Az ingatlanárakat figyelve elgondolkodtató, hogyan is jutottunk idáig? Míg a 2013-2014-es években egy kb. 50m2-es új lakáshoz hozzá lehetett jutni 12-15 millió Forintért is, addig ma már ez több, mint 20 millió Forintba kerül. Ez kb. 25 – 30%-os áremelkedést mutat minimum.
Pedig ma már van CSOK, van lakástámogatás, elvileg alacsonyak a banki kamatok. Csökkentek az energiaárak, és aki dolgozni szeretne, van munkahely is. Akkor hogyan is jutottunk idáig? Javult-e ténylegesen a helyzet, és ha igen, akkor miben, mitől, hogyan? Jobb lett-e a lakások minősége, mint korábban, jó minőséget kapunk-e a jelentősen megemelkedett árakért?
Vizsgálódásunkat kezdjük ott, hogy az építésügyi szakma már legalább 10 éve hangoztatta, hogy lakásépítési ösztönző rendszert kell kialakítani. A Kormány – nagyon helyesen – több támogatási elemet is megvalósított: így bevezette a CSOK rendszerét, nagy energiát fordított a munkahelyteremtésre, a 300m2 körüli családiház-építés körében bevezette az egyszerű bejelentés jogintézményét, lépéseket tett a „rendes” és megbízható banki hitelek biztosítására. Azt gondolhatnánk, hogy ezen intézkedések hatására a lakhatási problémakör a lakásépítéssel megoldódik, hisz a lakossági források jelentősen megemelkedhettek.
Akkor hová lett ez a forrás? Mire fordítódik? Valóban elérte-e a hozzá fűzött reményeket?
Korábban azok építkeztek, illetve azok vásároltak lakást, akik ehhez megfelelő forrással rendelkeztek. Ez alól csak a devizahiteles korszak volt kivétel, amikor a lehetőségek túlértékelése következtében a lakosság hihetetlen módon és mértékben eladósodott. Most mi is a helyzet?
Nézzük meg az építés egyes elemeinek értéknövekedését.
A hatósági engedélyezés területén az állam több illeték tekintetében törölte a díjakat. Azonban az építésügyi hatósági és a szakhatósági engedélyezés tekintetében ez a csökkentés nem történt meg, így ezek a díjak – ugyan nem növekedtek – de maradtak.
A tervezés tekintetében az egyszerű bejelentéshez speciális szabályokat rendelt a Kormány. Ezek a szabályok látszólag - főleg a kommunikáció miatt – egyszerűbbnek tűnnek, a valóságban azonban lényegesen nagyobb terheket ró az építtetőre. Az eddigi egyszerűsített engedélyezési dokumentáció (mely egyben kivitelezési terv is) helyett az általánosnál részletesebb kivitelezési dokumentációt kell készíteniük a tervezőknek. Részletesebb tartalmi meghatározást kapott a tervezési program összeállítása is, mely szintén a kötelező tervezői feladatok között jelentkezik. A hatósági engedélyezési eljárás hiánya miatt a tervezőre nagyobb felelősség hárul, mely a tervezési szolgáltatás díjában is megmutatkozik. Ehhez járul a kötelező tervezői művezetés és annak költségeinek ráerőltetése az építtetőre (megfelelő áralku nélkül). A tervezőnek kötelező felelősségbiztosítást kötnie, melynek költségeit szintén beépíti a tervezési szolgáltatási díjába. Tekintettel arra, hogy megnövekedett az építési kedv, keresettek lettek a tervezők, így nyugodtan válogathatnak a tervezési munkák között, melynek eredménye szintén áremelkedésben mérhető. Tehát az építés előkészítése a tervezési szerződés megkötéséig az előzőekben kifejtettek hatására, mintegy 10–30%-os költségnövekedést jelent az építtetőnek.
A 2008 – 2009-es gazdasági helyzet több vállalkozásnak sem kedvezett, így az építőiparnak sem. Rontotta a helyzetet a lánctartozás is, hisz a kifizetetlen munkák eredménye több vállalkozás csődbejutása volt. A cégek szélnek eresztették az építőipari szakembereket és az építőipar minimális üzemmódra kapcsolt. Ehhez hozzájárult még az is, hogy a szakember-utánpótlást a szakképzés máig duzzadó problémái nehezítik, ennek következtében bizonyos szakmákban egyszerűen nincs szakmunkás, szakember.
