TERC - Építkezők, tervezők, kivitelezők

Július 1-től ismét megváltoztak a 300m2 alatti új lakóépület építési szabályai!

A legfeljebb 300 négyzetméter összes hasznos alapterületű új lakóépület építése esetén már elegendő a szándékot egyszerű bejelentés formájában a kivitelezés tervezett megkezdése előtt tizenöt nappal bejelenteni az építésügyi hatóságnak.

Az alábbiakban megvizsgáljuk a bejelentési folyamatot, kielemezzük és kiértékeljük a szabályozás tartalmát és alkalmazására javaslatokat fogalmazunk meg.

Az egyszerű bejelentés tárgya

Az épített környezet alakításáról és védelméről szóló 1997. évi LXXVIII. törvény (Étv.) szerint:

„33/A. § (1) A legfeljebb 300 négyzetméter összes hasznos alapterületű új lakóépület építése esetén….”

kell és lehet az egyszerű bejelentés jogintézményét alkalmazni.

Ha elemezzük és értelmezni szeretnénk a szabályozás tartalmát, akkor azt össze kell vetni az országos településrendezési és építési követelményekről szóló 253/1997. (XII. 20.) Korm. rendelet [OTÉK] 1. számú mellékletének fogalom-meghatározásaival, miszerint:

„46. Hasznos alapterület: a nettó alapterületnek azon része, amelyen a belmagasság legalább 1,90 m.

88. Nettó alapterület: helyiség vagy épületszerkezettel részben vagy egészben közrefogott tér vízszintes vetületben számított területe.

46a. Összes hasznos alapterület: az összes építményszint hasznos alapterülete.

34. Építményszint: az építmény mindazon használati szintje, amelyen helyiség van. Nem építményszint a padlás, valamint az a tetőszint, amelyen a felvonógépházon vagy a lépcsőház felső szintjén kívül más helyiség nincs.

48. Helyiség: a rendeltetésének megfelelően épületszerkezettel minden irányból körülhatárolt, járófelülettel rendelkező tér, a beépítetlen tetőtér kivételével.”

*Hogyan kell tehát értelmezni az összes hasznos alapterületet?

Az összes hasznos alapterület = az összes, helyiséget tartalmazó használati szint helyiségeinek vagy épületszerkezettel részben vagy egészben közrefogott tereinek vízszintes vetületben számított területének azon része, amelyen a belmagasság legalább 1,90 m.

*Hogyan kell értelmezni a lakóépület fogalmát?

Induljunk ki az Étv. meghatározásából és azt egészítsük ki az OTÉK fogalmaival:

„2. § 10. Épület: jellemzően emberi tartózkodás céljára szolgáló építmény, amely szerkezeteivel részben vagy egészben teret, helyiséget vagy ezek együttesét zárja körül meghatározott rendeltetés vagy rendeltetésével összefüggő tevékenység, avagy rendszeres munkavégzés, illetve tárolás céljából.

OTÉK

„78. Lakóépület: jellemzően lakást és a hozzá tartozó kiszolgáló helyiségeket magába foglaló épület.

OTÉK

105. § (1) A lakás olyan huzamos tartózkodás céljára szolgáló önálló rendeltetési egység, melynek lakóhelyiségeit (lakószoba, étkező stb.), főzőhelyiségeit (konyha, főzőfülke), egészségügyi helyiségeit (fürdőszoba, mosdó, zuhanyozó, WC), közlekedő helyiségeit (előszoba, előtér, belépő, szélfogó, közlekedő, folyosó) és tároló helyiségeit (kamra, gardrób, lomkamra, háztartási helyiség stb.) úgy kell kialakítani, hogy azok együttesen tegyék lehetővé

a pihenést (az alvást) és az otthoni tevékenységek folytatását,
a főzést, mosogatást és az étkezést,
a tisztálkodást, a mosást, az illemhely-használatot,
az életvitelhez szükséges anyagok és tárgyak tárolását tervezési program szerint (pl. élelmiszer-tárolás, hűtőszekrény elhelyezési lehetősége, mosás céljára szolgáló berendezés, ruhanemű, lakáskarbantartás eszközeinek, egyéb szerszámoknak és sporteszközöknek az elhelyezése)”

Az OTÉK fogalom-meghatározása szerint tehát a lakóépületnek öt ismérve van:

jellemzően emberi tartózkodás céljára szolgál,
szerkezeteivel részben vagy egészben teret, helyiséget vagy ezek együttesét zárja körül,
lakás rendeltetés vagy rendeltetésével összefüggő tevékenység, avagy rendszeres munkavégzés, illetve tárolás a célja
a lakások száma az épületen belül jellemző
lakásokhoz tartozó kiszolgáló helyiségeket is tartalmaz.

Az OTÉK (és egyetlen más építésügyi tárgyú jogszabály sem) nem definiálja a kiszolgáló helyiségek fogalmát, azok mibenlétére csak a lakás fogalmából lehet következtetni.

Tehát a lakóhelyiségek, a főzőhelyiségek, az egészségügyi helyiségek, a közlekedő helyiségek és a tároló helyiségek összessége együttesen alkotja a lakás fogalmát.

Akkor viszont meg kell vizsgálni, milyen rendeltetésűek lehetnek a

a rendeltetésével összefüggő tevékenységek, a rendszeres munkavégzés, illetve tárolás célját szolgáló helyiségek?
lakáshoz tartozó kiszolgáló helyiségek?

Lakás rendeltetéssel összefüggő tevékenység lehet pl. a kertészkedés, a barkácsolás, a mosás, vasalás, varrás, takarítás, karbantartás, stb., tehát ezen tevékenységeknek helyet adó helyiségek, helyiségcsoportok is elhelyezhetőek a lakóépületben [Ilyen lehet pl. a kerti szerszámtároló, a barkácsműhely, a mosókonyha, a szárító, a háztartási varróhelyiség, stb.

Lakás rendeltetéssel összefüggő rendszeres munkavégzés lehet pl. a lakás egyes részében folytatott üzletszerű varrás, orvosi tevékenység, egészségügyi szolgáltatás, oktatás, gyermekmegőrzés és lakásóvoda, kereskedelmi tevékenység, vendéglátás, és minden egyéb olyan szolgáltatási tevékenység, melyek végzését a vonatkozó szabályozás (pl. egészségügyi) megenged lakásban vagy lakóépületben végezni, stb.

Lakás rendeltetéssel összefüggő tárolás célját szolgáló helyiségek lehetnek pl. a tüzelőtároló, a biciklitároló, a gépkocsitároló, a babakocsi-, a csónak- és egyéb sportszertároló, a zöldségtároló, a karbantartáshoz szükséges szerszámtároló, a takarítószer-tároló, stb.

Mindezek együtt a lakáshoz tartozó kiszolgáló helyiségek is lehetnek egyben.

A definíciók szerint viszont a fenti helyiségek, helyiségcsoportok csak akkor tartoznak a lakóépület fogalmába, ha a lakásokat is tartalmazó épületen belül helyezkednek el. Ha különálló épületben vannak, akkor nem számítanak bele a lakóépület fogalmába, illetve a 300m2-es határértékbe (így létesítésükre – ha az engedélyhez kötött - nem alkalmazható az egyszerű bejelentés jogintézménye)

Ez egyben azt is jelenti, hogy a különálló építményben lévő helyiségek nem tartoznak már a lakóépület fogalmába sem, még akkor sem, ha azok rendeltetésük, vagy az egyéb felsorolt szempontok miatt szorosan kapcsolódnak a lakáshoz.

*Hogyan értelmezzük a „jellemzően” kifejezést?

Csak a magyar nyelv szabályait, a gyakorlatban megszokott értelmezést és a matematika szabályait tudjuk figyelembe venni az értelmezésnél. E szerint a jellemzően jelző egyben többséget is megjelenít, vagyis azt sugallja, hogy valamiből a felénél többnek kell lenni. Esetünkben a 300m2 a vizsgált mérték, melyben azt kell megállapítani, hogy mekkora az a területnagyság, amely ezen értéken belül jellemző lehet. Ez lehet pl. az 51%. mely 153m2-t jelent, vagyis egy 300m2-es épületben ha legalább 153m2 a lakásrendeltetésű helyiségek összes alapterülete, akkor az már lakóépületnek minősül.

*Csak új épületre alkalmazható az egyszerű bejelentés?

Igen, felújítás, bővítés, helyreállítás, korszerűsítés, rendeltetésmódosítás esetén nem, akkor építési engedélyt kell kérni vagy adott esetben településképi bejelentést kell tenni.

ÖSSZEFOGLALVA

Minden olyan új lakóépület tárgya lehet az egyszerű bejelentésnek, melynek összes hasznos (azaz nettó!) alapterülete 300m2 vagy attól kisebb. Az e fölötti összes hasznos alapterületű lakóépület vagy egyéb rendeltetésű épület már adott esetben építési engedélyhez kötött.

Ennek számítása során

épületnek csak azt tekinthetjük, amely
- jellemzően emberi tartózkodás céljára szolgáló építmény,
- szerkezeteivel részben vagy egészben teret, helyiséget vagy ezek együttesét zárja körül
- meghatározott rendeltetés vagy rendeltetésével összefüggő tevékenység, avagy rendszeres munkavégzés, illetve tárolás céljából.
lakóépületnek csak azt tekinthetjük, mely
- lakásokat tartalmaz [OTÉK fogalma szerint)
- a lakások száma az épületen belül jellemző [összes alapterületük aránya az épületen belül min. 51%]
- lakásokhoz tartozó kiszolgáló (illetve a rendeltetéssel összefüggő) helyiségeket is tartalmazhat
új lakóépületnek csak azt tekinthetjük a szabályozás szempontjából, amely most létesül a bejelentés eredményeképpen [ha ehhez előbb el kell bontani az építés helyén meglévő régi épületet, akkor arra vagy bontási engedélyt kell kérni az építésügyi hatóságtól, vagy bontási tudomásulvételi eljárást kell kezdeményezni az. építésfelügyeleti hatóságnál]
a nettó alapterületbe csak a helyiség vagy épületszerkezettel részben vagy egészben közrefogott tér vízszintes vetületben számított területét számíthatjuk bele [ezért pl. a határolófalakkal részben határolt loggia vagy terasz területe is beleszámít].
a nettó alapterületnek csak az 1,9m-nél nagyobb belmagasságú területeit vehetjük figyelembe az épületen belül,
az összes, helyiséget tartalmazó használati szintet figyelembe kell venni, ezért ebből a szempontból figyelmen kívül kell hagyni
- pl. a beépítetlen tetőteret, a padlás területét, valamint azt a tetőszintet, amelyen a felvonógépházon vagy a lépcsőház felső szintjén kívül más helyiség nincs.
- a lépcsőház területét egynél több szinten vagy
- az olyan szintek területét, amelyeken helyiség nem található, vagy
- rendeltetés nélküliek (ilyennek tekinthetőek a flexibilis megnevezésű „rendeltetések” is), illetve
- járófelülettel nem rendelkeznek (pl. szerelőszintek, álmennyezet feletti terek, stb.)
csak az épületszerkezettel részben vagy egészben körülhatárolt területek veendők figyelembe a határoló szerkezetek területének kivételével,
a területek vízszintes vetületben számított értékét kell figyelembe venni.

A bejelentés módja, címzettje

A bejelentést az építtetőnek kell megtennie.

*Ki az építtető?

Az Étv. szerint:

„2. § 4. Építtető: a hatósági engedély vagy tudomásulvétel kérelmezője, a 33/A. § szerinti építési tevékenység bejelentője, az építési beruházás megvalósításához szükséges hatósági engedélyek jogosultja, illetve az építési-bontási tevékenység megrendelője vagy folytatója.

*Mi a bejelentés módja?

