teljesítésétől kezdődően (tehát a vállalkozó teljesítésekor előterjesztett díjigényének biztosítására) illeti meg.

 

Másfelől az új Ptk. szabályozása értelmében a törvényben biztosított jelzálogjog a vállalkozót az említett díjkövetelése tekintetében is csak „a jogszabályban meghatározott feltételek szerint” illeti meg.

 

Az új Ptk. éppen a közérdekű tulajdonvédelem arányossága és a szabály alkalmazási feltételeinek egyértelművé tétele érdekében utal arra a külön jogszabályra, amely meghatározza, hogy a jelzálogjog bejegyzését a vállalkozó milyen körben, az ingatlanhoz viszonyítottan vagy attól függetlenül mekkora értékű, milyen jellegű kivitelezési munkálatok esetén és milyen mértékű, eredetű és összetételű igazolt díjkövetelés tekintetében, továbbá mely okiratok egyidejű bemutatása mellett követelheti. Ezek mellett, a közben bevezetett fedezetkezelői intézmény a jelzálogjog biztosítását céltalanná teszi, ezért a fedezetkezelő kötelező, vagy önkéntes alkalmazása eseteiben ki kell zárni.

 

Az új Ptk. szabályozása tehát – eltérően a Ptk. megsemmisített rendelkezéseitől – megfelelő lehetőséget biztosít arra, hogy a jogalkotó a jelzálogjog bejegyzésének feltételeként az alkotmányossági szempontokat minden tekintetben kielégítő rendelkezéseket állapítson meg. Ebből következően az új szabályozással kapcsolatosan alkotmányossági aggály nem merülhet fel.

 

scrollUp