Tehát a szakemberhiány kihat az építőipari cégek munkavállalási kapacitására, bőven válogathatnak a munkalehetőségekben, így a kivitelezési költségeket úgy és annyiért állapítják meg, ahogy és amennyiért nekik jól esik. Örüljön a beruházó, hogy még ennyiért is kap kivitelezőt. Tehát a drágulás egyik indukálója a kivitelezők igen magas árajánlata, amely a m2 árakat tekintve is mintegy 30-40%-os növekedést gerjesztett (idén a kivitelezői kapacitáshiány miatt jelentős munkadíj-növekedés zajlott az építőiparban).
Drágultak - mintegy 10%-kal a tavalyihoz képest - az építőanyagok is (holott az előállítási költségeknek csökkenniük kellett volna). Pl. a szerelt betonacél ára a tavalyihoz képest a duplájára emelkedett. A drágulást valószínűleg itt is a keresletnövekedés indukálhatta (jellemzően kb. 22-25%-os keresletnövekedés tapasztalható a tavalyihoz képest), az építési termékek nagy részének a megrendelés teljesítésére a szállítási ideje min. megkétszereződött. Az áremelkedéseknek még nincs vége, a téglaipar szeptemberben jelentett be kb. 16%-os áremelést és a kőolajalapú szigetelőanyagoknál is várható az emelés a nyersanyagárak növekedése miatt.
Ha ingatlanfejlesztőn keresztül építünk, a hasznát ő is ráteszi: pl. a 16. kerület családiházas negyedében egy kb. 30millióért vásárolt telken felépülő 4 lakásos (65m2-es lakások) társasház egy lakását 43millióért árulták. Ez összességében mintegy 170millió Ft bevételt eredményezett az ingatlanfejlesztőnek, melyből a kiadásai ennek kb. csak az 50-60%-át tették ki. A haszna kb. 60millió Ft.
Láthatjuk, hogy a lehetőségen minden szereplő a maga módján és ízlésének megfelelő mértékben keresni próbál, ennek eredményeképpen, ha megvizsgáljuk az egyes tételnövekményeket, beláthatjuk, hogy jelentős hitelfelvétel nélkül nem lehet már boldogulni. A hitelnek pedig még mindig jelentős kamatja van (helyenként a 10%-ot is elérheti). A lakosság ismét el fog adósodni. Igaz, a kamat sok esetben fix, vagy szerződésben rögzített a növekedése, nem devizaalapú, a szerződések pedig egyoldalúan már nem módosíthatóak.
Hogyan lehet mégis spórolni?
A Magyar Építőanyag Szövetség elnökének nyilatkozata szerint a társasházak esetében a gazdaságosság jegyében az olcsóbb, minőségében gyengébb építési termékek beépítésével próbálnak manipulálni mind az ingatlanfejlesztők, mind a kivitelezők. Példát is említett, miszerint a szálas szigetelőanyagoknál a magasabb hozzáadott értékű termékek térhódítása nem jellemző, ráadásul nem lehet azonnali szállítással szigetelőanyagot megrendelni.
Számos beruházás az olcsóbb, gyengébb műszaki jellemzőkkel rendelkező, külföldről behozott ablakokat épít be. Mindez azt mutatja, hogy minden drágul, de a minőség egyre csökken, a laikus lakásvásárló pedig csak csodálkozik, hogy álmai lakása pár éven belül felújításra szorul.
Ismét visszatérve matematikánkhoz a hitelfelvétel összege (H Ft) miatt sajnos a képlet az következők szerint alakul: Y + T + H = Z Sajnos a Támogatás olyan kicsi mértékben járul csak hozzá a hiányzó összeg fedezéséhez, hogy tulajdonképpen elenyésző a mértéke, mára már szinte elveszik a tervezéssel, kivitelezéssel, építőanyagokkal, ingatlanfejlesztés nyereségével összefüggő egyre nagyobb növekményekre.