Az Étv. szerint:

33/A. § (1)

„a) az építtető az építési tevékenységet a kivitelezés tervezett megkezdése előtt tizenöt nappal - kormányrendeletben meghatározottak szerint - a nevének és lakcímének, szervezet esetén a megnevezésének és székhelyének megjelölésével, kizárólag elektronikus úton bejelenti az építésügyi hatóságnak,”

Mindenki számára egyformán kizárólag elektronikus. Nem alkalmazható a papír formátumú bejelentésnek szkennelt formában történő feltöltése, mert a készenlétbe helyezett elektronikus építési napló adatbevitele valósítja meg a bejelentés tényét.

*Ki a címzett, hol a hatáskör?

Az egyszerű bejelentést az Országos Építésügyi Nyilvántartás egyik elektronikus alkalmazásába, az elektronikus építési naplóba feltöltve kell megtenni, mely alkalmazás elektronikusan és automatikusan értesíti az építéssel érintett telek fekvése szerint illetékes és hatáskörrel rendelkező általános építésügyi és építésfelügyeleti hatóságokat, melyek nem térnek el az általános építmények esetében hatáskörrel felruházott hatóságoktól!

Az építésügyi és az építésfelügyeleti hatóságok kijelöléséről és működési feltételeiről szóló 343/2006. (XII. 23.) Korm. rendelet (Éphat.) szerint az általános építésügyi hatóság:

„1. § (1) A Kormány

a (2)-(4) bekezdésben meghatározott építésügyi hatósági ügyek,
a sajátos építményfajták,
a repülőtér létesítésének, fejlesztésének és megszüntetésének, valamint a leszállóhely létesítésének és megszüntetésének szabályairól szóló kormányrendeletben meghatározott hatósági ügyek,
a vasúti építmények építésügyi hatósági engedélyezési eljárásainak részletes szabályairól szóló 289/2012. (X. 11.) Korm. rendelet 1. § (1) bekezdés d) pontjában meghatározott építmények hatósági ügyeinek, valamint
az Országos Atomenergia Hivatal nukleáris energiával kapcsolatos európai uniós, valamint nemzetközi kötelezettségekkel összefüggő feladatköréről, az Országos Atomenergia Hivatal hatósági eljárásaiban közreműködő szakhatóságok kijelöléséről, a kiszabható bírság mértékéről, valamint az Országos Atomenergia Hivatal munkáját segítő tudományos tanácsról szóló 112/2011. (VII. 4.) Korm. rendeletben (a továbbiakban: OAH r.) meghatározott építésügyi hatósági ügyek

kivételével az első fokú építésügyi hatósági feladatokat ellátó általános építésügyi hatóságként (a továbbiakban: első fokú építésügyi hatóság) az építmények, építési tevékenységek tekintetében a járásszékhely települési önkormányzat jegyzőjét és a fővárosi kerületi önkormányzat jegyzőjét, a Fővárosi Önkormányzat által közvetlenül igazgatott terület tekintetében a fővárosi főjegyzőt jelöli ki. A járásszékhely települési önkormányzat jegyzőjének illetékessége a fővárosi és megyei kormányhivatalokról, valamint a járási (fővárosi kerületi) hivatalokról szóló 66/2015. (III. 30.) Korm. rendelet 1. mellékletében meghatározott településekre terjed ki.”

Az Étv. szerint a bejelentés címzettje ugyan az általános építésügyi hatóság, azonban ellenőrzési és építésrendészeti eljárási hatásköre van az építésfelügyeleti hatóságnak, mely az Éphat. szerinti járási kormányhivatalban található meg.

ÖSSZEFOGLALVA

Az egyszerű bejelentés tárgyát képező építési tevékenység bejelentője is építtetőnek minősül. E szerint minden olyan szabály, kötelezettség, felelősség vonatkozik rá, mely általános esetben az építtetőre vonatkozik. Az építtetőnek az egyszerű bejelentést az általános építésügyi hatósághoz címezve

kizárólag elektronikus úton,
kizárólag az elektronikus építési napló készenlétbe helyezésével
az e-építési naplóba történő feltöltéssel
a tervező által a kivitelezési dokumentáció feltöltésével

kell teljesítenie. Az általános építésügyi hatóság: kormányrendeletben meghatározott járásközponti települési önkormányzat jegyzője.

A bejelentés megvalósulása, formája

A lakóépület építésének egyszerű bejelentéséről szóló 155/2016. (VI. 13.) Korm. rendelet (Korm.R.) szerint:

„1. § (1) Az épített környezet alakításáról és védelméről szóló 1997. évi LXXVIII. törvény (a továbbiakban: Étv.) szerinti egyszerű bejelentéshez kötött építési tevékenység bejelentése (a továbbiakban: bejelentés) az elektronikus építési napló készenlétbe helyezésével valósul meg…….

2. § (2) A bejelentésről az építésügyi és az építésfelügyeleti hatóságok kijelöléséről és működési feltételeiről szóló kormányrendeletben meghatározott első fokú építésügyi hatósági feladatokat ellátó, a telek fekvése szerinti általános építésügyi hatóság (a továbbiakban: építésügyi hatóság) a készenlétbe helyezett elektronikus építési naplóból értesül.”

*Hogyan valósul meg a bejelentés?

A gyakorlatban a bejelentés az elektronikus építési napló készenlétbe helyezésével és az építési szándéknak, mint ténynek az építési naplóba történő rögzítésével és a szükséges melléklet elektronikus formában való feltöltésével valósul meg. Ennek a feltételnek a hiányossága esetén nem beszélhetünk bejelentésről. Megtörténte esetén pedig nem vitathatjuk az építtető építéshez való jogát.

*Milyen melléklete van a bejelentésnek?

Az Étv. 33/A. § (1) bekezdése szerint:

„c) a bejelentéshez kormányrendeletben meghatározott tartalmú kivitelezési dokumentációt kell mellékelni,”

Az Étv. 38. § (1) bekezdése szerint:

„Építési tevékenységet - ha kormányrendelet eltérően nem rendelkezik - kivitelezési dokumentáció alapján lehet végezni.”

A Korm.R. szerint

„1. § (1) ……….Az építőipari kivitelezési tevékenységről szóló kormányrendeletben meghatározottakon túlmenően a készenlétbe helyezés további feltétele a bejelentés mellékleteként az építész tervező által az elektronikus építési naplóba feltöltött, legalább az 1. melléklet szerinti munkarészekből álló kivitelezési dokumentáció PDF/A formátumban.”

Az építőipari kivitelezési tevékenységről szóló 191/2009. (IX. 15.) Korm. rendelet (Épkiv.) szerint:

„23. § (2) A kivitelezési dokumentációt elektronikusan és magyar nyelven kell előállítani. A dokumentációt címlappal, aláírólappal, tartalomjegyzékkel és tervjegyzékkel kell ellátni. A címlap a megvalósítás tárgyát képező építési tevékenység szabatos megnevezésén és az ingatlan azonosító adatain túl tartalmazza az építtető nevét megnevezését, valamint a tervező nevét, megnevezését. Az aláírólap tartalmazza a tervezésben részt vett minden tervező nevét, megnevezését, a tervezési jogosultság (névjegyzéki bejegyzés) számát és a tervező saját kezű aláírását.”

A szabályozás szerint egyetlen melléklete van a bejelentésnek, az elektronikusan PDF/A formátumban előállított és a tervező saját kezű aláírását tartalmazó – az elektronikus építési naplóba feltöltött - kivitelezési dokumentáció.

*Hogyan teljesíthető az aláírás?

A SzakgyakR. szerint:

„15. § (6) Az építészeti-műszaki tervezőnek az általa készített építészeti-műszaki terveket, iratokat és számításokat hitelesítenie kell az építésügyi és építésfelügyeleti hatósági eljárásokról és ellenőrzésekről, valamint az építésügyi hatósági szolgáltatásról szóló 312/2012. (XI. 8.) Korm. rendelet (a továbbiakban: Épelj.) előírásai szerint.”

A bejelentés végrehajtása során meg kell felelni az elektronikus ügyintézés szabályainak is, vagyis az elektronikus formában előállított kivitelezési dokumentáció részét képező aláírólapnak hiteles elektronikus aláírást kell tartalmaznia. Ezzel pedig a tervezők túlnyomó többsége nem rendelkezik, tehát csak nem hiteles formában tudja – aláírt papír alapú bejelentést beszkennelve – elektronikus úton benyújtani az aláírását

*Honnan tudja az építtető/bejelentő, hogy bejelentése aktivált és „beérkezett”?

A Korm.R. 1. § (2) bekezdése szerint az elektronikus építési napló üzemeltetője a készenlétbe helyezett elektronikus építési napló adatainak feltüntetésével PDF formátumú, letölthető visszaigazolást állít elő.

ÖSSZEFOGLALVA

Az építtetőnek az egyszerű bejelentést az építésügyi hatósághoz címezve

kizárólag elektronikus úton,
kizárólag az elektronikus építési napló készenlétbe helyezésével
az e-építési naplóba történő feltöltéssel
a tervező által a kivitelezési dokumentáció feltöltésével

kell teljesítenie. Az elektronikus építési napló készenlétbe helyezését a Lechner Tudásközpontnál, annak elektronikus felületén lehet kezdeményezni.

Az építésügyi és az építésfelügyeleti hatóság az e-építési naplóból automatikusan értesül az egyszerű bejelentés megtörténtéről.

Egyeztetési kötelezettség az egyszerű bejelentésnél

Az Étv. 33/A. § (1) bekezdése szerint:

„b) ha a tervező a tervezés során a közműellátás és az égéstermék-elvezető megvalósítása érdekében az arra jogosult szolgáltató hozzájárulását vagy jóváhagyását kéri, és arra nyolc napon belül nem kap érdemi választ, a hozzájárulást vagy jóváhagyást megadottnak kell tekinteni,”

*Kell-e közműengedély és „kéményseprő-engedély”?

Jogszabály nem írja elő közműszolgáltatói vagy kéményseprő-ipari szolgáltatói hozzájárulás megszerzésének kötelezettségét és az egyszerű bejelentéshez való csatolását. Nincs ilyen kötelezettsége sem az építtetőnek, sem a tervezőnek! Az egyszerű bejelentéshez csatolandó kivitelezési dokumentáció készítéséhez még előzetes egyeztetési kötelezettsége sincs a tervezőnek. A szabályozási környezet csak azt tartalmazza, hogyha a tervező önszántából egyeztetést kezdeményez a szolgáltatóknál, akkor a szolgáltatónak az egyeztetés eredményeképpen legkésőbb 8 napon belül ki kell alakítania álláspontját, mert ellenkező esetben hallgatása hozzájárulásnak minősül. Ennek viszont nem a bejelentés során, hanem pl. egy polgári peres eljárás keretében lehet jelentősége, amikor egy esetlegesesen felmerülő műszaki probléma okát szükséges tisztázni.

Ezért a tervező „felelőssége” megnövekszik, hiszen az Étv. 47. § (2) bekezdés b) és c) pontja alapján a hatóságnak – ha ez az építkezés beleesik a hatósági ellenőrzés körébe – szabálytalanság esetén intézkednie kell még akkor is, ha a felépítés megtörténtét hatósági bizonyítvány már igazolta.

A SzakgyakR. szerint:

„15. § (7) Az építészeti-műszaki tervező felelős az Étv. 33. §-ában foglaltak betartásáért.”

Követelmények figyelembe vétele a kivitelezési dokumentáció elkészítésénél

Általánosságban elmondható, hogy az Étv. 6. §-a alapján:

„(1) A települési önkormányzat az épített környezet, a település tervszerű alakítása és védelme érdekében e törvény és végrehajtási rendeleteinek keretei között településfejlesztési és településrendezési feladatokat lát el.”

A települési önkormányzat a településrendezési feladatai ellátásához településrendezési eszközöket vesz igénybe.

