A Kormány a 156/2016. (VI. 13.) Korm. rendeletével módosította az országos településrendezési és építési követelményekről szóló 253/1997. (XII. 20.) Korm. rendelet (OTÉK) 6. §, 29. § és 30/B. §-ai rendelkezését.
A módosítás célja, hogy megoldja a korábbi un. "zártkert"-i telkekre életvitelszerűen kiköltözők problémáját, nevezetesen, hogy a korábban e telkeken megengedett legfeljebb 30 m2-es gazdasági épületet az igényeiknek megfelelő nagyságú lakóépületté bővíthessék és élni tudjanak a új "CSOK" adta lehetőséggel.
Az új előírás szerint, amennyiben a korábbi - ma már ilyen ingatlan-nyilvántartási kategória nincsen - mezőgazdasági zártkerti telket a tulajdonosa a hatáskörrel rendelkező hatósággal kivonatja a mezőgazdasági művelési kötelezettség alól, akkor a telket legfeljebb 10 %-os beépítettség mértékéig beépítheti. A zártkerti telkek mérete általában 720 m2, így ez a lehetőség kb. 70 m2-es alapterületű épület építését teszi lehetővé. A kialakítható épület megengedett magassága legfeljebb 7,5 m (földszint, emelet és térdfalas tetőtér fér bele) lehet.
Ezzel egyidejűleg visszaállításra került az a 2012. előtti szabályozás, hogy a beépítésre szánt területek építési övezeteinek beépíthetőségét az önkormányzat legalább 10 %-ban (a beépítésre szánt terület rendeltetése a sűrűbb beépítés!) kell, hogy megállapítsa, míg a beépítésre nem szánt területek övezeteire vonatkozóan legfeljebb 5 %-os beépíthetőséget írhat elő.
A módosítás látszólag orvosolja a meglévő problémát, azonban több más új szakmai kérdést vett fel.
Ezek a következők:
1. A jogszabály módosításával a települések településrendezési eszközeiben beépítésre nem szánt mezőgazdasági területfelhasználási egységen belüli, a mezőgazdasági művelés alól kivont egyes telkek építésjogi státusza bizonytalanná válik (mezőgazdasági területfelhasználás, amikor a telek nincs mezőgazdasági művelés alatt; a teljes telek művelésből történő kivonása a beépítésre szánt területfelhasználású területen lévő építési telek egyik feltétele?).
Kérdésként merül fel, hogy az ötletszerűen kivont telkeket magába foglaló területet az önkormányzat milyen területfelhasználásba (milyen telepítési és építési követelményekkel) tudja majd sorolni a település rendezése során?
2. A módosítás jogbizonytalanságot okoz a települések biológiai aktivitásértékének meghatározásánál is. A biológiai aktivitásérték tekintetében a mezőgazdasági művelésből kivont (nem tartozik egyetlen egy művelési ágba sem) "mezőgazdasági" terület értelmezhetetlen.
3. Az új építésügyi szabályozási koncepció (lásd az Építésügyi Intézkedési Tervről szóló 1567/2015. (IX. 4.) Korm. határozat) egyik lényeges eleme, hogy a jövőben csak a helyi építészeti sajátosságoknak (településkarakternek?) megfelelő épületek épüljenek. Az új szabályozás szerint a 720 m2-es telkeken legfeljebb 10 %-os beépítettséget eredményező, legfeljebb 7,5 m-es magasságú épületet lehet építeni. Ez azt jelenti, hogy 70 m2 alapterületen földszint + emelet + térdfalas kialakítású tetőteres épületek, tornyok építhetők függetlenül a helyi hagyományos építészeti kialakítástól.
4. A mezőgazdasági művelés alóli kivonás jogszabályban előírt földvédelmi járulék megfizetésével jár. A "zártkert"-i gazdasági épületekbe éppen a pénzszűke miatt költöznek ki az emberek, így az igényeiknek megfelelő méretű "lakóépület" megépítéséhez még a teljes telek (720 m2) területe után számított földvédelmi járulékot is ki kell kifizetniük.
5. Említést érdemel még, hogy korábban azok a területek lettek zártkerti területnek kijelölve, amelyek a nagyüzemi mezőgazdasági termelésre alkalmatlanok voltak (általában a terepadottságok miatt, néha a kedvezőtlen adottságú talaj miatt). Azt is meg kell jegyezni, hogy a zártkerti területek parcellázására vonatkozóan előírás volt, hogy amennyiben 50 db teleknél több kerül egyszerre kialakításra, akkor a parcellázásba városrendező szakembert is be kellett vonni (például azért, hogy használható közlekedési rendszerű telekstruktúra alakuljon ki). A termelőszövetkezetek természetesen mindig csak 49 db telket alakítottak ki városrendező szakember nélkül. Ennek megfelelően a mai zártkerti területek úthálózata sok esetben alkalmatlan a mindennapi élethez szükséges közlekedés lebonyolítására (pl. jó, ha 3 m szélesek az utak). Továbbá vannak esetek, amikor az út kialakítása csak jelentős többletköltséggel teszi lehetővé, hogy a telekre gépkocsival be lehessen jutni, ami egyébként a telek beépíthetőségének előírt feltétele (OTÉK 33. §), ilyenek az úgynevezett "mélyutak", ahol több méteres szintkülönbség is lehet az út és a telek szintje között, ami az építési költséget szintén növeli. De ilyen probléma a közművesíthetőség is.