„Étv. 9/B. § (2) A településrendezés eszközei

b) a helyi építési szabályzat, amelyet a településszerkezeti terv alapján a települési önkormányzat képviselő-testülete dolgoztat ki és állapít meg,”

13. § (1) Az építés helyi rendjének biztosítása érdekében a települési önkormányzatnak az országos szabályoknak megfelelően, illetve az azokban megengedett eltérésekkel a település közigazgatási területének felhasználásával és beépítésével, továbbá a környezet természeti, táji és épített értékeinek védelmével kapcsolatos, a telkekhez fűződő sajátos helyi követelményeket, jogokat és kötelezettségeket helyi építési szabályzatban kell megállapítania.

A fentiekből következően, ha a települési önkormányzat sajátos helyi követelményeket, jogokat és kötelezettségeket akar megállapítani a település közigazgatási területére vagy annak egy részére, akkor ezt a helyi építési szabályzatban (HÉSZ) teheti meg. Egyéb esetben a HÉSZ készítése nem kötelező.

Az egyszerű bejelentés esetében az Étv. csak és kizárólag a HÉSZ tartalma tekintetében ad lehetőséget egyes szabályozási elemek figyelmen kívül hagyására, az országos hatályú jogszabályokba foglalt, az építmények elhelyezésére és kialakítására vonatkozó követelmények betartása alól nem ad felmentést.

E szerint tehát három esetkör lehetséges

ha az építéssel érintett telekre vonatkozóan nincs HÉSZ előírás, akkor az ÉTV. illeszkedési szabályai, az OTÉK és egyéb jogszabályok állapítják meg a beépítési feltételeket, ezek betartása alól nincs felmentés.
ha az építéssel érintett telekre vonatkozóan van HÉSZ előírás, de az nem szabályoz teljeskörűen, akkor a nem szabályozott (de betartandó) kérdésekben az ÉTV. illeszkedési szabályai, az OTÉK és egyéb jogszabályok állapítják meg a betartandó követelményeket, ezek betartása alól nincs felmentés. A HÉSZ által szabályozott és az Étv. szerint betartandó kérdésekben a HÉSZ előírásai az irányadóak.
ha az építéssel érintett telekre vonatkozóan van teljeskörű szabályozást tartalmazó HÉSZ előírás, akkor abból azokat az elemeket kell betartani, amelyeket az Étv. az egyszerű bejelentéshez rendel.

Az illeszkedés szabályait az Étv. tartalmazza:

„18. § (2) Ha egy adott területre vonatkozóan nincs hatályban helyi építési szabályzat vagy az nem szabályoz teljeskörűen, építési munkát és egyéb építési tevékenységet végezni csak e törvény, valamint az építésügyi követelményekre vonatkozó egyéb jogszabályok megtartásával és csak akkor lehet, ha a célzott hasznosítás jellege, a kialakuló telek mérete, a tervezett beépítés mértéke - beépítettség és építménymagasság - valamint módja, rendeltetése (területfelhasználása) illeszkedik a meglévő környezethez.”

Fontos tudni azt is, hogy az érintett területre elrendelt változtatási tilalom, telekalakítási, illetve építési tilalom hatálya alatt milyen lehetőségei vannak az építtetőnek.

Az Étv. 20. §-a szerit:

„(7) A tilalom nem terjed ki:

a tilalom hatálybalépésekor hatályos építésügyi hatósági engedéllyel megvalósuló építési javítási-karbantartási és a jogszabályokban megengedett más építési munkákra, valamint a 33/A. § szerinti egyszerű bejelentés alapján megkezdett tevékenységre,”

E szabályozás szerint a már tilalom alatt lévő területen nem lehet egyszerű bejelentés alapján új épületet építeni, de a tilalom elrendelése előtt bejelentett épület megépíthető.

*Mit kell figyelembe venni az övezeti előírásokból?

Az Étv. 13. § szerint:

„(2) A 33/A. § (1) bekezdésében meghatározott lakóépület létesítésekor a helyi építési szabályzatban meghatározott

övezet, építési övezet területi lehatárolását”

kell figyelembe venni.

Az OTÉK szerint:

„6. § (1) A városok és községek (a továbbiakban együtt: település) igazgatási területét építési szempontból

beépítésre szánt (beépített, további beépítésre kijelölt) területbe, amelyen belüli építési övezetekben az építési telkek megengedett beépítettsége legalább 10% illetőleg
beépítésre nem szánt területbe, amelyen belüli övezetekben a telkek megengedett beépítettsége legfeljebb 10%

kell sorolni.

(3) Az igazgatási terület

a) beépítésre szánt területeit az építési használatuk általános jellege, valamint sajátos építési használatuk szerint

1. lakó-,

1.1. nagyvárosias lakó-,

1.2. kisvárosias lakó-,

1.3. kertvárosias lakó-,

1.4. falusias lakó-,

2. vegyes-,

2.1. településközpont,

2.2. intézményi,

3. gazdasági-,

3.1. kereskedelmi, szolgáltató-,

3.2. ipari-,

4. üdülő-,

4.1. üdülőházas-,

4.2. hétvégiházas-, valamint

5. különleges-,

b) beépítésre nem szánt területeit

1. közlekedési- és közműelhelyezési, hírközlési-,

2. zöld-,

3. erdő

3.1. védelmi erdő-,

3.2. gazdasági erdő-,

3.3. közjóléti erdő-,

4. mezőgazdasági,

4.1. kertes mezőgazdasági,

4.2. általános mezőgazdasági,

5. vízgazdálkodási,

6. természetközeli,

7. különleges beépítésre nem szánt

területeként (területfelhasználási egységként) lehet megkülönböztetni.

7. § (1) A 6. § (3) bekezdése szerinti területfelhasználási egységek területeit közterületekre és egyéb (közterületnek nem minősülő) területekre kell tagolni. A beépítésre szánt területeket építési övezetekbe, a beépítésre nem szánt területeket övezetekbe kell sorolni.”

Csak az övezeti, építési övezeti területi lehatárolást kell figyelembe venni. A területi lehatárolás figyelembe vételére történő utalásnak azonban semmi további normatív, sem szakmai tartalma nincs, ugyanis egy település közigazgatási területe övezetekre vagy építési övezetekre osztott. Így a tervezett építési tevékenység minden olyan övezetben vagy építési övezetben megvalósítható, ahol épület elhelyezhető.

*Mit kell figyelembe venni a közművesítési előírásokból?

Az OTÉK szerint:

„8. § (1) A közműellátás építési övezetenkénti mértékét és módját a helyi építési szabályzatban kell megállapítani.”

Az Étv. 13. § szerint:

„(2) A 33/A. § (1) bekezdésében meghatározott lakóépület létesítésekor a helyi építési szabályzatban meghatározott

b) övezetre, építési övezetre vonatkozóan

ba) a védelemmel és korlátozásokkal érintett területeken a szennyvízelvezetés vagy tisztítás szabályait közegészségügyi szempont szerint,”

kell figyelembe venni.

A szennyvízelvezetés vagy tisztítás szabályait a törvényi előírás szerint csak és kizárólag a védelemmel és korlátozásokkal érintett területeken kell figyelembe venni, de ott is csak oly módon, hogy a szakhatóság eljárását nem lehet igénybe venni és csakis a közegészségügyi szempontok vehetőek figyelembe (pl. a környezetszennyezési szempontok nem).

*Mit kell figyelembe venni a telek beépítettségével kapcsolatban?

Az Étv. 13. § szerint:

„(2) A 33/A. § (1) bekezdésében meghatározott lakóépület létesítésekor a helyi építési szabályzatban meghatározott

b) övezetre, építési övezetre vonatkozóan

bb) a megengedett legnagyobb beépítettséget,”

kell figyelembe venni.

Az OTÉK szerint:

„115. Telek legnagyobb beépítettsége: a telek beépített területének a telek teljes - nyúlványos telek esetében a teleknyúlvány területével csökkentett - területéhez viszonyított megengedett mértéke.”

kell figyelembe venni.

A telek legnagyobb beépítettségének mértékét általában a HÉSZ határozza meg, ennek hiányában az OTÉK előírásai és az illeszkedés szabályai az irányadóak.

*Mit kell figyelembe venni az övezeti előírásokból?

Az Étv. 13. § szerint:

„(2) A 33/A. § (1) bekezdésében meghatározott lakóépület létesítésekor a helyi építési szabályzatban meghatározott

b) övezetre, építési övezetre vonatkozóan

bc) a telken, az építési telken elhelyezhető épület, valamint az önálló rendeltetési egység számát,

kell figyelembe venni.

Az Étv. 2. § szerint:

„10. Épület: jellemzően emberi tartózkodás céljára szolgáló építmény, amely szerkezeteivel részben vagy egészben teret, helyiséget vagy ezek együttesét zárja körül meghatározott rendeltetés vagy rendeltetésével összefüggő tevékenység, avagy rendszeres munkavégzés, illetve tárolás céljából.”

OTÉK 1. számú melléklet szerint:

„93. Önálló építmény: független építményszerkezetekkel, valamint vezetékrendszerrel és berendezésekkel megvalósított, más építményhez legfeljebb tűzfalakkal csatlakozó építmény.

95. Önálló rendeltetési egység: meghatározott rendeltetés céljára önmagában alkalmas helyiség vagy helyiségcsoport, amelynek a szabadból vagy az épületen belüli közös közlekedőből nyíló önálló bejárata van.”

Az OTÉK nem határozza meg a telken elhelyezhető épületek vagy önálló rendeltetési egységek számát (de még a műtárgyakét sem) és nem írja elő kötelezően a HÉSZ-nek sem, hogy ezt szabályozza. Viszont nem is tiltja meg, ezért jónéhány HÉSZ az OTÉK-nál szigorúbb követelményeket állapít meg ezen a területen (és korlátozza a telek nagyságától függetlenül az építhető épületek számát). Így ha a HÉSZ nem tartalmaz előírást erre vonatkozóan, akkor bárhány lakóépület vagy lakás elhelyezhető a telken, melyek a telek beépítettségi mértékébe beleférnek és kielégítik az önálló építmény és rendeltetési egység fogalmát, továbbá egyenként kielégítik a 300m2-es összes hasznos alapterületi követelményt.

*Milyen magas lehet az épület?

Az Étv. 13. § szerint:

„(2) A 33/A. § (1) bekezdésében meghatározott lakóépület létesítésekor a helyi építési szabályzatban meghatározott

b) övezetre, építési övezetre vonatkozóan

bd) a megengedett legnagyobb beépítési magasságot vagy építménymagasságot,

kell figyelembe venni.

Az Étv. 2. §-a szerint:

„8. Építmény: építési tevékenységgel létrehozott, illetve késztermékként az építési helyszínre szállított, - rendeltetésére, szerkezeti megoldására, anyagára, készültségi fokára és kiterjedésére tekintet nélkül - minden olyan helyhez kötött műszaki alkotás, amely a terepszint, a víz vagy az azok alatti talaj, illetve azok feletti légtér megváltoztatásával, beépítésével jön létre (az építmény az épület és műtárgy gyűjtőfogalma).”

Az OTÉK 7. §-a szerint:

„(3a) A helyi építési szabályzatban egységesen kell meghatározni a megengedett beépítési magasságot:

a) az épületmagasság,

b) a homlokzatmagasság vagy

c) a párkánymagasság

alkalmazásával.

(4) A helyi építési szabályzat a helyi sajátosságok megőrzése vagy kialakítása érdekében további előírásokat, különösen az épület legmagasabb pontjának magasságát, az építészeti karakter jellemzőit meghatározó rendelkezést írhat elő.

Az OTÉK 1. számú melléklete szerint

„12a. Beépítési magasság: az épületmagasság, a homlokzatmagasság és a párkánymagasság gyűjtőfogalma.

33. Épületmagasság („Ém”): az épület valamennyi, külső és belső, sík vagy kiterített íves homlokzati felülete összegének (F) valamennyi, e felületek vízszintesen mért hosszának összegével (L) való osztásából (F/L) eredő érték.”

A fenti előírásokban számos ellentmondás van:

Egyszerű bejelentésnél csak a beépítési magasságot vagy az építménymagasságot kell figyelembe venni.

Azonban a hatályos országos településrendezési előírásokban építménymagasság már évek óta nem szerepel, nincs szabályozva, így az csak azokban a HÉSZ-ekben él tovább, melyek még a korábbi OTÉK előírásokon alapultak és csak addig él tovább, amíg a helyi HÉSZ szabályozás változatlan (ez legkésőbb 2017. december 31.)

A hatályos OTÉK épületmagasságot szabályoz, így a gyakorlatban csak ennek definícióját tudjuk használni (mert az épület is építmény). A beépítési magasság pedig gyűjtőfogalom (ezért elég lett volna csak erre hivatkozni az Étv. szabályozásában). Viszont, ha a HÉSZ az OTÉK felhatalmazása alapján további magassági szabályozási elemeket is alkalmaz, azokat nem kell figyelembe venni!

*Hogyan kell a telken az épületet elhelyezni?

Az Étv. 13. § szerint:

„(2) A 33/A. § (1) bekezdésében meghatározott lakóépület létesítésekor a helyi építési szabályzatban meghatározott

b) övezetre, építési övezetre vonatkozóan

be) a szabályozási vonalat

bf) a beépítési módot, az építési helyet és

kell figyelembe venni.

Az OTÉK 1. számú melléklete szerint:

„107. Szabályozási vonal: a közterületet és az egyéb nem közterületet elválasztó vonal.

28. Építési hely: az építési teleknek az elő-, oldal- és hátsókerti építési határvonalai által körülhatárolt beépíthető területrésze, amelyen - a védőtávolságok és más jogszabályi előírások megtartásával, vagy azon belül a szabályozási terven jelölt beépíthető területrészen - az övezeti előírások szerinti telekbeépítettség mértékéig az épület (épületek) elhelyezhető (elhelyezhetők).”

Az OTÉK 34. §-a szerint a beépítési mód lehet:

„(1) Az építési telek beépítési módját az építési határvonalakkal meghatározott terület határozza meg úgy, hogy

szabadonálló beépítési mód esetén azt minden oldalról a saját telkének az előírt elő-, oldal- és hátsókerti építési határvonalai és a telek határai közötti beépítetlen része vegye körül,
oldalhatáron álló beépítési mód esetén annak egyik építési határvonala a telek egyik oldalhatára, szemközti építési határvonala és a telek másik oldalhatára között beépítetlen telekrész legyen,
ikres beépítési mód esetén a szomszédos telkek egymás felőli építési határvonala a telkek közös oldalhatára legyen,
zártsorú beépítési mód esetén annak a telek előkerti építési határvonalához csatlakozó oldalai a telek két oldalhatára legyen.”

Az OTÉK 34. § (2) bekezdése szerint a helyi építési szabályzat, szabályozási terv építési vonalakat meghatározhat.

„31. Építési vonal: az építési helyen belül vagy annak határvonalán a helyi építési szabályzatban meghatározott olyan vonal (vonalak), amelyre (amelyekre) az épületet a helyi építési szabályzatban meghatározottak szerint kötelezően helyezni kell.”

A fenti szabályozási helyek összességükben és rendszertanilag nem egyértelműek. Ugyanis egy telken az építési helyet nem a szabályozási vonal határozza meg, mert az tulajdonképpen a közterületfelőli telekhatár. Tehát logikusabb volna, ha nem a szabályozási vonalat kellene figyelembe venni, mert az nem releváns, hanem – ha van – építési vonal, illetve az építési hely, ugyanis ez határozza meg a beépítési módot is. Ha van is építési hely meghatározva a HÉSZ-ben, azon belül az épület tetszőlegesen elhelyezhető, tehát ha a beépítési módnak érvényt szeretnénk szerezni, akkor az építési vonalat célszerű figyelembe venni. DE a jogszabály másként rendelkezik, így figyelmen kívül hagyható.

Viszont a hatályos szabályozás szerint ugyan a beépítési módra vonatkozó előírásait a HÉSZ-nek figyelembe kell venni (pl. szabadonálló beépítési mód), de az építési vonalra vonatkozóakat nem. Tehát az építési helyen belül oda helyezik el az épületet, ahová akarják, függetlenül attól, hogy van-e építési vonal előírva vagy sem.

*Hogyan vegyük figyelembe a zöldfelületre vonatkozó követelményeket?

Az Étv. 13. § szerint:

„(2) A 33/A. § (1) bekezdésében meghatározott lakóépület létesítésekor a helyi építési szabályzatban meghatározott

b) övezetre, építési övezetre vonatkozóan

bg) a minimális zöldfelület mértékét;

kell figyelembe venni.

Az OTÉK szerint:

„7. § (3) Újonnan beépítésre vagy jelentős átépítésre kerülő területek építési övezeteire vonatkozóan meg kell határozni legalább:

6. a zöldfelület legkisebb mértékét,”

„25. § (2) A telekre előírt legkisebb zöldfelületbe a tetőkert és a vízfelület az 5. számú melléklet szerint számítható be.”

1. számú melléklete szerint:

„113. Telek zöldfelülete: a teleknek a 25. § (1) bekezdése szerinti azon növényzettel borított területe (legkisebb zöldfelülete), ahol a termőtalaj és az eredeti altalaj, illetve a talajképző kőzet között nincs egyéb más réteg.”

A fenti előírások szerint, a zöldfelületek kialakítására vonatkozó követelmények közül egyedül az egyes övezetekre vonatkozó mértéket (minimális határértéket) kell figyelembe venni, függetlenül annak számítási módjától és kielégítési feltételeitől.

*A védettségi követelmények figyelembe vétele

Az Étv. 13. § szerint:

„(2) A 33/A. § (1) bekezdésében meghatározott lakóépület létesítésekor a helyi építési szabályzatban meghatározott

c) országos vagy helyi építészeti örökségvédelemmel, - településképi rendelet hiányában - a településképi védelemmel, országos régészeti-, táj- és természetvédelemmel kapcsolatos rendelkezéseket, továbbá a veszélyeztetett területekre, a természeti csapások elleni védelemre, a katasztrófavédelemre vonatkozó követelményeket, védőterületet, védőtávolságot.

kell figyelembe venni.”

Ezen rendelkezés szerint a HÉSZ-be foglalt, különböző kategóriájú és szakterületi védettségek követelményei – ideértve a településképi követelményeket is – továbbra is kötelezően figyelembe veendők!

ÖSSZEFOGLALVA

Egy lakóépület elhelyezését egy telken és kialakításának feltételeit több törvényi, kormányrendeleti és miniszteri rendeleti előírás határozza meg, szabvány befolyásolhatja. Azonban törvényi felhatalmazás alapján esetleges eltéréseket, szigorításokat, illetve részletszabályokat a települési HÉSZ megállapíthat.

Az egyszerű bejelentés esetében az Étv. az országos hatáskörű/hatályú szabályozások alól felmentést nem ad, azonban a HÉSZ rendelkezéseinek nagy része alól igen.

Így – ha van HÉSZ, akkor - csak az alábbiakat kell figyelembe vennie a tervezőnek a kivitelezési dokumentáció készítésekor:

a) övezet, építési övezet területi lehatárolását;

b) övezetre, építési övezetre vonatkozóan

ba) a védelemmel és korlátozásokkal érintett területeken a szennyvízelvezetés vagy tisztítás szabályait közegészségügyi szempont szerint,

bb) a megengedett legnagyobb beépítettséget,

bc) a telken, az építési telken elhelyezhető épület, valamint az önálló rendeltetési egység számát,

bd) a megengedett legnagyobb beépítési magasságot vagy építménymagasságot,

be) a szabályozási vonalat,

bf) a beépítési módot, az építési helyet és

bg) a minimális zöldfelület mértékét;

A HÉSZ fentieken kívüli lehetséges szabályozási elemei figyelmen kívül hagyhatóak. Természetesen, ha az építtető vagy a tervező figyelembe akarja venni a HÉSZ esetleges többi előírását is, megteheti, sőt a települési önkormányzat egy esetleges településrendezési szerződés megkötésekor ezeket elő is írhatja.

A fentiek mellett egyszerű bejelentésnél nincs polgármesteri településképi véleménynyilvánítás (ezzel együtt kötelező helyi tervtanács), nincs településképi bejelentés, nincs szakhatósági eljárás és kötelező szakértői igénybevétel sem. Viszont alkalmazható az Étv. által szabályozott főépítészi egyeztetés és mindaz, ami önkéntes:

„Étv. 6/A. § (1) E törvényben meghatározott feltételek teljesülése esetén - jogszabályban meghatározott körben és az ott meghatározottak szerint -

a) a települési önkormányzat (fővárosban a kerületi önkormányzat, illetve a fővárosi önkormányzat által közvetlenül igazgatott terület tekintetében a fővárosi önkormányzat)

ab) előzetes tájékoztatást ad az ügyfeleknek a helyi településrendezési előírások tartalmáról, ennek keretében javaslatot tehet a telek beépítésének feltételeire a településkép és az építészeti örökség megóvásával és minőségi alakításával kapcsolatban,

ac) szakmai konzultációt biztosít az ab) alpontban meghatározott követelmények teljesítése érdekében,”

A településképi követelmények betartásának törvényi előírásai vannak, mely alól az egyszerű bejelentésnél sincs felmentés. Ha nincs hatályban helyi építési szabályzat vagy az nem szabályoz teljeskörűen, építési munkát és egyéb építési tevékenységet végezni csak az Étv, az építésügyi követelményekre vonatkozó egyéb jogszabályok megtartásával és csak akkor lehet, ha a

} célzott hasznosítás jellege,

} a kialakuló telek mérete,

} a tervezett beépítés

◦ mértéke - beépítettség és építménymagasság –

◦ módja,

◦ rendeltetése (területfelhasználása)

illeszkedik a meglévő környezethez.

Mint korábban is jeleztük, a településképi követelményeit az önkormányzat a településrendezési szerződésébe is belefoglalhatja konkrét beruházások megvalósítása előtt.

A településképi követelményeket pedig részletesen szabályozza a már hatályba lépett településképi törvény, illetve felhatalmazásai alapján 2017. év végéig elkészülő új települési önkormányzati rendeletek.

Minden követelmény betartásáért egyszemélyben a tervező(k) felel. Ezért rendkívül megnövekszik a jelentősége a tervezési szerződés és a tervezési program tartalmának.

Az OTÉK szerint:

„50. § (1) A tervezési program olyan szöveges dokumentum, amely tartalmazza az építménnyel szemben előírt alapvető követelmények meghatározását, valamint a tervezési szerződés szerinti építtetői elvárások mennyiségi és minőségi részletezését. A tervezési program az e rendeletben előírt követelményeknél szigorúbbakat is megállapíthat.”

A SzakgyakR. előírásai szerint:

„16. § (1) Az országos településrendezési és építési követelményekről szóló 253/1997. (XII. 20.) Korm. rendelet (a továbbiakban: OTÉK) szerinti tervezési program véglegezett formája a tervezési szerződés kötelező mellékletét képezi.

(2) A tervezési programban rögzíteni kell minden olyan fontos tényt, amelyet a tervezés során figyelembe kell venni. A tervezési programban vizsgálni kell a megújuló energiaforrások használatának lehetőségét, és igény szerint rögzíteni kell a vagyonbiztonsági elvárások mértékét.

(3) A tervezési programban - amelyet az építtető és tervező közösen készít elő - a tervezés tárgyától és nagyságrendjétől függően ismertetni kell

tervezési feladat részletes leírását, az építési tevékenység megnevezését,
a tervezés előzményeit - előkészítő dokumentációk, tanulmánytervek adatait,
az elvárt - az OTÉK előírásainak megfelelő vagy attól szigorúbb - követelményeket, beleértve az élettartalmi igényeket,
az elvárt követelményeknek való megfelelőség igazolásának módját, az alkalmazandó szabványok vagy azokkal egyenértékű számítási-méretezési eljárások és hivatkozások, jogszabályok, előírások, szabályzatok körét,
a beruházás költségkeretét, rögzített költségkeret esetén a költségelemzés módszerét, az építtető részéről a költségkeret túllépés jóváhagyásának feltételeit, vagy költségkeret csökkentés esetén az elvárások, követelmények módosítási szabályait,
a helyszín bemutatását,
a helyiségigényeket és funkcionális kapcsolatokat,
az építményben üzemelendő technológiákat,
a közútkapcsolati, parkolási igényeket és információkat,
a közmű és energia ellátási igényeket, módokat,
az akadálymentesítésre vonatkozó információkat,
műemlék és nyilvántartott műemléki érték esetén az értékleltár és az építéstörténeti tudományos dokumentáció alapján rögzített műemlékvédelmi szempontokat,
a szükséges szakági tervezők, szakértők körét,
az egyéb meghatározó követelmények általános szempontjait,
a tervezendő építmény használatának, üzemeltetésének, karbantartásának feltételeit.

17. § (1) Az építészeti-műszaki tervezési tevékenység folytatásához szükséges tervezési szerződés a Ptk. és az Étv. előírásain túlmenően tartalmazza

a teljesítési határidőket, figyelemmel a szakaszos tervszolgáltatásra is,
a tervezési díj összege mellett az elszámolás és a teljesítésigazolás formáját, módját, a fizetés módját és határidejét,
az esetleges szakmai biztosíték kikötését.

(3) Az építőipari kivitelezési tevékenység végzéséhez szükséges kivitelezési dokumentáció készítésére irányuló tervezési szerződés tartalmi elemeinél az Épkiv. 9. § (1)-(3) bekezdésében foglaltakat is figyelembe kell venni.”

A tervezési szerződés tartalmazza továbbá:

a vállalt tervezési tevékenység (szakági tervezési tevékenység) pontos megnevezését,

a kivitelezési dokumentációra vonatkozó követelmény (mennyiségi és minőségi mutatók) meghatározását, a kidolgozás részletezettségét, (részletrajzok, konszignációk, költségvetési kiírás szükséges körét),

a készítendő kivitelezési dokumentáció példányszámát és annak elektronikus formában is történő átadási kötelezettségét,

a terv felülvizsgálatának, ellenőrzésének szabályait,

a szükségessé váló tervmódosítások szabályozását, valamint

tervezői művezetési feladatellátás részletes feltételeit, ha a tervező ilyen feladatot lát el.

A kivitelezési dokumentáció

Az építésügyi szabályozásban a hangsúly az engedélyezési dokumentációról a kivitelezési dokumentációra helyeződött át.

Az Étv. szerint:

„38. § (1) Építési tevékenységet - ha kormányrendelet eltérően nem rendelkezik - kivitelezési dokumentáció alapján lehet végezni.”

Az Étv. 33/A. § (1) bekezdése szerint az egyszerű bejelentéshez:

„c) a bejelentéshez kormányrendeletben meghatározott tartalmú kivitelezési dokumentációt kell mellékelni,”

*Ki készítheti a kivitelezési dokumentációt?

Az Étv. 32. §-a szerint

„(1) Építészeti-műszaki tervezési tevékenységnek minősül az építmény, építményrész, építményegyüttes megépítéséhez, bővítéséhez, felújításához, átalakításához, helyreállításához, korszerűsítéséhez, lebontásához, elmozdításához, rendeltetésének megváltoztatásához szükséges építészeti-műszaki dokumentáció elkészítése és kormányrendeletben foglaltak szerinti ellenőrzése, továbbá a 33. § (4) bekezdés szerinti tevékenység.

A SzakgyakR. szerint:

„15. § (3) Az (1) bekezdésben foglaltakon túlmenően jogosultsággal végezhető

a) a tervtanácsi terv,

b) a településképi véleményezéshez szükséges terv,

c) a megvalósulási terv,

d) az egyszerű bejelentéshez szükséges kivitelezési dokumentáció

készítése.”

E szerint az egyszerű bejelentéshez előírt kivitelezési dokumentáció készítése is építészeti-műszaki tervezési tevékenységnek minősül és ebből következően a készítésében részvevő tervezőkre vonatkoznak a szakmagyakorlási jogosultságra előírt követelmények is. Az építészeti-műszaki tervezésben, a kivitelezési dokumentáció készítésében építész- és szakági építészeti-műszaki tervezők vesznek részt.

*Mi a dokumentáció tartalma?

Az egyszerű bejelentéshez és a kivitelezéshez/megvalósításhoz szükséges kivitelezési dokumentáció tartalmát a Korm.R. 1. melléklete és az Épkiv. szabályozza.

„I. Az egyszerű bejelentéshez kötött építési tevékenységhez szükséges kivitelezési dokumentáció munkarészei:

1. Aláírólap tervjegyzékkel

2. Helyszínrajz

3. Kitűzési helyszínrajz

4. Utcakép

5. Eltérő szintek alaprajzai

6. Metszetek

7. Homlokzatok

8. Tartószerkezeti tervek

9. Épület műszaki berendezéseinek rendszerterve

10. Műszaki leírás

11. Tervezői költségvetési kiírás

II. Az I. rész szerinti munkarészek elkészítéséhez az építőipari kivitelezési tevékenységről szóló kormányrendelet keretei között a kivitelezési dokumentáció tartalmi követelménye tekintetében a dokumentáció egyes munkarészeinek kidolgozottságára, a Magyar Építész Kamara, illetve az I. rész 8. és 9. pontja tekintetében a Magyar Mérnöki Kamara által kidolgozott szakmai követelményeket megállapító, a Magyar Építész Kamara és a Magyar Mérnöki Kamara együttes szabályzatát kell figyelembe venni, amelyet a Magyar Építész Kamara és a Magyar Mérnöki Kamara honlapján közzétesz.”

A fentiek alapján a kivitelezési dokumentáció tartalmának részletszabályait a két szakmai kamara közös szabályzatának kell tartalmaznia, azonban amit ez a szabályzat nem tartalmaz, azokon a területeken az Épkiv. kivitelezési dokumentációra vonatkozó szabályozása hatályos és alkalmazandó.

Az egyszerű bejelentés, mint nem hatósági eljárás

A közigazgatási hatósági eljárás és szolgáltatás általános szabályairól szóló 2004. évi CXL. törvény (Ket) 12. §-a szerint

„(2) Közigazgatási hatósági ügy (a továbbiakban: hatósági ügy):

a) minden olyan ügy, amelyben a közigazgatási hatóság az ügyfelet érintő jogot vagy kötelességet állapít meg, adatot, tényt vagy jogosultságot igazol, hatósági nyilvántartást vezet vagy hatósági ellenőrzést végez,

b) a tevékenység gyakorlásához szükséges nyilvántartásba vétel és a nyilvántartásból való törlés - a fegyelmi és etikai ügyek kivételével - ha törvény valamely tevékenység végzését vagy valamely foglalkozás gyakorlását köztestületi vagy más szervezeti tagsághoz köti.”

A fentiek alapján az egyszerű bejelentés nem közigazgatási hatósági ügy és nem generál eljárást a hatóságnál (nincs kérelem, nincs tényállástisztázás és nincs döntés). Az egyszerű bejelentés, vagyis az a cselekménysorozat, amit a hatóság a bejelentést követően végez, nem minősül eljárásnak.

*Milyen aktus az egyszerű bejelentés?

A Korm. R. 2. §-a szerint

„(1) A bejelentés nem minősül közigazgatási hatósági eljárás megindítására irányuló kérelemnek, sem hivatalbóli eljárás megindítására okot adó körülménynek.

Tehát az egyszerű bejelentés NEM közigazgatási hatósági ügy!

Nincs kérelem, nincs tényállás-tisztázás és nincs döntés, ezért nincs jogorvoslat sem. Az egyszerű bejelentés, vagyis az a cselekménysorozat, amit a hatóság a bejelentést követően végez, nem minősül eljárásnak.

A Korm.R. 8. §-a szerint:

„(1) Ez a rendelet a belső piaci szolgáltatásokról szóló, 2006. december 12-i 2006/123/EK európai parlamenti és tanácsi irányelvnek való megfelelést szolgálja.”

A szolgáltatási tevékenység megkezdésének és folytatásának általános szabályairól szóló 2009. évi LXXVI. törvény (Szolg.tv.) releváns rendelkezései a bejelentésre:

„21. § A bejelentésre az e törvényben foglalt eltérésekkel megfelelően alkalmazni kell a közigazgatási hatósági eljárás általános szabályairól szóló törvénynek a nyelvhasználatra és a tolmács igénybevételére, az adatkezelésre, a joghatóságra, hatáskörre és illetékességre, a kapcsolattartás általános szabályaira, valamint az elektronikus kapcsolattartásra és az elektronikus tájékoztatásra, a képviseletre, az iratra, a határidő számítására, a kérelemre, a közreműködő hatóságra, az igazolási kérelemre, továbbá a költségmentességre vonatkozó rendelkezéseit azzal, hogy ahol a közigazgatási hatósági eljárás általános szabályairól szóló törvény ügyfelet említ, azon a bejelentést tevőt kell érteni.

22. § (1) A bejelentés tartalmazza

a) a szolgáltató nevét,

b) a szolgáltató lakcímét, szervezet esetén székhelyét,

c) a folytatni kívánt szolgáltatási tevékenység megjelölését,

d) az adott szolgáltatási tevékenység megkezdésére és folytatására való jogosultságot szabályozó külön jogszabályban meghatározott adatokat.

23. § (1) A szolgáltatás felügyeletét ellátó hatóság a bejelentés megérkezését követően haladéktalanul ellenőrzi, hogy a bejelentés megfelel-e a 22. §-ban meghatározott követelményeknek, és legkésőbb a bejelentés megérkezésétől számított nyolc napon belül,

a) ha a bejelentés megfelel a 22. §-ban meghatározott követelményeknek, és az eljárási illetéket vagy igazgatási szolgáltatási díjat megfizették, a bejelentést tevőt erről a tényről igazolás megküldésével értesíti;

b) ha a bejelentés nem felel meg a 22. §-ban meghatározott követelményeknek, vagy a bejelentésre előírt eljárási illetéket vagy igazgatási szolgáltatási díjat nem fizették meg, és a szolgáltató nem részesült költségmentességben, a bejelentés hiányainak megjelölése mellett figyelmezteti a szolgáltatót a tevékenység bejelentés nélküli folytatásának jogkövetkezményeire.

(2) Az (1) bekezdés a) pontja szerinti igazolás tartalmazza

a) az eljáró hatóság megnevezését, a bejelentés iktatási számát és ügyintézőjének nevét,

b) a szolgáltató nevét, valamint lakcímét, szervezet esetén székhelyét,

c) a bejelentett szolgáltatási tevékenység megjelölését,

d) a bejelentés előterjesztésének napját, valamint

e) azt, hogy a bejelentés határozatlan időre szól, vagy - a 22. § (4) bekezdése szerinti esetben - azt az időtartamot, amelyre a bejelentés szól.

24. § (1) A szolgáltató a bejelentést követően a bejelentésben foglalt adatokban bekövetkezett változást haladéktalanul köteles bejelenteni a szolgáltatás felügyeletét ellátó hatóságnak.

(2) A szolgáltatás felügyeletét ellátó hatóság az adatváltozást a 27. §-ban meghatározott szabályok szerint bejegyzi az ott meghatározott nyilvántartásba.”

*Van-e ügyfél az egyszerű bejelentés esetén?

Tekintettel arra, hogy az ügyfél fogalmát a Ket. definiálja és az egyszerű bejelentés nem generál közigazgatási hatósági eljárást, így a bejelentési aktus nem generál ügyfelet. Azonban, ha a hatóság(ok) ellenőrzésük során a feltárt helyzet miatt eljárni kényszerülnek, ezekben a közigazgatási hatósági eljárásokban már megállapíthatnak ügyféli kört az Eng.R. szerint:

„4. § (1) Az építésügyi hatóság engedélyezési és tudomásulvételi eljárásában, az építésfelügyeleti hatóság építésrendészeti eljárásában külön vizsgálat nélkül ügyfélnek minősül az építtető és az építési tevékenységgel érintett telek - az országos településrendezési és építési követelményekről szóló kormányrendelet szerinti mezőgazdasági birtoktest esetén az ahhoz tartozó valamennyi telek, építmény, építményrész tulajdonosa.”

*Kell-e illetéket vagy igazgatási szolgáltatási díjat fizetni a bejelentésnél?

Vizsgáljuk meg az illetékekről szóló 1990. évi XCIII. törvényt

„1. § (1) Öröklés, ajándékozás és visszterhes vagyonátruházás esetén vagyonszerzési illetéket, a közigazgatási hatósági és bírósági eljárásért eljárási illetéket vagy az e törvényben meghatározott módon, de külön jogszabályban megállapított igazgatási, bírósági szolgáltatási díjat, a cégbíróságok törvényességi felügyeleti tevékenységéért felügyeleti illetéket kell fizetni.”

A fentiek alapján, ha nincs közigazgatási hatósági eljárás – akkor nincs illeték, nincs igazgatási szolgáltatási díj sem.

*Kiknek és milyen felelősségük van egyszerű bejelentésnél?

VAN tervezői felelősség, építtetői felelősség és kivitelezői felelősség, lesz felelősségbiztosítás!

Tekintettel arra, hogy az egyszerű bejelentéshez szükséges dokumentáció készítése építészeti-műszaki tervezési tevékenységnek minősül, ezért van tervezői felelősség:

Az Étv. 33. §-a szerint:

„(1) A tervező felelős:

a) az általa készített építészeti-műszaki dokumentáció (ideértve a kivitelezési dokumentációt is)

aa) műszaki tartalmának szakszerűségéért,

ab) valós állapotnak megfelelő tartalmáért,

ac) építészeti minőségéért, a tervezéssel érintett védett építészeti és természeti örökség megóvásáért,

c) az építészeti-műszaki dokumentáció készítésében (részben vagy folyamatosan) részt vevő, a tervezői feladat szakmai tartalmának megfelelő szakismerettel és jogosultsággal rendelkező szakági tervezők kiválasztásáért,

d) a szakági tervezők közötti egyeztetések koordinálásáért, terveik összehangolásáért.”

A fenti törvényi szabályozásban a tervező általános kifejezésként szerepel, tehát beleértendő minden típusú építészeti-műszaki terv tervezője, tehát az építész és a szakági tervezők is egyaránt.

Az építésügyi és az építésüggyel összefüggő szakmagyakorlási tevékenységekről szóló 266/2013. (VII. 11.) Korm. rendelet (SzakgyakR.) szerint

„15. § (2) Az építészeti-műszaki tervező feladata az Étv. és az építőipari kivitelezési tevékenységről szóló 191/2009. (IX. 15.) Korm. rendelet (a továbbiakban: Épkiv.) 9. § (4)-(8) bekezdésében foglaltak, az építtető igényei, megbízása, a tervezési program és a jogszabályok, szabványok és szakmai szabályok figyelembevételével az építésügyi hatósági eljárásokhoz és az építőipari kivitelezéshez szükséges építészeti-műszaki dokumentáció elkészítése.”

Tekintettel arra, hogy az építtető fogalmába beletartozik az egyszerű bejelentést tévő, a bejelentés alapján építési tevékenységet megrendelő építtető is, így felelőssége az Étv. 43. §-a alapján az alábbi:

„(1) Az építtető felel

az építési beruházás teljes fedezetének biztosításáért,
…………………a kivitelezési terv tervezőjének, az építési műszaki ellenőr, valamint a kivitelező kiválasztásáért,
…………………a kivitelezési dokumentációban foglaltak betartásáért,
az építőipari kivitelezési tevékenység megkezdéséhez szükséges jogszabályban előírt dokumentumok (tervek) meglétéért, az elektronikus építési napló vezetése esetén az építési napló készenlétbe helyezéséért,
az építési munkaterület átadásáért,
az építőipari kivitelezési tevékenység végzésének ellenőrzéséért,
azért, hogy az építmény rendeltetésszerű és biztonságos használatához szükséges járulékos építmények, tereprendezési, fásítási, parkosítási munkálatok az építménnyel együtt valósuljanak meg,
azért, hogy az építési napló a hatósági ellenőrzések és eljárások során az építésügyi és építésfelügyeleti hatóság rendelkezésére álljon, valamint
az e törvényben meghatározott esetekben személyes adatok közléséért és jogszabályban meghatározott esetekben a megjelölt adatok bejelentéséért.”

A kivitelező felelősségét az Étv. szabályozza:

„40. § (1) A kivitelező felelős:

a) az építőipari kivitelezési tevékenység jogszerű megkezdéséért és folytatásáért, az építési napló vezetéséért, kivitelezői jogosultságának meglétéért,

b) az építtető által rendelkezésére bocsátott, hatósági eljárásban záradékolt építészeti-műszaki dokumentációban, valamint a kivitelezési dokumentációban előírtak betartásáért és betartatásáért, és

c) az elvégzett szakmunkák eredményeként létesült szerkezetek, berendezések, építmény, építményrész rendeltetésszerű és biztonságos használhatóságáért.

(2) Az építtető és a kivitelező együttesen felel azért, hogy az építésügyi hatóság által meghatározott időtartamon belül az építmény környezetéből az építőipari kivitelezési tevékenység során keletkezett építési hulladékot - a külön jogszabályban meghatározott módon - elszállíttassa, a környezet és a terep felszínét az eredeti, illetve az engedélyezett állapotában átadja, a környezetben okozott károkat megszüntesse.”

Figyelem! A jogszabályi környezet szerint egyszerű bejelentésnél is a hatályos szabályozás szerint kell igénybe venni a felelős műszaki vezetőt és az építési műszaki ellenőrt, függetlenül attól, hogy a tervezői művezetés igénybe vétele itt kötelező.

A hatóság feladata a Szolg.tv.-ben kifejtettek szerinti.

*Milyen tevékenységet folytat a hatóság az egyszerű bejelentést követően?

Az alábbi szabályozást a Szolg.tv.-ben foglaltakkal együtt kell alkalmazni!

A Korm.R. 2. §-a szerint:

„(3) Az építésügyi hatóság a bejelentésről és a bejelentés módosításáról tizenöt napon belül tájékoztatja

a telek fekvése szerinti területi szakmai kamarát,
a telek fekvése szerinti települési önkormányzat jegyzőjét, valamint
a telek tulajdonosát, amennyiben nem az építtető a tulajdonosa vagy az építtetőn kívül más személy is tulajdonjoggal rendelkezik.

(4) A tájékoztatás tartalmazza

az építési tevékenység tárgyát,
az építtető adatait,
az érintett telek címét, helyrajzi számát, valamint
az építészeti-műszaki tervező nevét, névjegyzéki jelölését.”

A szabályozási helyen szereplő területi szakmai kamara kifejezés tartalmazza mind a területi építész és mind a területi mérnöki kamarát is, attól függően, hogy a tervezésben milyen típusú tervező(k) vettek részt. A megfogalmazásban az egyes szám nem azt jelenti, hogy kötelezően csak egy kamarát, hanem az összes érintett területi szakmai kamarát – ugyanis ez egy koodifikációs szabály.

A települési önkormányzat jegyzője nem mindig azonos a bejelentéssel foglalkozó építésügyi hatósággal. Amikor azonban azonos, ott valóban önellentmondás lép fel, mert a jegyző az építésügyi hatósági hatáskör címzettje, tehát a jogszabályhely alapján az építésügyi hatóság értesíti saját magát a bejelentésről.

A telek tulajdonosának értesítéséhez az ingatlan-nyilvántartásból ki kell keresni, kérni az adatokat, ez a hatóság feladata.

ÖSSZEFOGLALVA

Az egyszerű bejelentési aktus a Szolg.tv. hatálya alá tartozik, ezért a közigazgatási hatósági eljárások általános törvényi szabályait (Ket.) csak az alábbi szabályozási körben kell alkalmazni:

a nyelvhasználatra és
a tolmács igénybevételére,
az adatkezelésre,
a joghatóságra,
hatáskörre és illetékességre,
a kapcsolattartás általános szabályaira, valamint
az elektronikus kapcsolattartásra és
az elektronikus tájékoztatásra,
a képviseletre,
az iratra,
a határidő számítására,
a kérelemre,
a közreműködő hatóságra,
az igazolási kérelemre, továbbá
a költségmentességre

vonatkozó rendelkezéseit.

Az egyéb területeken (pl. bejelentés kezelése, ellenőrzés és szankcionálás) a Szolg.tv. rendelkezései az irányadóak. Az építési folyamat résztvevőinek feladata, felelőssége a fentebb részletezettek alapján növekedett.

A kivitelezés megkezdése és folytatása

*Mikor kezdhető meg a kivitelezési tevékenység?

A Korm.R. 4. §-a szerint

„(1) Az építtető az építési tevékenységet - az 1. §-ban foglaltaknak megfelelő bejelentés benyújtását követő naptól számított - tizenöt nap elteltét követően kezdheti meg és folytathatja az Étv., az építőipari kivitelezési tevékenységről szóló kormányrendelet és a vonatkozó egyéb jogszabályok rendelkezései szerint.”

Tehát a bejelentés megtételétől számított 16. napon a készenlétbe helyezett építési napló megnyitásával, az építési helyszín/terület átadás-átvételével (birtokba adásával), a tulajdonosok hozzájárulásával kezdődhet meg az építkezés, továbbá a tervezői művezető mellett a felelős műszaki vezetőnek és az építési műszaki ellenőrnek is közre kell működnie.

*Kötelező-e a tervezői művezetés?

Az Étv. szerint:

„33. § (4) A tervező - ha erre az építtetőtől megbízást kapott - tervezői művezetést végezhet. Ennek keretében közreműködik az építészeti-műszaki terveknek megfelelő maradéktalan megvalósítás érdekében, valamint elősegíti a kivitelezés során a tervekkel kapcsolatban felmerült szakkérdések megoldását.

33/A. § (1a) Az (1) bekezdés szerinti épület építése esetén az építtető köteles építész tervezőt tervezői művezetésre megbízni.”

Ezen szabályozás szerint egyszerű bejelentésnél a jogszabály erejénél fogva kötelező a tervezői művezetés igénybevétele, a jogszabály szerződéskötési kényszert ír elő az építtető számára az építésztervező felé kizárólagossággal. Ez nem csak azt jelenti, hogy az építtető nem bízhat meg mást a tervezői művezetéssel, mint a kivitelezési dokumentáció készítői közül az építésztervezőt, hanem azt is jelenti, hogy az építésztervező nem adhatja át másnak a feladatellátást. Így az az építésztervező, aki egyszerű bejelentéshez szükséges kivitelezési dokumentáció elkészítését vállalja, kénytelen a vele járó tervezői művezetést is vállalni (nem választhat és nem adhatja tovább a feladatot), kénytelen a tervezői művezetésre is – a tervezési szerződés mellett – írásban szerződést kötni az építtetővel és a feladatellátást dokumentálni az elektronikus építési naplóba. Július 1-ét követően ezért az építésztervezőknek nem csak az ÉTDR-t – mint elektronikus alkalmazást – kell profi módon ismerniük és alkalmazniuk, hanem az elektronikus építési naplót is.

A Korm.R. 3. §-a szerint:

„(1) Az építtető és az építész tervező a kötelező tervezői művezetés feltételeit a tervezési szerződésben rögzíti. A tervezői művezető - a Magyar Építész Kamara szabályzata szerint - az építési folyamatot a helyszínen legalább hat alkalommal figyelemmel kíséri és az elektronikus építési naplóban eseti bejegyzést tesz.

(2) A tervezői művezető az épület megvalósulását követően az utolsó helyszíni művezetés alkalmával az elektronikus építési naplóba eseti bejegyzést tesz a kivitelezési dokumentáció szerinti megvalósulásról.

(3) A tervezői művezetés hat alkalomra szóló számított munkadíja - ide nem értve a szolgáltatási tevékenység megkezdésének és folytatásának általános szabályairól szóló 2009. évi LXXVI. törvény 7. § (1) bekezdése szerinti, a szabad szolgáltatás nyújtás jogával rendelkező szolgáltatót - a szerződés megkötésekor hatályos jogszabályban meghatározott kötelező legkisebb munkabér másfélszeresét meg nem haladó összeg.”

A tervező tervezői művezetés körében végzendő feladatok mibenlétéről – az Étv.-n kívül - egyetlen szabályozás sem szól, így nagy valószínűséggel átfedés alakulhat ki tevékenysége, a felelős műszaki vezető és az építési műszaki ellenőr tevékenysége, sőt egyes esetekben a beruházáslebonyolító tevékenysége között. Nem tisztázott az sem, hogy probléma - ezen kivitelezési folyamat-szereplők építési naplóba történő bejegyzése, illetve annak tartalma tekintetében előállt ellentmondás – esetén, ki és mi alapján dönt. Feltehetőleg a laikus építtető, mert a felelős műszaki vezető kivételével mindegyik szereplővel ő van szerződéses jogviszonyban.

*Hogyan lehet eltérni a bejelentéstől?

Lakóépület építésénél napi gyakoriságú eset, hogy a kivitelezés közben el kell, vagy célszerű eltérni a dokumentációban foglaltaktól. Míg azonban építési engedélyezés esetén a szabályozás ezt kellő rugalmassággal kezeli, az egyszerű bejelentésnél nem olyan egyszerű.

Az Étv. rendelkezései szerint:

„33/A. § (1) d) a kivitelezési dokumentációtól kormányrendeletben meghatározott eltérést be kell jelenteni.”

A Korm.R. szabályozza az eltérési szándék esetén szükséges teendőket:

„4. § (2) Ha az építőipari kivitelezési tevékenységet a bejelentéstől eltérően kívánják folytatni, akkor ezt a szándékot az eltérő megvalósítás kezdő napját megelőző tizenöt nappal be kell jelenteni - a változást bemutató tartalmú kivitelezési dokumentáció elektronikus építési naplóba történő feltöltésével, eseti bejegyzéssel egyidejűleg - az építésügyi hatóságnak, ha a változás

a) az épület alaprajzi méretét,

b) az épület beépítési magasságát,

c) a lakások, önálló rendeltetési egységek számát,

d) az épület telken belüli elhelyezkedését, vagy

e) az épület homlokzati geometriáját, anyaghasználatát, színét

érinti.”

A fenti előírások az építési engedélyhez kötött tevékenységre előírtaknál lényegesen szigorúbbak és sajnos nem életszerűek. Az eltéréshez szükséges bejelentési esetkörök megfogalmazása nem egyértelmű, pl.:

nem egyértelmű, hogy az épület alaprajzi méretén mit ért a jogalkotó és mit fog az ellenőrző hatóság, hisz az épület alaprajzának lehet belső és külső méretezése is (pl. belső eltérés lehet az is, ha 6-os helyett 10-es válaszfalat építenek fel és pl. külső eltérés lehet az is, ha az épület befoglaló mérete lesz 5 cm-rel kisebb vagy nagyobb, stb.). Mindezek a változások az építési engedélyezésnél nem relevánsak.
nem egyértelmű – definíció hiányában - az épület homlokzati geometriája kifejezés sem, mert vagy túl tágan (pl. még a kilincs méretét is beleértve), vagy túl szűken (pl. csak az épület befoglaló méreteit) is lehet értelmezni, de további részletszabály hiányában mindenki úgy értelmezi, ahogy akarja és tudja. Mindenesetre a homlokzati geometriára, a színezésre és az anyaghasználatra való utalás lényegesen szigorúbb előírás az építési engedélyezésnél előírtaknál.

Továbbá nem életszerű, hogy az eltérés szükségessége előtt kell 15 nappal a bejelentést megtenni, hisz ez nem mindig derül ki ilyen korán, sokszor „azonnali” döntést kell hozni a kivitelezés helyszínén az eltérés szükségességéről. Tehát a gyakorlatban csak az lehetséges, hogy az eltérési szándék felmerülésekor bejelentést kell tenni és az eltérést csak 15 nap múlva lehet megvalósítani (ha a szerkezeti folyamat engedi….).

A nem egyértelmű, a túlszabályozott, nem életszerű előírások jogalkalmazási anomáliákat fognak generálni, melyek bürokratikus és hosszan elhúzódó, esetenként polgári peres eljárásokhoz fognak vezetni.

Az építőipari kivitelezési tevékenységről szóló 191/2009. (IX. 15.) Korm. rendelet (Épkiv.) szerint egyszerű bejelentés alkalmával is betartandó:

„5. § (2) Az építésügyi hatósági engedélyhez nem kötött építmény, építési tevékenység kivitelezése akkor folytatható, ha

a) az építésügyi jogszabályokat (ideértve a helyi építési szabályzatot és a szabályozási tervet),

b) az országos településrendezési és építési követelményeket, és

c) a kivitelezési tevékenységet érintő más hatósági előírásokat

megtartják.”

Tehát ha bármiben (amit az egyszerű bejelentési kivitelezési dokumentációban ábrázolni vagy feltüntetni kellett, függetlenül annak mértékétől [pl. 10 cm-es eltérés egy nyílászárónál]) az építtető kivitelezés közben el szeretne térni az eredeti bejelentéséhez csatolt egyszerű bejelentési tervtől, csak egy újabb, ismételt bejelentést kell tennie mindannyiszor, ahányszor el akar térni. Nem tisztázott viszont, hogy a bejelentéssel mennyi időn belül lehet élni, vagyis a kivitelezést a bejelentéstől számított hány éven belül kell elkezdeni? Ennek a szabályozásnak a hiányából fakadóan, a kivitelezés idejére előírt szabályokból következően az első bejelentéstől számított 10 éven belül bármikor el lehet kezdeni a kivitelezést és bárhányszor lehet új bejelentéssel módosítani, akkor is csak 10 évig lehet építkezni és hosszabbítás nincs. Aki ezen idő alatt nem fejezi be, annak bontania kell.

*Van-e jogutódlás egyszerű bejelentésnél?

Jogutódlás nincs Ha a bejelentő építtető időközben eladta a telkét és a részben elkészült épületet, az új tulajdonosnak ismételt bejelentést kell tennie – bár ez vitatható, ha nem akar eltérni az előzőekben bejelentett formációtól. Újabb bejelentés ugyanis eltérés esetén szükséges. de ha úgy nézzük, hogy az eredeti bejelentés adataiban bekövetkezett időbeni változás történt, akkor nehezen, de ráeröltethetjük az újabb bejelentést.

Szabálytalanság esetén

Az Étv. szerint:

„48. § (1) Szabálytalan a

a) jogszerűtlenül,

b) jogosulatlanul vagy

c) szakszerűtlenül

megkezdett és végzett tevékenység.

(2) Jogszerűtlen az építési tevékenység, ha

b) a 33/A. § szerinti egyszerű bejelentéshez kötött építési tevékenységet

ba) bejelentés nélkül, vagy

bb) a bejelentett és a kormányrendeletben meghatározott mértékű változás bejelentésétől eltérően;

(4) Jogosulatlan a 16. §, a 32. §, a 38/A. § és a 38/D. § szerinti tevékenység, továbbá a vállalkozó kivitelezői tevékenység, ha az építési folyamat e törvényben és kormányrendeletben meghatározott résztvevője az általa folytatott tevékenység végzéséhez nem rendelkezik megfelelő jogosultsággal vagy szakképesítéssel, vagy a vállalkozó nem rendelkezik kivitelezői névjegyzéki nyilvántartási számmal, vagy kivitelezési tevékenység végzéséhez szükséges jogosultság felfüggesztésének időtartama alatt folytat kivitelezési tevékenységet.

(5) Szakszerűtlen a 16. §, a 32. §, a 38/A. §, a 38/C. § és a 38/D. § szerinti tevékenység, valamint a kivitelezői tevékenység, ha

a) azt - a 33/A. § szerinti építési tevékenység kivételével - a helyi építési szabályzat rendelkezéseitől eltérően végzik,

b) a 33/A. § szerinti építési tevékenység esetén a 13. § (2) bekezdésében foglaltaktól eltérően végzik,

48/A. § (1) Ha az építményt, építményrészt jogszerűtlenül vagy szakszerűtlenül valósították meg, az építésügyi hatóság arra az építtető vagy a tulajdonos kérelme alapján - amennyiben az építmény, építményrész fennmaradása nem eredményez az életet, egészséget veszélyeztető használatot vagy állapotot - fennmaradási engedélyt ad, ha

a) az e törvényben, az egyéb jogszabályban meghatározott műszaki és egyéb feltételek teljesülnek, vagy az építményt, építményrészt építési vagy más tevékenységgel szabályossá teszi, vagy

b) az műemlékvédelmi érdeket nem sért.

(1a) Az (1) bekezdés szerint kiadott fennmaradási engedély nem mentesít a 33/A. § (2) és (3) bekezdése rendelkezéseinek alkalmazása alól.

(2) Ha az építményt, építményrészt jogszerűtlenül vagy szakszerűtlenül valósították meg az építésügyi hatóság vagy jogszabályban meghatározott esetekben az építésfelügyeleti hatóság elrendeli:

a) a szabályossá tétel érdekében szükséges munkálatok elvégzését, vagy

b) - ha az építmény fennmaradása az (1) bekezdés alapján nem engedélyezhető - a lebontását.”

A Korm.R. szerint:

„5. § (1) Ha a lakóépületet bejelentés vagy a 4. § (2) bekezdése szerinti változás bejelentése nélkül valósították meg, és az Étv. 48/A. § (1) bekezdésében foglaltak teljesülnek, az építtető az építésügyi és építésfelügyeleti hatósági eljárásokról és ellenőrzésekről, valamint az építésügyi hatósági szolgáltatásról szóló 312/2012. (XI. 8.) Korm. rendelet (a továbbiakban: R.) szerint fennmaradási engedély iránti kérelmet terjeszthet elő.

(2) Ha az építtető a fennmaradási engedély iránti kérelmet a lakóépület rendeltetésszerű és biztonságos használatra alkalmassá válása előtt nyújtja be, az épületet a jogerős fennmaradási engedély birtokában az e rendelet szerinti bejelentést követően lehet továbbépíteni.

(3) Amennyiben a bejelentés alapján megvalósult építményt az Étv. 33/A. § (3) bekezdése alapján le kell bontani, az építésfelügyeleti hatóság a bontás elrendelése során az R. szerint jár el.”

Sokszor felmerült a kérdés, hogy mi van abban az esetben, ha az eltérés kivitelezés közben derül ki és a fennmaradási engedélyezés egy még befejezetlen épületre történik meg. Kell-e ilyenkor a fennmaradási engedéllyel egyidejűleg továbbépítési engedélyezésről gondoskodni, vagy valami egészen másra van szükség?

A válaszadásnál abból indulhatunk ki, hogy a hatályos törvényi és kormányrendeleti szabályozás szerint eltérés esetén előzetes bejelentés kell. Vagyis, ha valaki eltért kivitelezés közben és a feltárt állapotra fennmaradási engedélyt kapott, vagyis az az állapot került legalizálásra, akkor építhet csak tovább, ha – a már az eredeti bejelentéstől eltérő – épületre a továbbépítés vonatkozásában (a szükséges mellékletek benyújtásával) újabb bejelentéssel él. Tehát ebben az esetben nem alkalmazható a fennmaradási és továbbépítési engedélyezés összevonása. A továbbépítésre vonatkozó bejelentés pedig a kivétel azon szabályozás alól, miszerint csak új épület építésére tehető egyszerű bejelentés. Hisz – mint láthattuk – minden eltéréshez is, függetlenül a készültségi foktól, újabb bejelentés szükséges.

A szabályozási környezet nem tartalmazza, hogy az egyszerű bejelentés alapján épült épület mikor tekinthető befejezettnek. Míg a használatbavételi engedélyhez vagy tudomásulvételhez kötött épületeknél a feltétel törvényileg szabályozott: rendeltetésszerű és biztonságos használatra alkalmasság, addig az egyszerű bejelentés alapján megvalósult épülethez ez a feltétel nincs hozzárendelve. Mindebből következően az sem szabályozott ennél a bejelentésnél, hogy milyen készültségnél kell/lehet hatósági bizonyítványt kérni az építésügyi hatóságtól, vagyis milyen típusú befejezési munkálatok hiányozhatnak az épületen?

Ha az eredeti bejelentéstől való eltérés az épület „elkészültekor derül ki”, akkor a fennmaradási engedély végleges jellegű, feltehetőleg pótolhatja az újabb (a még hiányzó munkákra vonatkozó) eltérésről szóló bejelentést. Viszont felmerül az is, hogy ilyenkor is kell-e hatósági bizonyítványt kérni. Könnyű lenne a válasz, hogy nem, mert az általános építésügyi hatósági engedélyezési eljárási szabályok szerint a végleges fennmaradási engedély egyben használatbavételi engedély is, és be kell hozzá nyújtani az összes olyan mellékletet, amit a használatbavételhez is be kéne nyújtani. Ez rendben is lenne, de ez a hatályos szabályozási környezettel nehezen támasztható alá, ezt csak a józan ész diktálja. Azonban a józan ész nem jogforrás, ezért sajnos szabályszerűen a fennmaradási engedélyezést követően hatósági bizonyítványt is kell kérni, az ott előírt mellékletekkel és díjjal.

A kivitelezés befejezése

*Kell-e használatbavételi engedélyezési eljárást lefolytatni?

Egyszerű bejelentésnél nem kell/nem lehet használatbavételi engedélyezési vagy tudomásulvételi eljárást lefolytatni. Helyette szabályozott eljárásban hatósági bizonyítványt kell kérni.

Az Étv. szerint:

„33/A. § (2) Az (1) bekezdés szerinti épületet az (1) bekezdés a) pontja szerinti bejelentéstől számított tíz éven belül fel kell építeni és a felépítés megtörténtét tanúsító hatósági bizonyítványt kell kérni a kormányrendeletben kijelölt szervtől.

(3) Ha a bejelentéstől számított tíz éven belül nem építették fel az (1) bekezdés szerinti épületet, az elkészült építményt le kell bontani.

(4) A (2) bekezdés szerinti hatósági bizonyítványért az 1. mellékletben meghatározott igazgatási szolgáltatási díjat kell fizetni.

1. melléklet az 1997. évi LXXVIII. törvényhez

	A	B
1.	A bejelentéstől számított évek száma	Fizetendő igazgatási szolgáltatási díj
2.	0-3	díjmentes
3.	3-4	200 000 forint
4.	4-5	400 000 forint
5.	5-6	600 000 forint
6.	6-7	800 000 forint
7.	7-8	1 000 000 forint
8.	8-9	1 200 000 forint
9.	9-10	1 400 000 forint

A Korm.R. 6. §-a szerrint.

„(1) A bejelentéshez kötött épület felépítésének megtörténtéről szóló hatósági bizonyítványt kérelemre az építésügyi hatóság állítja ki és tölti fel az elektronikus építési naplóba. A kiállított hatósági bizonyítványról az építésügyi hatóság elektronikusan értesíti a települési önkormányzat jegyzőjét.

(2) A hatósági bizonyítvány iránti kérelemhez mellékelni kell

a) az elektronikus építési napló összesítő lapját,

b) az épületre elkészített energetikai tanúsítványt,

c) ha az Étv. alapján a hatósági bizonyítványért igazgatási szolgáltatási díjat kell fizetni, az Étv.-ben meghatározott díj megfizetésének igazolását, valamint

d) az R. 4. melléklete szerinti statisztikai adatlapot.

(3) A hatósági bizonyítvány a közigazgatási hatósági eljárás és szolgáltatás általános szabályairól szóló törvényben meghatározottakon túl tartalmazza

a) az építtető elérhetőségét,

b) az építési tevékenységgel érintett telek címét, helyrajzi számát,

c) az épület megvalósításának tényét, valamint

d) az elektronikus építési napló azonosítószámát.

(4) A hatósági bizonyítványt a kiállítója a kiállítással egyidejűleg feltölti az elektronikus építési naplóba.

A szabályozás szerint a hatósági bizonyítványt nem elektronikusan és nem az ÉTDR-en keresztül kell benyújtani az építésügyi hatósághoz, a mellékletek a kérelemhez kötelezőek annak ellenére, hogy azok elektronikusan rendelkezésre állnak az elektronikus építési naplóban. Viszont ebből a hatósági bizonyítvány-kiadási szabályozásból hiányzik az az épületfeltüntetési vázrajz-benyújtási kötelezettség, mely a használatbavétellel összefüggésben megvan. Így sem az ingatlannyilvántartásnak, sem a Lechner Tudásközpontban az OÉNY-nek nem lesz hiteles, felmért épületfeltüntetési adata az elkészült épületről.

Továbbá nem vonatkoztathatók az egyszerű bejelentés alapján megépített és használatba vett épületre az Étv. használatbavételre vonatkozó alábbi általános szabályai:

„44. § (2) A használatbavételi engedélyt meg kell adni, ha az építményt vagy egy részét - építési engedélyhez kötött építési munka esetén - az engedélynek megfelelően, rendeltetésszerű és biztonságos használatra alkalmas módon építették meg.

(3) A használatbavételi engedély megadása feltételekhez köthető, az engedélyben kikötések tehetők.

(4) Az (1) bekezdésben előírt használatbavételi engedély hiányában az építményt nem szabad használni.”

A fentiek szerint az építésügyi hatóság a hatósági bizonyítvány kiadásakor nem vizsgálhatja a rendeltetésszerű és biztonságos használatra alkalmasságot, nem tehet kikötéseket és nem tilthatja meg a használatbavételt, mert a hatósági bizonyítvány tény, adat igazolására szolgál, vagyis azt igazolja, hogy a bejelentés alapján épület épült a telekre.

Az Étv. 44. §-a szerint használatbavételi engedélyt nem kell kérni, így a használatbavételi engedély nélküli beköltözésnek – akármilyen készültség és állapot esetén - sincs akadálya és szankciója. A beköltözésnek a hatósági bizonyítvány hiánya sem akadálya, sőt annak sincs szankciója, ha valaki beköltözik és nem kér hatósági bizonyítványt sem. A lényeg, hogy az építési napló szerint az építkezést legkésőbb a bejelentésétől számított 10 éven belül befejezze.

Ellenőrzés

A szolg.tv.-ben foglalt ellenőrzési előírások mellett az Étv. alábbi előírásai is irányadóak, a két szabályozást együtt kell alkalmazni.

*Milyen eszközei vannak az építésfelügyeletnek?

Az Étv. 46. §-a szerint

„(2) Az építésfelügyelet ellenőrzi a kivitelezés

„bc) végzéséhez előírt építési napló meglétének, vezetésének módját és tartalmát,

bd) folytatásához előírt kivitelezési dokumentáció(rész) meglétét,

(3) Az építésfelügyeleti hatóság jogszabályban meghatározott módon

b) …………………..az építőipari kivitelezési tevékenység folytatását

bc) építési napló hiányában megtiltja,

47. § (2) Az építésügyi hatóságnak külön kormányrendeletben foglaltak szerint el kell rendelnie:

d) jogszerűtlen építési tevékenység esetében az építési tevékenység végzésének megszüntetését, valamint a hatósági eljárásban záradékolt építészeti-műszaki dokumentációnak vagy a 33/A. § szerinti egyszerű bejelentésnek megfelelő állapot kialakítását,

Az építésfelügyeleti hatóság ellenőrzi továbbá, hogy az építésügyi és építésfelügyeleti hatósági eljárásokról és ellenőrzésekről, valamint az építésügyi hatósági szolgáltatásról szóló 312/2012. (XI. 8.) Korm. rendelet (R.) szerint:

„62. § (1)

c) az építőipari kivitelezési tevékenység a jogerős építésügyi hatósági engedély, a hozzátartozó engedélyezési záradékkal ellátott építészeti-műszaki dokumentáció és az az alapján készített kivitelezési dokumentáció, egyszerű bejelentéshez kötött épület esetén az egyszerű bejelentési dokumentáció alapján, illetve a szakmai és biztonsági előírások megtartásával történt-e,

az építési napló a jogszabályban meghatározottak szerint és módon rendelkezésre áll-e, az építmény szerkezetére, a kivitelezés módszerére és technológiájára vonatkozó követelményeket betartották-e,”

Építkezők, tervezők, kivitelezők - FIGYELEM!

Július 1-től ismét megváltoztak a 300m2 alatti új lakóépület építési szabályai!

*Hogyan kell tehát értelmezni az összes hasznos alapterületet?

*Hogyan kell értelmezni a lakóépület fogalmát?

*Hogyan értelmezzük a „jellemzően” kifejezést?

*Csak új épületre alkalmazható az egyszerű bejelentés?

*Ki az építtető?

*Mi a bejelentés módja?

*Ki a címzett, hol a hatáskör?

*Hogyan valósul meg a bejelentés?

*Milyen melléklete van a bejelentésnek?

*Hogyan teljesíthető az aláírás?

*Honnan tudja az építtető/bejelentő, hogy bejelentése aktivált és „beérkezett”?

*Kell-e közműengedély és „kéményseprő-engedély”?

*Mit kell figyelembe venni az övezeti előírásokból?

*Mit kell figyelembe venni a közművesítési előírásokból?

*Mit kell figyelembe venni a telek beépítettségével kapcsolatban?

*Mit kell figyelembe venni az övezeti előírásokból?

*Milyen magas lehet az épület?

*Hogyan kell a telken az épületet elhelyezni?

*Hogyan vegyük figyelembe a zöldfelületre vonatkozó követelményeket?

*A védettségi követelmények figyelembe vétele

*Ki készítheti a kivitelezési dokumentációt?

*Mi a dokumentáció tartalma?

*Milyen aktus az egyszerű bejelentés?

*Van-e ügyfél az egyszerű bejelentés esetén?

*Kell-e illetéket vagy igazgatási szolgáltatási díjat fizetni a bejelentésnél?

*Kiknek és milyen felelősségük van egyszerű bejelentésnél?

*Milyen tevékenységet folytat a hatóság az egyszerű bejelentést követően?

*Mikor kezdhető meg a kivitelezési tevékenység?

*Kötelező-e a tervezői művezetés?

*Hogyan lehet eltérni a bejelentéstől?

*Van-e jogutódlás egyszerű bejelentésnél?

*Kell-e használatbavételi engedélyezési eljárást lefolytatni?

*Milyen eszközei vannak az építésfelügyeletnek?

Hírlevél feliratkozás

Kiemelt tartalmak

Divíziók

Webshop